text
ЖКХ

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, квартиры или другого объекта недвижимости

  • 18 декабря 2017
  • 1957
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com

Часто бывает так, что кадастровая стоимость завышена, что приводит к переплате налогов на недвижимость. Чтобы этого избежать, нужно воспользоваться процедурой снижения кадастровой цены квартиры, земельного участка или другого объекта недвижимости. О том, как оспорить кадастровую стоимость через суд или специальную комиссию, читайте в нашей статье.

из статьи вы узнаете:

Величина установленной государством для конкретного объекта кадастровой стоимости определяет размер ежегодно уплачиваемого налога на недвижимость. Влияет она и на другие финансовые моменты, связанные с эксплуатацией недвижимого имущества. Во многих случаях в кадастре прописывается завышенная стоимость, превышающая даже рыночную оценку объекта.

В описанных условиях собственники и лица, использующие недвижимость, заинтересованы в оспаривании кадастровой цены с целью ее снижения. Это позволяет получить реальную выгоду в нескольких ситуациях:

  • уменьшается величина налога на недвижимость;
  • снижается выкупная цена объекта;
  • уменьшается оплата для арендаторов;
  • снижается налог на имущество юрлиц, и так далее.

С 2015 года оспорить стоимость квартир и прочих объектов могут и частные лица. Именно с этого момента их налог на собственность стал рассчитываться в зависимости от цифры, указанной в реестре. У владельцев появился свой интерес в понижении стоимости имущества. Нужно отметить, что на такую схему расчета налоговой нагрузки перешли еще не все регионы страны. Однако к 2020 году такой переход состоится повсеместно.

В некоторых случаях изменение кадастровой стоимости может быть направлено в сторону ее повышения. Владелец бывает заинтересован в этом в следующих ситуациях:

  • объект оформляется в качестве залога при получении кредита;
  • рассчитывается величина выплат, которые будет делать страховая компания;
  • ведется судебное разбирательство, связанное с определением прав на недвижимое имущество;
  • определяется конкретная сумма для погашения материального ущерба, и так далее.

Подавать заявку на изменение указанной в кадастре цифру в тех или иных случаях могут владельцы недвижимости (в том числе, бывшие), ее арендаторы, а также лица, претендующие на собственность.

Оспаривание кадастровой стоимости в Москве и Московской области

Заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Москве  проходят по адресу: г. Москва, ул. Большая Тульская, дом 15.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Московской области находится по адресу: г. Москва, Поклонная, 13.

Что нужно знать, чтобы оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости

Предпосылки для уменьшения кадастровой стоимости земельных участков и иных объектов возникают потому, что эта цифра обычно рассчитывается в массовом порядке с использованием средних показателей. При расчете учитывается назначение недвижимого имущества и его расположение, то есть кадастровый квартал. Эти моменты не всегда трактуются однозначно.

В случае с земельными участками очень важно понимать, для чего они будут использоваться. Есть большая разница в реальной стоимости земли, отводимой под многоэтажную и частную застройку. Однако нередко такие участки в кадастре не различаются. Они прописываются предназначенными для «жилищного строительства», в результате чего кадастровая стоимость получается одинаковой.

Часто также происходит оспаривание кадастровой цены квартир. При ее расчете у оценщика зачастую недостаточно информации. Он может знать размер жилища и тип дома, но при этом не иметь никаких данных о состоянии здания и степени его изношенности. Неизвестным часто остается даже материал стен.

В результате всего этого возникают ситуации, когда указанная в кадастре цифра совершенно не соответствует рыночной оценке объекта. Владельцы недвижимости видят здесь ущемление своих прав и начинают отстаивать их.

Первично для получения справедливых цифр люди и компании идут в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости. Если она отклоняет заявление, то можно идти с административным иском в судебный орган.

Как определить необходимость оспаривания

По законодательству кадастровая стоимость не должна изменяться слишком часто. Ее плановые корректировки обычно выполняются раз в 5 лет, в некоторых случаях такая процедура может осуществляться раз в 3 года, но не чаще. Оценка в каждом субъекте федерации производится своими оценочными организациями. Рассчитанные ими цифры утверждает глава региона.

