Какой порядок управления многоквартирным домом подойдет лучше?

65
Какой порядок управления многоквартирным домом подойдет лучше?
В каждом многоквартирном доме должно быть организовано управление. Оно осуществляется разными способами. В статье мы расскажем о том, зачем жильцам выбирать способ управления МКД, как это делается, и какие варианты существуют. Опишем особенности, преимущества и недостатки каждого способа, а также приведем ссылки на законодательные акты, определяющие действия управляющих организаций, собственников помещений и местных властей.

Статья 161 ЖК РФ позволяет собственникам квартир выбирать наиболее подходящий способ управления многоэтажным домом. Это решение принимается на общедомовом собрании. По желанию жильцов и владельцев нежилых помещений в дальнейшем оно может быть изменено. Принятое в ходе голосования решение можно поменять, если собственники окажутся недовольны тем, как осуществляется обслуживание их дома.

Зачем нужно выбирать способ управления многоквартирным домом?

Вместе с правами собственности на жилье владельцы многоэтажек наделяются рядом обязанностей. В частности, они должны надлежащим образом содержать общедомовое имущество. Именно владельцы жилых и нежилых помещений МКД отвечают за то, чтобы эта собственность не причинила вреда имуществу или здоровью прочих лиц. Данные положения прописываются в статьях 31 и 39 ЖК РФ.

В связи с этим в многоэтажке всегда должен быть ответственный орган, который будет заниматься обслуживанием общедомового имущества. Без управления МКД оставаться не может. Если владельцы помещений не выполняют свои обязанности в данной части, то за них это сделает муниципалитет в порядке, прописанном в статье 162 ЖК РФ.

Какие есть способы управления МКД?

Управление многоэтажным домом может осуществляться тремя способами.

  1. Непосредственное управление. Подходит для домов, в которых до 30 квартир.
  2. Организация товарищества собственников жилья или жилищного кооператива.
  3. Передача МКД специализированной управляющей организации в ЖКХ.

В каждом случае есть свои преимущества и недостатки. В то же время при любом способе появляются ответственные руководящие лица, которые следят за содержанием МКД и обеспечением владельцев квартир необходимыми жилищно-коммунальными услугами.

Обязательность выбора способа управления

Конкретный вариант управления многоэтажкой определяется ее жильцами на общедомовом собрании по правилам, прописанным в статье 44 ЖК РФ. Проведенное путем голосования решение становится обязательным для всех владельцев жилых и нежилых помещений в доме. Это касается и не голосовавших граждан, и отдавших свой голос за иной способ.

Жильцы не всегда могут организоваться и решить вопрос с выбором варианта управления многоэтажным домом. Если им установлен срок, в который такое решение должно быть принято, и он просрочен более чем на 1 год, то муниципалитет получает право сам назначить управляющую организацию. Дело в том, что власти на местном уровне отвечают за безопасность людей, проживающих на контролируемой ими территории. Именно поэтому они требуют организации в МКД соответствующего управления.

УК подбирается на открытом конкурсе. Все желающие компании предлагают свои услуги, а жильцы или представители муниципалитета выбирают подходящего кандидата. При отборе оценивается выгодность предлагаемых условий и возможные последствия подписания соглашения с той или иной организацией.

Способы управления согласно законодательству

Рассмотрим подробнее каждый из указанных во втором пункте способов управления МКД.

1. Непосредственное управление предполагает самостоятельную работу владельцев квартир в этом направлении без участия сторонних организаций. На жильцов в таком случае ложатся все расходы по поддержанию дома, его конструктивных элементов и инженерных коммуникаций в надлежащем состоянии.

Преимущества непосредственного управления:

  • не надо оплачивать услуги управляющей организации;
  • собственники сами выбирают подрядчиков для выполнения всех требующихся работ и при необходимости меняют их;
  • отдельные работы собственники жилья могут делать сами, например, убирать территорию;
  • коммунальные услуги предоставляются по индивидуальным договорам. В таком случае появление одного задолжника не спровоцирует отключение ресурсов всем остальным жильцам.

Есть у этого способа и недостатки:

  • он работает только при условии, что жильцы принимают активное участие в решении касающихся всего дома вопросов;
  • исчезает возможность получения муниципальных денег на проведение капремонта.

Для перехода к непосредственному управлению домом нужно создать инициативную группу, которая и будет заниматься в дальнейшем решением всех вопросов – проводить общедомовые собрания, заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями и так далее.

2. ТСЖ и ЖК как объединения владельцев квартир имеют некоторые различия. В товарищество собственники объединяются только для того, чтобы заниматься управлением МКД. Кооператив сначала создается для постройки здания, и затем преобразуется в организацию, отвечающую за его эксплуатацию.

ТСЖ занимается проведением всей необходимой управленческой работы. В том числе, оно отвечает за содержание и ремонт общедомового имущества, а также за обеспечение жильцов коммунальными услугами. Определенные виды работ жильцы могут выполнять своими силами, например, убирать подъезды.

