text
ЖКХ

Как эффективно управлять техническим состоянием жилищного фонда

  • 9 августа 2018
  • 33

Управляющие компании работают с жилищным фондом на протяжении наиболее длительной стадии его жизненного цикла – в процессе эксплуатации. Если строится многоквартирный дом в течение нескольких лет (а иногда и месяцев), то срок его службы измеряется десятками лет.

Все это время здание находится в управлении специализированной коммунальной организации (частной или государственной), которая следит за его техническим состоянием.

В чем заключается управление техническим состоянием жилфонда

Управляющая организация после получения в свое распоряжение многоквартирного дома должна заниматься содержанием и техническим обслуживанием так, чтобы показатели его состояния сохранялись как можно дольше. Конечно, старение и износ в жилищном хозяйстве никто не отменяет. Здания постепенно теряют свои изначальные качества, но происходит это очень медленно. Современные МКД способны прослужить не менее 50 лет, а многие и более 100 лет. В Школе руководителя в сфере ЖКХ наши специалисты разработали курс Техническая эксплуатация жилищного фонда, благодаря которому вы сможете эффективно и своевременно устранять технические проблемы при управлении МКД и экономить на техобслуживании.

Задача УК в части управления техническим состоянием жилищного фонда заключается в максимальном замедлении износа домов. Для этого управляющие компании проводят различные мероприятия, в ходе которых обеспечивается сохранность МКД и их надлежащее санитарно-техническое состояние. Эти действия можно разделить на четыре пункта.

1. Технический надзор, в рамках которого отслеживается состояние общедомового имущества и важных компонентов жилищного фонда – ответственных элементов конструкции дома, инженерных коммуникаций, оборудования и помещений, находящихся в общей собственности. Для этого проводятся общие и частичные осмотры, которые планируются заранее. Технадзор также осуществляется путем обследований, испытаний и диагностики с использованием специальных приборов.

2. Подготовка к сезонной эксплуатации. В России одним из наиболее разрушительно воздействующих на жилищный фонд обстоятельств считается климат – здания и сооружения испытывают различные агрессивные атмосферные факторы. В значительной мере дело даже не в суровых климатических условиях, а в их изменчивости. Перепады температуры в течение года от -40ºС до +40ºС – это серьезное испытания даже для самой прочной конструкции.

Чтобы минимизировать негативное воздействие окружающей среды, УК дважды в год готовит МКД к смене сезонов. В первую очередь, это касается утепления и подготовки отопительной системы, но затрагиваются и другие инженерные коммуникации и конструктивные элементы зданий. В электронном журнале «Управление МКД» наши эксперты разработали удобный сервис для формирования плана работ и поделились подробной инструкцией по подготовке дома к зиме.

3. Ликвидация аварий и устранение неисправностей. В этой части эксплуатации жилищного фонда главное правило – быстрота проведения всей совокупности мероприятий от обследования до приведения в норму вышедших из строя систем и оборудования. В первую очередь, управляющие организации обеспечивают безопасность потребителей. Главный момент при любой аварии – исключение или минимизация риска для жизни и здоровья граждан. Пожарные инспекторы часто выписывают штрафы даже за самые незначительные нарушения, о которых вы можете даже не знать. Поэтому редация журнала «Управление МКД» написала подробную инструкцию о том, какие нарушения следует устранить в первую очередь, чтобы избежать штрафа.

Следующим вопросом становится восстановление нормальных условий проживания. Когда безопасности жильцов ничего не угрожает, нужно начинать заниматься их жизнеобеспечением. Сроки отключения квартир от тепла, воды, электроснабжения и других основных ресурсов должны быть минимальными.

Устранять аварии и поломки в кратчайшие сроки важно не только для удобства потребителей. Часто последствия возникающих неисправностей напрямую воздействуют на техническое состояние жилищного фонда. Например, небольшая протечка трубы в подвале в летнее время может остаться просто временным неудобством, а зимой привести к частичному разрушению фундамента и цоколя здания. В холодное время года попадающая в щели вода замерзает, при этом расширяется и потихоньку подтачивает прочность бетонных конструкций.

Чтобы не допустить подобных последствий и продлить срок службы здания, неисправности устраняются в максимально короткие сроки.

4. Санитарная уборка, содержание общедомового имущества в чистоте, уход за придомовой территорией – все это тоже имеет большое значение при управлении техническим состоянием зданий. Кому-то может показаться неочевидной связь между чистотой и продолжительностью эксплуатации дома. Однако те, кто долго работают в сфере жилищного хозяйства, понимают, что эта связь прямая и непосредственная.

Во-первых, в чистых технических помещениях реже случаются аварии. Захламление лестничных площадок или подвалов часто становится причиной пожара, что может значительно подорвать ресурс здания. При соблюдении чистоты рисков для оборудования, коммуникаций и конструктивных элементов многоквартирного дома значительно меньше.

Во-вторых, должный уход за общим имуществом со стороны управляющей компании создает соответствующий настрой и у собственников. Они также будут заботиться о состоянии дома, вовремя замечать неисправности и сообщать о них представителям УК. Все это сделает эксплуатацию жилищного фонда намного более предсказуемой, а также улучшит техническое состояние домов.

Планирование и профилактика

Управление техническим состоянием жилого фонда – это не только обеспечение его нормальной эксплуатации и реагирование на возникающие чрезвычайные ситуации. Большое значение уделяется профилактическим и планово-предупредительным мероприятиям, направленным на продление срока службы зданий.

В рамках регулярно проводимых обследований дома управляющая компания оценивает состояние его основных элементов, в том числе, с определением их поведения на ближайшее будущее. Например, это касается кровельных конструкций, фасада и трубопроводов в подвале. При определенном уровне их износа проводятся работы по восстановлению и замене без ожидания момента, пока произойдет авария или неисправность окажется очевидной.

Такое планирование положительно сказывается на техническом состоянии жилищного фонда, как минимум, по двум причинам. Во-первых, предотвращаются аварии, подрывающие ресурс здания. Во-вторых, восстановление или замена необходимых элементов проводится в мягком плановом режиме, который позволяет тщательно продумать необходимые работы и исключить случайное нанесение вреда другим элементам в результате спешки.

Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Школа руководителя в сфере ЖКХ

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
А еще:
Пожалуйста, зарегистрируйтесь. Это недолго.

Сайт ориентирован на работников в сфере ЖКХ, поэтому многие файлы и документы защищены от скачивания.

Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны любые документы:

  • Бланки и образцы основных договоров (РСО, подрядчики);
  • Акты, извещения, заявки;
  • Образцы объявлений, памяток и уведомлений на все случаи жизни.
Регистрация займет меньше минуты.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
и скачивайте любые документы без ограничений!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.