В постановлении регионального руководства отмечается категория недвижимого имущества и населенный пункт, в пределах которого она находится. В зависимости от этого и производится вычисление кадастровой стоимости. К примеру, для земельных участков определяется цена 1-го квадратного метра, которая и используется в дальнейших подсчетах. Обозначается и дата, после которой начинается новая оценка.

Как определить, целесообразно ли заниматься оспариванием кадастровой стоимости земельного участка или иного недвижимого имущества? Для этого нужно сравнить указанную в реестре цифру с ценой, предлагаемой рынком. Расчет последней осуществляют специализированные оценочные компании, заключения которых работают в качестве серьезного аргумента.

Кадастровую стоимость земли можно уточнить несколькими способами.

1. Заказать соответствующую справку в кадастровой палате.
2. Получить информацию на сайте Росреестра. На нем имеется «Публичная карта», на которой любой желающий может ознакомиться с особенностями того или иного объекта. Для получения информации кадастровый номер вводится в строку поиска. В результате появляется карта с основными сведениями об участке, среди которых будет и его стоимость.
3. Рассчитать самостоятельно, предварительно собрав всю необходимую информацию. Для этого нужно точно знать площадь участка, категорию земель и местонахождение объекта. Эти сведения сопоставляются с теми результатами оценки, которые утверждает своим постановлением глава региона.

Целесообразность оспаривания кадастровой цены зависит от результатов сравнения двух цифр: полученной цены из кадастра и ее рыночного отражения.

Способы  и порядок снижения кадастровой стоимости в 2017 году

Действующие законы предполагают два способа изменения кадастровой стоимости:

  • обращение в специальную комиссию, занимающуюся переоценкой объектов недвижимости в регионе;
  • подача иска в суд.

На практике действительно эффективным оказывается именно обращение с административным иском в суд. Именно там вопрос будет рассматриваться беспристрастно. Да, по закону комиссия тоже собирается из независимых представителей, однако по факту она обычно работает в качестве того же административного органа. В итоге на досудебном этапе оспаривание стоимости по кадастру с целью ее уменьшения успешно завершается в очень редких случаях.

Какие документы нужно предоставить

Перечень документов зависит от того, в какую инстанцию происходит обращение с желанием пересмотреть кадастровую стоимость недвижимости. Комиссия рассматривает вопрос при получении от заявителя следующих бумаг:

  • заявление на оспаривание стоимости, составленное в свободной форме;
  • документы, подтверждающие права заявителя на недвижимость;
  • заключение оценщика с четко указанной рыночной ценой объекта, отличной от прописанной в кадастре. Этот отчет предоставляется в бумажном и электронном вариантах;
  • экспертиза выданного оценщиком заключения. Ее проводит союз оценщиков для подтверждения того, что рыночная цена была подсчитана верно. Экспертное заключение передается в бумажном и электронном варианте;
  • сведения, подтверждающие недостоверность информации, использованной при выведении кадастровой стоимости. Такие бумаги собираются в случае, когда оспаривается именно этот факт, а не несоответствие рыночной цене;
  • справка о закрепленной на текущий момент в кадастре цене объекта недвижимости.

Если оспаривание стоимости объекта сооотвественно кадастру происходит в суде, то перечень документов будет несколько иным. Здесь от заявителя потребуется:

  • исковое заявление, составленное с указанием всей необходимой информации (подробнее об этом напишем ниже в соответствующем пункте);
  • подтверждение оплаты госпошлины. Для юридических лиц она составляет 2 000 рублей, для частных лиц – 300 рублей. Пошлина может оплачиваться несколькими дольщиками, в таком случае каждый из них вносит равную часть необходимой суммы;
  • ксерокопии документов, подтверждающих права на недвижимость. В случае с арендаторами – договор аренды;
  • копия заключения оценщика, подсчитавшего рыночную цену объекта. Для убедительности важно, чтобы оценку производила организация, имеющая хорошую репутацию в регионе;
  • заключение экспертизы на выданный оценщиком отчет. Она проводится союзом оценщиков (СРО) и подтверждает соответствие его работы правовым нормам. Такую экспертизу обычно инициирует сам оценщик, потому что он состоит в саморегулируемой организации и имеет необходимые контакты;
  • справка с указанием прописанной в кадастре цены объекта;
  • информация, подтверждающая недостоверность данных, на основе которых проводилась кадастровая оценка. Эти бумаги нужны, если кадастровую стоимость оспаривают из-за недостоверных сведений, а не из-за расхождений с рыночными реалиями;
  • почтовые квитанции, подтверждающие отправку заявления в комиссию с ксерокопией ее решения. Данный момент обязателен для юридических лиц;
  • прочие бумаги, которые могут помочь в рассмотрении конкретной ситуации.