Преимущества создания ТСЖ:

  • возможно предоставление муниципальных средств;
  • расходование средств жильцов исключительно на нужды МКД и оплату ЖКУ;
  • самостоятельность в составлении плана-графика проведения необходимых работ;
  • при наличии свободных помещений их можно сдавать арендаторам и получать дополнительные средства, которые целиком расходуются на нужды жильцов. Возможность полноправно вести коммерческую деятельность – один из важных плюсов ТСЖ;
  • прозрачность информации о доходах и расходах товарищества.

Основных недостатков в работе товарищества два:

  • при неоплате коммунальных ресурсов кем-то из собственников без них рискует остаться весь дом;
  • руководящие лица ТСЖ при ведении деятельности с нарушениями могут привлекаться к административной ответственности. Например, руководителей товарищества достаточно часто привлекают по статье 19.1 КоАП РФ, то есть за самоуправство.

3. Специализированная управляющая организация – это именно тот вариант управления МКД, который получил наибольшее распространение. С УК заключается договор, и на основании него дому предоставляется необходимое обслуживание.

Чтобы передать многоэтажку определенной управляющей организации, необходимо провести такое решение через общедомовое собрание с составлением соответствующего протокола и голосованием. Жильцы сами выбирают подходящую УК на конкурсной основе. Однако бывает и так, что ни одна организация не берется обслуживать дом. Например, такие ситуации возникают со старыми, требующими повышенного внимания и другими проблемными объектами. В подобных ситуациях вмешиваются местные власти, которые принудительно распределяют между существующими управляющими организациями «невыгодные» дома.

С подходящей УК жильцы заключают соглашение на срок до 5 лет. Если компания некачественно выполняет свои обязанности, то собственники могут осуществить ее смену, произведя в одностороннем порядке расторжение договора.

Передача дома управляющей организации дает следующие преимущества:

  • обслуживание осуществляется профессионалами;
  • плата за ЖКУ ниже в сравнении с другими вариантами управления;
  • за качеством предоставляемых услуг следят контролирующие органы;
  • при появлении в доме неплательщиков остальные собственники не пострадают от отключений.

Со стороны жильцов при выборе в пользу УК есть и определенные риски:

  • возможно завышение расценок на предоставляемые услуги;
  • нередко необходимые услуги предоставляются несвоевременно из-за большой загрузки работников управляющей организации, нехватки техники и прочих моментов;
  • УК может умышленно обанкротиться, в результате чего исчезнут все накопленные ею средства жильцов.

В 2015 году начал работать 225-ФЗ, в соответствии с которым все управляющие компании должны получать лицензии. Указанный закон не только сделал лицензирование обязательным условием работы УК, но и установил четкие требования к тем, кто рассчитывает на получение разрешительной документации. Они записаны в статье 193 ЖК РФ.

Наличие у управляющей организации лицензии означает, что она удовлетворяет всем требованиям законодателей. Угроза лишения разрешительных документов на управление многоэтажными домами стала эффективным инструментом в руках контролирующих органов, следящих за деятельностью УК.



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией




    Обновлено 18.04.2018




    © 2006 – 2018 ООО «Актион управление и финансы»

    Национальный каталог «Городское хозяйство и ЖКХ: технологии и техника» - это сборник материалов для управляющих жилой недвижимостью, председателей ТСЖ и ЖСК.

    Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Городское хозяйство и ЖКХ: технологии и техника».

    Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-68225 от 27.12.2016.

    Политика обработки персональных данных

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Когда вы посещаете страницы сайта, мы обрабатываем ваши данные и можем передать сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – обратитесь в техподдержку.
    Пожалуйста, зарегистрируйтесь. Это недолго.

    Сайт ориентирован на работников в сфере ЖКХ, поэтому многие файлы и документы защищены от скачивания.

    Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны любые документы:

    • Бланки и образцы основных договоров (РСО, подрядчики);
    • Акты, извещения, заявки;
    • Образцы объявлений, памяток и уведомлений на все случаи жизни.
    Регистрация займет меньше минуты.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    и скачивайте любые документы без ограничений!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль
    ×
    Спасибо, что читаете нашу статью!

    Мы заботимся о качестве материалов на сайте и чтобы защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

    Зарегистрируйтесь - и вы сможете читать статьи без ограничений.

    Это займет меньше минуты.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    и продолжите чтение.
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль
    ×
    Подпишитесь на бесплатные рассылки, и получайте актуальную информацию обо всех нюансах, касающихся Вашей профессии! Будьте с нами! По всем вопросам звоните на номер: +7 (800) 775-48-44
    ×
    Пожалуйста, пройдите регистрацию!

    Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
    После регистрации вы сможете:

    • без ограничений читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
    • отмечать материалы как "полезные" и они всегда будут в Вашем личном кабинете
    • скачивать формы документов и полезные шаблоны

    Оставайтесь с нами!
    с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ
    По всем вопросам обращайтесь по номеру: +7 (800) 775-48-44

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль