ЖКХ.ру: новости ЖКХ, портал для управляющих многоквартирными домами организаций

Как правильно провести собрание собственников жилья МКД

  • 15 апреля 2019
  • 48

Ключевые управленческие вопросы относительно многоквартирных домов решаются в рамках общих собраний собственников. Проводятся они регулярно по желанию как самих жителей, так и управляющих организаций. УК важно не допускать ошибок в проведении этих мероприятий и использовании их результатов. Нарушения чреваты отменой решений и судебными разбирательствами. В статье мы разберем основные моменты, которые позволят избежать подобных ошибок.

Высший орган управления МКД по ЖК РФ - общедомовое собрание. Без него невозможно выбрать форму управления и управляющую организацию, определиться с работами по обслуживанию и ремонту дома, а также благоустройству прилегающей территории.

 

Как правильно провести общее собрание владельцев помещений в многоквартирном доме

Нарушать порядок проведения общего собрания собственников многоквартирного дома не следует по двум причинам:

  • ошибками могут воспользоваться оппоненты, которые оспорят принятые решения в суде. Недовольные среди большого числа жителей найдутся всегда, независимо от сути рассматриваемого вопроса;
  • возникнут проблемы с контролирующими органами, которые могут применить в отношении УК различные санкции, вплоть до отзыва лицензии.

Особенно внимательно к процессу нужно относиться в ситуации, когда среди владельцев квартир есть недовольные работой управляющей организации, и им нужен повод для новых жалоб или инициирования процедуры смены УК.

При проведении общего собрания собственников многоквартирного дома выделяется три основных этапа, каждый из которых будет рассмотрен в деталях:

  • подготовка уведомления о проведении ОСС;
  • непосредственно проведение собрания в выбранной форме;
  • оформление результатов собрания.

 

Составление уведомления о проведении собрания

О грядущем собрании необходимо оповестить всех собственников помещений в МКД. Делается это при помощи специального уведомления, которое составляется в строгом соответствии с требованиями ЖК РФ. Инициирующая ОСС сторона должна позаботиться о том, чтобы положенное оповещение было сделано за 10 дней до мероприятия. Нарушение данного правила чревато - оно позволяет оспорить проведение собрания и, соответственно, все принятые на нем решения.

Стандартный способ отправки уведомления, прописанный в законодательстве - заказное письмо. Однако можно пользоваться и другими вариантами, если они утверждены на одном из ранее проведенных собраний. В большинстве случаев работает именно такая схема, позволяющая инициатору использовать более простой способ оповещения. Например, это можно делать посредством объявлений на информационных досках в подъезде.

В уведомлении приводится следующая основная информация:

  • тип собрания - очередное или внеочередное;
  • место его проведения (адрес дома);
  • инициатор (управляющая организация, совет МКД, группа собственников, отдельный житель);
  • форма ОСС;
  • конечная дата, до которой происходит сбор опросных листов.

 

Что включает в себя повестка общего собрания

Собственники помещений в многоквартирном доме должны узнать из уведомления не только о самом факте проведения общего собрания, но и о вынесенных на него вопросах. Для этого в документе указывается повестка мероприятия. Она представляет собой список запланированных к обсуждению вопросов, которые составлены максимально конкретно для исключения двоякой трактовки.

Первым вопросом всегда утверждается председатель собрания и его секретарь. Далее уже отражаются моменты, для которых и назначалось мероприятие. Добавлять пункт “Разное” в перечень нельзя, потому что все поднимаемые темы необходимо приводить заранее. Это правило указано в приказе Минстроя № 937/пр от 25 декабря 2015 года.

Под вопросами указывается место, в котором можно изучить материалы собрания и время, когда они доступны для ознакомления.

 

А вы готовы провести ОСС? Узнайте прямо сейчас!Пройдите мини-тест на знание подготовки и проведения ОСС

Формы проведения собрания

Для принятия решений порядок проведения общего собрания собственников многоквартирного дома предполагает получение голосов не менее половины жителей. Чем больше квартир в МКД, тем сложнее одновременно собрать их владельцев, даже если рассматриваются важные для каждого вопросы. В связи с этим помимо очной формы проведения ОСС развиваются и другие варианты, предполагающие удаленное или отложенное голосование. Опишем все существующие варианты.

 

Очная форма

В данном случае предполагается, что собственники помещений приходят на мероприятие в назначенное время, заслушивают повестку и на месте голосуют по озвученным пунктам поднятием рук или иным способом. Если кворум (более 50 процентов жителей) имеется, то собрание считается состоявшимся. Его инициатор зачитывает повестку и просит участников проголосовать, а секретарь фиксирует результаты в протоколе.

При невозможности лично прийти на собрание жители могут направлять тех, кто будет представлять их интересы по доверенности. Управляющей организации следует разъяснять эту особенность проведения ОСС, если она хочет собрать кворум.

Если необходимое число собственников не собралось, то после фиксации голосов присутствующих мероприятие заканчивается, и инициатор переходит к заочной части. Здесь важно, чтобы возможность проведения ОСС в заочной форме прописывалась заранее. Если заявить только очную часть, то продолжить добирать голоса на заочной нельзя - потребуется собирать новое собрание и составлять второй протокол.

 

Заочная форма

Отсутствие кворума на очном собрании фиксируется секретарем, и мероприятие признается несостоявшимся. Это позволяет запустить ОСС с той же повесткой в заочной форме. Далее по общим правилам подготавливается новое собрание - рассылаются уведомления, оглашается повестка. Жители оповещаются, что мероприятие будет заочным. В уведомлении указывается место сдачи опросных листов и дата, до которой они принимаются.

