text
ЖКХ

Договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией 2018

  • 1 ноября 2018
  • 275

В 2018 году поменялся порядок и стандарты управления многоквартирными домами. Обновление правил требует внесения изменений в договор управления МКД. Это необходимо для того, чтобы исключить появление противоречий, а значит, и споров с потребителями и Госжилинспекцией. В статье мы рассмотрим произошедшие изменения и приведем готовые формулировки, которые в соответствии с ними можно просто вписать в имеющийся договор.

Корректировки договора управления МКД в связи с законодательными изменениями 2018 года

Появившиеся изменения делятся на 2 категории – обязательные и желательные. В соответствии с первыми договор управления МКД необходимо корректировать обязательно, так как в противном случае он будет противоречить законодательству. Желательные изменения включаются в ДУ по желанию управляющей организации. Их появление поможет минимизировать риск ответственности.

Некоторые изменения потребуют разработки приложений к договору. Они также будут приведены в рекомендациях.

 

Обязательные изменения в договоре

В договоре управления МКД обязательно нужно поменять 5 условий. Если этого не сделать, то ДУ будет считаться несоответствующим законодательству, а значит, и недействительным. Ниже мы детально опишем все эти условия.

Если вы хотите сразу прочитать и скачать все  важные исправления, они доступны в материале справочной системы, также в статье журнала есть он-лайн сервисы для самостоятельной проверки.

Условие первое. Начало действия ДУ

Исправление требуется потому, что поменялись правила о начале действия договора. Раньше он вступал в силу спустя тридцать дней после подписания, сегодня этот момент привязан к внесению сведений в реестр лицензий. Сама управляющая организация тоже не может устанавливать дату, когда начинает действовать договор, потому что это позволяет продлить срок обслуживания дома.

Откорректировать нужно условие о том, когда начинает действовать договор. УК обязуется приступить к выполнению ДУ с того момента, как соответствующие изменения появятся в региональном реестре лицензий. Раньше этой даты управляющая организация не вправе начинать обслуживать дом.

В тематической статье из журнала «Управление МКД» вы найдете не только описания необходимых изменений договора управления МКД, но и примеры формулировок из этого документа. Для лучшего понимания подготовивший материал эксперт привел неправильную и правильную формулировку. Вторую можно напрямую перенести в свой договор. В том числе, в статье есть формулировки для пункта о начале действия ДУ.

 

Условие второе. Утверждение величины оплаты и ее односторонней индексации.

В 90% ДУ присутствует пункт о возможности индексации размера платы за содержание жилья в одностороннем порядке. Этот пункт договора нарушает законодательство. Подобное условие индексации вступает в противоречие с п. 2 ст. 310 ГК РФ, поэтому при возникновении судебного спора признается его незаконность.

Верховный суд пояснил, что поменять фиксированную величину платы можно только путем принятия соответствующего решения ОСС. Об этом говорится, в частности, в определении Верховного суда № 306-КГ17-6867 от 2 июня 2017 года.

Исправление здесь возможно двумя путями:

  •  незаконное положение исключается из договора управления МКД;
  •  пункт корректируется так, чтобы не противоречить закону.

В ДУ следует прописать саму процедуру, по которой владельцы помещений будут устанавливать новую величину оплаты за жилье. В журнале приведена правильная формулировка этого пункта договора, а также дана ссылка на скачивание документа с соответствующим текстом.

Новый размер платы утверждается последовательным прохождением 3 стадий:

  •  предложение о величине оплаты согласуется с домовым советом (по желанию);
  •  собственники информируются об изменении платы с помощью установленных в подъездах и других местах досок объявлений. Эту информацию нужно разместить, как минимум, за тридцать дней до назначенной даты проведения ОСС;
  •  новая величина платы за жилье утверждается на общедомовом собрании.

 

Условие третье. Положения об осмотре общедомового имущества.