Уменьшение стоимости в комиссии

Комиссия по оспариванию кадастровой цены создается в каждом субъекте федерации. Подавать свои обращения в этот орган могут как организации, так и частные лица. Обычно заявителями являются собственники, хотя в некоторых случаях могут быть и другие правообладатели.

Для организаций первоначальное обращение к комиссии с 2015 года стало обязательным. Перед подачей судебного иска они должны пройти через эту инстанцию. На частных лиц и ИП такой обязанности не накладывается. Они при желании могут сразу идти в суд, если не хотят тратить свое время и силы на разбирательство в комиссии.

Обращаться в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости можно в течение 5 лет с момента закрепления в кадастре результатов оценки. Корректировка этой цифры происходит на двух основаниях:

  • при оценке специалисты кадастровой службы пользовались недостоверной информацией. Такое нарушение чаще касается зданий и их частей, нежели участков земли;
  • кадастровая стоимость не соответствует рыночным реалиям.

Заявитель в лице организации или гражданина в заседании комиссии не участвует. Решение выносится в течение месяца. При положительном ответе комиссия сама отравляет всю необходимую информацию для корректировки записей в кадастре. При отрицательном результате заявитель получает соответствующее уведомление. Его можно обжаловать в суде, хотя предъявление решения комиссионного органа в таком случае обязательно только для юрлиц.

Уменьшение стоимости в суде

Ранее мы уже отмечали, что организации в отличие от частных лиц и ИП перед походом в суд обязаны пройти через комиссию по уменьшении кадастровой стоимости. Подаваемый в этой ситуации иск будет административным. Такие дела с 2015 года находятся в ведении федеральных судов на уровне области, края или республики. Подача иска возможна в любое время с того момента, когда была утверждена оспариваемая цена и до появления новой оценки.

Исковое заявление лучше готовить с участием юриста, так как в него нужно грамотно уложить достаточно большой объем информации. От этого зависит успех будущего разбирательства. В иске указывается следующее:

  • полный набор сведений о рассматриваемом объекте;
  • актуальная цена из кадастра и дата ее очередного внесения;
  • оценка рыночной цены объекта. Разница между кадастром и рынком должна быть существенной, иначе в иске может быть отказано. При различии в пределах 10% шансов оспорить кадастровую стоимость через суд немного;
  • обоснование конкретного нарушения прав владельца или пользователя недвижимости. Это может быть завышенный размер налога, большая арендная плата, чрезмерная (или наоборот недостаточная) сумма выплаты за нанесенный ущерб и так далее.

Положительное судебное решение приведет к уравниванию представленной рыночной цены и цифры в кадастре. Последствия этих корректировок будут действовать с начала того года, в котором заявитель обратился в суд. 

Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Школа руководителя в сфере ЖКХ

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
А еще:
Пожалуйста, зарегистрируйтесь !

Наш портал предназначен для профессиональной аудитории. Чтобы наши читатели получали эксклюзивные материалы, мы предоставляем доступ к ним только зарегистрированным пользователям.

Для юристов УО на сайте много примеров из судебной практики, решений проблем с жильцами,
для бухгалтеров - статьи о налогообложении и расчетах оплаты.

Все эти материалы будут доступны Вам сразу после регистрации.

Это займет всего 1 минуту

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
Присоединяйтесь и читайте любые материалы!
Быстрая регистрация
Чтобы скачивать документы, зарегистрируйтесь.

Сайт ориентирован на работников в сфере ЖКХ, поэтому многие файлы и документы защищены от скачивания.

Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны любые документы:

  • Бланки и образцы основных договоров (РСО, подрядчики);
  • Акты, извещения, заявки;
  • Образцы объявлений, памяток и уведомлений на все случаи жизни.
Регистрация займет меньше минуты.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
и скачивайте любые документы без ограничений!
Регистрируйтесь
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.