В заявленный день проведения ОСС жителям начинают рассылать опросные листы - их опускают в почтовые ящики или разносят по квартирам. После заполнения эти листы сдаются, результаты голосования подсчитываются и не позднее десяти дней подготавливается протокол общего собрания.

 

Очно-заочная форма

Эта форма появилась относительно недавно и значительно упростила задачу проведения общего собрания собственников многоквартирного дома. В данном случае не нужно при отсутствии кворума организовывать второе отдельное собрание в заочной форме.

Очно-заочное ОСС подготавливается по общим правилам. В назначенный день даже при отсутствии кворума собравшиеся жители обсуждают предложенные вопросы и голосуют за них. На следующий день организаторы приступают к заочной части мероприятия, которая тоже проводится в традиционном для нее формате.

В результате решение принимается быстрее, так как не нужно ждать дополнительные десять дней после уведомления жителей о повторном ОСС. Еще одно преимущество здесь заключается в том, что собственники помещений даже при отсутствии кворума могут обсудить вынесенные на повестку вопросы. После этого организаторы обращаются к остальным владельцам при помощи опросников.

 

Принятие решения на собрании

Большинство общих собраний собственников многоквартирных домов сегодня проводится с заочной частью, поэтому рассмотрим именно такой вариант голосования. Для его реализации используется опросный лист, в котором напротив каждого вопроса голосующий делает пометку - “за”, “против” или “воздержался”.

В большинстве случаев для принятия решения необходимо получить простое большинство голосов. Однако в ЖК РФ предусмотрены исключения, предполагающие необходимость сбора не менее ⅔ голосов. Речь идет об особо важных вопросах, касающихся следующих моментов:

  • капремонт, открытие и формирование специального счета для его проведения, определение списка необходимых работ и так далее;
  • реконструкция МКД и проведение других серьезных строительных работ, например, возведения пристройки к дому;
  • оформление кредита или займа на проведение капремонта;
  • использование земельного участка МКД;
  • распоряжение общедомовой собственностью, например, установка на фасаде рекламных конструкций;
  • наделение совета МКД правом принимать решения о том, как будет проводиться текущий ремонт общедомовой собственности;
  • наделение председателя совета МКД полномочиями, приведенными в ст. 161.1 ЖК РФ.

Голосование становится отражением воли собственников, и принятые решения закрепляются в официальном документе.

 

Как оформить результат голосования общего собрания и что с ним делать

Порядок проведения общего собрания собственников многоквартирного дома предполагает сбор счетной комиссии. Именно она будет обрабатывать бюллетени  и подсчитывать итоги голосования. В зачет идут только те голоса, которые внесены правильно - один вариант ответа для каждого вопроса. Если в опросном листе много позиций для голосования, то один некорректный ответ не делает недействительным весь бланк. Он касается лишь конкретного вопроса.

Для окончательного оформления решения ОСС необходимо составить протокол, к которому прикладываются все бюллетени для голосования. Требования к оформлению протокола прописаны в приказе Минстроя № 937/пр от 25.12.2015. К обязательным реквизитам этого документа относится следующее:

  • его название;
  • дата составления и регистрационный номер;
  • дата и место проведения ОСС;
  • заголовок к содержательной части мероприятия;
  • место, где хранятся протоколы и решения собственников по выставленным на голосование вопросам;
  • приложения к протоколу ОСС, если они указаны в содержательной части;
  • подписи выбранных в начале мероприятия председателя, секретаря и членов счетной комиссии. Если председателя и секретаря не выбирали, то вместо них может расписаться инициатор собрания.

Во вводной части протокола указывается ключевая информация и реквизиты. Далее следует основная часть с описанием повестки, ФИО выступавших, их предложений и принятых решений. На подготовку протокола дается не более 10 дней с момента проведения собрания.

Решения и результаты голосования обнародуются и размещаются в доступном для каждого собственника месте. Подлинники решений и протоколов в соответствии с №485-ФЗ от 31.12.2017 направляются в Госжилинспекцию. В том же законе говорится, что УК и ТСЖ могут хранить у себя по определенному ОСС адресу только копии этих документов.

Также рекомендуем почитать еще одну статью, в которой говориться о том, как провести общее собрание собственников многоквартирного дома.

logo
×
Чтобы посмотреть вебинар, зарегистрируйтесь.

Сайт ориентирован на работников в сфере ЖКХ, поэтому многие видеозаписи и документы защищены.

Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны любые видеоматериалы и шаблоны:

  • Бланки и образцы основных договоров (РСО, подрядчики);
  • Акты, извещения, заявки;
  • Образцы объявлений, памяток и уведомлений на все случаи жизни
  • Записи вебинаров.
Регистрация займет меньше минуты.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
или ВОЙДИТЕ через социальную сеть:
Регистрируйтесь
Чтобы скачивать документы, зарегистрируйтесь.

Сайт ориентирован на работников в сфере ЖКХ, поэтому многие файлы и документы защищены от скачивания.

Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны любые документы:

  • Бланки и образцы основных договоров (РСО, подрядчики);
  • Акты, извещения, заявки;
  • Образцы объявлений, памяток и уведомлений на все случаи жизни.
Регистрация займет меньше минуты.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
или ВОЙДИТЕ через социальную сеть:
Регистрируйтесь
×
Пожалуйста, зарегистрируйтесь!

Наш портал предназначен для профессиональной аудитории. Мы заботимся о качестве материалов на сайте и чтобы защитить авторские права редакции мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

Вы сможете продолжить чтение сразу после регистрации.

Это займет всего 1 минуту

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
и продолжайте читать статью.
Регистрируйтесь
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.