Исправление здесь нужно по причине того, что 11 апреля 2018 года обновились правила осмотра общедомовой собственности. Раньше осмотры могли быть плановыми и внеплановыми. По новым правилам они делятся на 3 вида: текущие, сезонные и внеочередные. Как именно проводятся осмотры, описывается в п. 13(1) правил, утвержденных ПП РФ № 491 от 13 августа 2006 года.

Корректировка в данном случае заключается в изменении условий, предусматривающих порядок осмотра дома. В договоре управления МКД эти изменения отражаются в виде следующих положений:

  •  порядок осуществления текущего и внеочередного осмотра;
  •  процесс фиксирования итогов осмотра;
  •  привлечение к проведению осмотра членов домового совета (по желанию).

Оформление дополнений можно произвести двумя способами:

  •  подготовить отдельное приложение к ДУ;
  •  сослаться в договоре на ПП РФ № 491.

Примеры правильной и неправильной формулировки, а также бланки актов оценки технического состояния имущества вы найдете в материале из нашей справочной системы, посвященном рассматриваемому вопросу.

 

Условие четвертое. Порядок обработки персональных данных.

В 2018 году контролирующие органы обращали особое внимание на то, как управляющие организации используют персональные данные. В связи с этим нужно пересмотреть все связанные с ними пункты из договора управления МКД.

Для исправления договор дополняется правом управляющей компании использовать персональные данные владельцев и нанимателей в случаях, когда:

  •  заключившая с УК договор специализированная организация или ЕРЦ формирует платежку;
  •  размещается информация о величине оплаты за КУ и содержание жилья самой УК или заключившей с ней договор организацией;
  •  в судебном или досудебном порядке ведется работа с должниками. Предварительно нужно предусмотреть согласие владельцев на то, чтобы их персональные данные могли передаваться третьим лицам, которые взыскивают долги.

Отдельно также можно подготовить приложение к ДУ, описывающее все особенности обработки персональных данных.

 Проверьте, нужно ли корректировать условие о порядке обработки персональных данных

Условия пятое. Предоставление отчета о работе.

Управляющая компания обязуется размещать отчет о том, как выполняется договор управления МКД в ГИС ЖКХ. При этом в ДУ можно прописать и какой-то иной способ отчетности. Этой возможностью стоит воспользоваться, когда вы будете производить обновление своего договора управления. Здесь можно предложить собственную форму отчета и способ того, как он предоставляется.

В ДУ следует указать, что если владельцы квартир за пятнадцать дней со дня получения отчета не передадут управляющей компании письменного мотивированного возражения, то отчетность признается утвержденной без претензий.

 

Желательные изменения договора управления многоквартирным домом

Помимо приведенных обязательных корректировок есть также четыре рекомендуемых условия. Эти положения не имеют обязательного характера, однако они помогают свести к минимуму риски ответственности и предотвратить различные спорные ситуации с Госжилинспекцией и потребителями.

 

Условие первое. Положения о работе АДС.

С начала марта 2019 года вступают в действие новые правила работы аварийно-диспетчерской службы. Для подготовки к будущим изменениям рекомендуется пересмотреть договор управления МКД на этот счет и убрать из него переставшие действовать формулировки.

Для исправления необходимо детализовать в ДУ деятельность АДС в соответствии с 4-м разделом правил, утвержденных ПП РФ № 416 от 15 мая 2013 года.

Владельцы помещений должны знать, куда обращаться при аварии. УК определяет способ предоставления информации о работе АДС. Она указывает в ДУ телефон для обращений, e-mail и адрес.

Управляющая организация готовит регламент работы АДС, который становится приложением к договору, и ссылается на него. В ДУ вносится упоминание об организации деятельности АДС в соответствии с ПП РФ № 416 от 15 мая 2013 года. В статье журнала «Управление МКД» есть ссылка на скачивание документа, в котором правильно сформулированы эти положения для договора управления МКД.

 

Условие второе. Порядок взаимодействия между УК и владельцами помещений.

