ЖКХ

Отличия ТСЖ и управляющей компании, должностная инструкция управляющего ТСЖ

  • 22 ноября 2018
  • 389

Чем отличается председатель ТСЖ от управляющего, а управляющая компания — от товарищества собственников? Объясняем сложные вопросы, вызывающие непонимание чаще всего.

Сейчас в России действуют два основных вида управления многоквартирными домами: управляющая компания и товарищество собственников жилья, ТСЖ. Если суть работы управляющей компании в целом понятна, то особенности управления в рамках товарищества собственников жилья и сейчас вызывают вопросы. Разберемся в отличиях этих двух видов управления и в том, чем все-таки председатель ТСЖ отличается от управляющего.

 

Доверенность на управляющего в ТСЖ с правом подписи документовВоспользуйтесь этой доверенностью, если хотите наделить управляющего правом заключать и подписывать договоры от лица товарищества.
Доверенность на управляющего в ТСЖ для представления интересов товарищества перед третьими лицамиВоспользуйтесь этой доверенностью, если хотите наделить управляющего только правом представлять интересы товарищества в отношениях с третьими лицами по вопросам управления МКД без права подписи документов.

Чем отличаются должности управляющего ТСЖ и председателя?

Это две принципиально разных должности, с разными задачами и правовым статусом.

Управляющий — физическое лицо, которому за вознаграждение передается часть функций администрации ТСЖ. Чаще всего товарищество приглашает управляющего со стороны, не из числа собственников жилья.

Это такой «наемный профессионал», который занимается хозяйственной работой. Чаще всего управляющий:

  1. Выбирает подрядчиков для оказания каких-либо услуг;
  2. Решает вопросы, связанные с деятельностью ТСЖ;
  3. Занимается неплательщиками;
  4. Заключает договоры от лица товарищества;
  5. Готовит финансовую отчетность: сметы и отчеты;
  6. Принимает и увольняет сотрудников, контролирует их работу;
  7. Представляет интересы ТСЖ на муниципальном и городском уровнях.

Управляющий может иметь и другие полномочия, по решению руководства ТСЖ, что отражается в должностной инструкции.

Совсем другая позиция у председателя. ТСЖ — это объединение людей, имеющих собственность на территории конкретного дома. Именно их интересы представляет председатель. Он может не быть большим специалистом в вопросах ЖКХ, его задача — представлять интересы собственников и делать все, исходя из них. В законе прописано требование к председателю — он обязан иметь собственность на территории дома. Председатель может не жить в нем, но без собственности он не имеет права занимать пост. Это гарантирует, что интересы дома он будет принимать как свои.

 

Кто может быть управляющим в ТСЖ

Правление товарищества нанимает, увольняет сотрудников и непосредственно управляет многоквартирным домом. Но оно может и передать эти права другому человеку, заключив специальный договор. Это право оговорено в ст. 148 Жилищного Кодекса.

Управляющий ТСЖ — это физическое лицо (или ИП), с которым товарищество заключает трудовой договор или соглашение на гражданско-правовой основе.

Чем они отличаются?

Если правление товарищества заключает с управляющим трудовой договор, то в штатном расписании ТСЖ должна значиться его ставка. В смете, согласованной собранием жильцов, должна быть прописана фиксированная заработная плата. Управляющий и ТСЖ могут расторгнуть договор, так же, как любой работник и работодатель, в соответствии со ст. 81 ТК РФ.

Гражданское соглашение подразумевает четко прописанные условия, на которых управляющий оказывает услуги ТСЖ. Оплата труда в случае заключения такого соглашения может быть как фиксированная, так и сдельная.

Обязанности управляющего прописываются или в гражданско-правовом договоре, или в должностной инструкции — основном документе, на основании которого управляющий осуществляет свою деятельность.

В инструкции описываются обязанности, права, условия оплаты труда управляющего. В ней же указываются условия работы, режим труда и ответственность.

Должностная инструкция управляющего ТСЖ утверждается правлением. Она должна быть согласована с Жилищной инспекцией, которая должна подтвердить, что инструкция соответствует нормам Жилищного и трудового законодательства.

Управляющий не обязан иметь собственность в доме — это не обязательное условие и не препятствие к назначению на должность. Хотя обязательных требований к управляющему нет, его работа требует опыта, особых личностных и профессиональных качеств. Он должен иметь опыт управления, работы с людьми: значительная часть работы управляющего — это взаимодействие как с работниками ТСЖ, так и с собственниками жилья. Желательно иметь высшее техническое образование, лучше всего — по строительной специальности или связанной с коммунальным хозяйством. Управляющему также требуется инициативность и коммуникабельность — это не рутинная, одинаковая изо дня в день работа. Также следует учитывать, что эта работа связана с материальной ответственностью, для чего тоже подойдет далеко не каждый.