Здесь тоже требуются определенные изменения, так как поменялись условия ДУ о времени, дающемся на ответ на обращение потребителя. Действующие в настоящий момент сроки реакции УК на заявки приведены в разд. 8 правил из ПП РФ № 416.

Соблюдение принятых правил работы с обращениями поможет в налаживании доверительных отношений с потребителями и избавит от риска получения санкций со стороны контролирующих органов.

Для исправления ситуации удаляются устаревшие формулировки. В договор управления МКД необходимо внести следующие сведения:

  •  где располагается ближайший офис управляющей компании;
  •  как происходит прием владельцев помещений в офисе УК. Директор управляющей компании или иные уполномоченные лица должны проводить его, как минимум, 1 раз в месяц;
  •  каковы основные сроки реагирования на обращения граждан;
  •  как собственнику обратиться в офис УК или МФЦ при условии подписания договора с этим центром.

 

Условие третье. О переходе собственников на прямые расчеты с РСО.

У владельцев квартир недавно появилось право переходить на прямые договоры с РСО. В договоре управления МКД эта возможность должна быть отражена, чтобы не возникло проблем с контролирующими органами, а также вы были защищены в случае судебных разбирательств.

Для исправления из предмета ДУ следует исключить «обязанность по предоставлению КУ». Кроме этого, исключается раздел договора, регулирующий порядок предоставления данных услуг и правила их оплаты.

Вместе с тем в ДУ должны сохраниться обязательства по сбору показаний ПУ. Даже если владельцы помещений начинают вносить оплату напрямую, отправлять в РСО показания счетчиков все равно должна УК. Это следует из ч. 11 ст. 161 ЖК РФ.

В ДУ нужно внести дополнения, описывающие порядок работы с ресурсоснабжающей организацией. Если его согласование уже произведено, то следует прописать оставляемые за собой функции. Например, это может быть ограничение предоставления коммунальных услуг.

 

Условие четвертое. Регистрационный учет собственников.

Раньше управляющие организации вели, хранили и передавали уполномоченным органам регистрационные и поквартирные карточки. Однако приказ ФМС № 288 от 11 сентября 2012 года больше не действует. Отмененными оказались сразу три действовавших ранее документа:

  •  форма 9 – регистрационная карточка;
  •  форма 10 – поквартирная карточка;
  •  форма 11 – домовая книга.

В 2018 году вступил в действие приказ МВД № 984 от 31 декабря 2017 года. Управляющим организациям в вопросах регистрационного учета оставлена лишь задача приема документов от жильцов, которые они в дальнейшем передают органу, занимающемуся таким учетом.

В соответствии с этим изменением управляющей организации необходимо убрать из договора управления МКД обязанность по хранению и передаче регистрационных и поквартирных карточек.

 

Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Школа руководителя в сфере ЖКХ

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
А еще:
Чтобы скачивать документы, зарегистрируйтесь.

Сайт ориентирован на работников в сфере ЖКХ, поэтому многие файлы и документы защищены от скачивания.

Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны любые документы:

  • Бланки и образцы основных договоров (РСО, подрядчики);
  • Акты, извещения, заявки;
  • Образцы объявлений, памяток и уведомлений на все случаи жизни.
Регистрация займет меньше минуты.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
и скачивайте любые документы без ограничений!
Регистрируйтесь
×

Здравствуйте, Гость!

Вам предоставлен неограниченный доступ к справочной системе «Управление МКД» на три дня.

Материалы системы помогут Вам решить проблемы:

  • как взыскать задолженность за ЖКУ;
  • как избежать опасных ошибок в документации;
  • как скорректировать свою работу после изменения законодательства;
  • как защититься от штрафов и жалоб жителей.

Подтвердить получение доступа

После активации Вы сможете читать экспертные статьи, скачивать образцы документов, изучать судебную практику и использовать полезные сервисы.

Главные темы для бухгалтера и юриста УО в октябре:

×
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.