Чем отличается ТСЖ от управляющей компании

Все это особенности управления товариществ собственников, а как со вторым основным способом управления многоквартирными домами — управляющими организациями?

ТСЖ и управляющие компании выполняют одну задачу — содержат дом и придомовые территории, делают текущий ремонт, собирают средства на капитальный ремонт, обеспечивают своевременное погашение счетов.

Но между ними есть и важные отличия: товарищество — некоммерческая организация из людей, которые живут или владеют жильем в одном доме или нескольких, объединенных в одно ТСЖ. На общем собрании собственники голосуют, и за выбор такой формы управления должны проголосовать не менее 50% участников. Ключевая особенность ТСЖ —  оно не имеет своей целью извлечения прибыли - это некоммерческая организация. 

ТСЖ может управлять многоквартирным домом (или несколькими) самостоятельно или может передать эти функции, заключив договор с УК.

Управляющие компании, напротив, коммерческие организации, и для них прибыль очень важна. Они работают на основе заключенного договора — с собственниками квартир или с ТСЖ. Он заключается на срок от трех месяцев до пяти лет, в отличие от ТСЖ, которое создается бессрочно. Управляющие компании имеют лицензии на свою деятельность, они могут самостоятельно оказывать услуги. Впрочем, они могут и нанимать другие организации для определенных работ.

 

Что выбрать — ТСЖ или управляющую компанию?

Чаще всего собственники выбирают доверить управление многоквартирным домом управляющей компании — по статистике, таких в стране до 80%.

Значит ли это, что это лучший выбор, чем ТСЖ?

Совсем нет. Управляющие компании работают со всеми «молчунами» — теми, кто не смог определиться. Для таких домов местные власти проводят конкурс по отбору управляющей компании. Такой же конкурс проводится, если жильцы приняли решение, но не смогли его реализовать или не выбрали способ управления на новый срок.

У обеих форм управления есть свои преимущества и недостатки.

Преимущества ТСЖ:

  1. Не заинтересованы в увеличении расходов;
  2. Организация проще и прозрачней;
  3. Проще контроль расходования средств;
  4. Личная заинтересованность в результате деятельности;
  5. Свобода в выборе подрядчиков и расходовании средств. 

Преимущества УК:

  1. Профессионализм;
  2. Собственникам не нужно ничего делать;
  3. Несут ответственность за результат работы;
  4. Есть возможность отказаться от их услуг. 

Там, где сильны управляющие компании, проявляется главный недостаток ТСЖ — непрофессионализм. Собственники должны решать сами все вопросы, связанные с управлением домом. Нужно найти людей, готовых вести документацию, вести переговоры с поставщиками услуг, улаживать споры. У ТСЖ чаще всего нет своей технической базы. В сравнении с УК, у них намного меньше опыта в ремонте и оказании коммунальных услуг. Само управление сложнее, чем в коммерческой организации — между жильцами нередко возникают разногласия, что снижает эффективность.

Главный недостаток управляющих компаний для жильцов — они в первую очередь заинтересованы в коммерческой выгоде, а не в результате, по крайней мере, меньше, чем собственники жилья. Это крупные организации, зачастую управляющие десятками и сотнями домов, с большим штатом и внутренними расходами. Деятельность и расходование средств УК сложнее проконтролировать. Хотя они действуют они в рамках заключенных договорове, если в процессе их реализации у собственников возникло какое-либо недовольство, то пересмотр условий осуществляет только раз в год.

Каждый случай индивидуален — есть управляющие компании с отличной репутацией, и есть товарищества собственников, которые действительно эффективно и экономично управляют вверенным им имуществом.

Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Школа руководителя в сфере ЖКХ

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
А еще:
Пожалуйста, зарегистрируйтесь !

Наш портал предназначен для профессиональной аудитории. Чтобы наши читатели получали эксклюзивные материалы, мы предоставляем доступ к ним только зарегистрированным пользователям.

Для юристов УО на сайте много примеров из судебной практики, решений проблем с жильцами,
для бухгалтеров - статьи о налогообложении и расчетах оплаты.

Все эти материалы будут доступны Вам сразу после регистрации.

Это займет всего 1 минуту

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
Присоединяйтесь и читайте любые материалы!
Быстрая регистрация
Чтобы скачивать документы, зарегистрируйтесь.

Сайт ориентирован на работников в сфере ЖКХ, поэтому многие файлы и документы защищены от скачивания.

Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны любые документы:

  • Бланки и образцы основных договоров (РСО, подрядчики);
  • Акты, извещения, заявки;
  • Образцы объявлений, памяток и уведомлений на все случаи жизни.
Регистрация займет меньше минуты.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
и скачивайте любые документы без ограничений!
Регистрируйтесь
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.