ЖКХ.ру: новости ЖКХ, портал для управляющих многоквартирными домами организаций

10 ответов на проблемные вопросы управления МКД

14 июня 2019
399
Средний балл: 0 из 5

Законы, регулирующие сферу управления МКД, регулярно меняются и дополняются. Однако управляющие многоквартирными домами организации зачастую не успевают отследить и учесть в работе такие нововведения. Редакция проанализировала наиболее актуальные вопросы по текущим изменениям законодательства и свела ответы на них в статью.

Когда прекратить собирать взносы на капремонт

Как только собственники накопят сумму, равную минимальному размеру фонда капремонта, сбор накоплений можно временно прекратить. Такое правило действует только для МКД, в которых средства собирают на специальном счете. Дело в том, что деньги, которые собственники помещений собирают на спецсчете, образуют фонд капитального ремонта МКД. Для таких домов региональные органы власти устанавливают минимальный размер такого фонда (ч. 8 ст. 170 Жилищного кодекса).

Узнать размер фонда для своего МКД вы можете из нормативных правовых актов региональных властей. Если постановление не размещено в открытом доступе, запросите информацию у уполномоченного органа. Если власти не издавали такой правовой акт, обратитесь к прокурору. Он вправе понудить региональные власти исполнить свою обязанность.

Период «платежных каникул» зависит от плановых дат капитального ремонта. Сроки службы у конструктивных элементов МКД и его инженерных сетей разные. Поэтому ремонт проводят поэтапно, по видам объектов общего имущества МКД исходя из сроков их эксплуатации. Например, ремонт системы электроснабжения МКД проведут в 2022 году, а еще через 5 лет отремонтируют кровлю и т. д. Если жители дома собрали деньги на ремонт электропроводки, то до 2022 года могут не оплачивать взносы на капитальный ремонт. Позже нужно возобновить сбор взносов для проведения ремонта кровли.

Решение о приостановке сбора денег принимают собственники помещений на общем собрании. Такое решение принимают простым большинством от числа голосов тех, кто участвовал в собрании (п. 5 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса).

 

Как работать с письмами-разъяснениями министерств и ведомств

Согласны с мнением министерства — используйте письмо в работе, не согласны — не используйте. Так можно сформулировать главный принцип работы с разъяснениями, которые федеральные министерства дают в форме писем. Использовать письмо в работе можно так: ссылаться на него в споре с ГЖИ, отвечать на письма жителей со ссылкой на письмо, цитировать мнение ведомства в иске.

Граждане и юрлица спрашивают — министерства отвечают. Как правило, ответы оформляют в виде письма, у которого есть дата и номер. Письмо не имеет юридической силы.

Письма, например, Минстроя представляют собой лишь мнение органа и не обязательны для исполнения. Но поскольку они отражают позицию компетентного министерства, то влияют на практику работы УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК, контрольно-надзорных органов (ГЖИ, прокуратуры, Роспотребнадзора).

Внести ясность в какой-то документ, например, федеральный закон или постановление Правительства, можно только другим федеральным законом или постановлением Правительства соответственно. Письмо не становится нормативным документом только потому, что его написало федеральное министерство.

Если позиция Минстроя в пользу УО, ТСЖ, ЖСК, то ее следует включать в текст иска, отзыва, жалобы. Так вы усилите свою правовую позицию по делу, устраните конфликт на досудебной стадии. Иногда письмо помогает защититься от привлечения к административной ответственности: своевременно представьте проверяющему свои возражения, подтвержденные уполномоченным министерством.

Процитируйте в споре с надзорным органом или иске мнение ведомства, с которым вы согласны. Укажите дату и номер письма, в котором нашли выгодную вам позицию.

Кто должен перейти на онлайн-кассы с 1 июля 2019 года

С 1 июля на онлайн-кассы должны перейти все те, для кого раньше действовала отсрочка. Отсрочки были и для отдельных организаций, и для некоторых видов расчетов.
В ЖКХ отсрочка заканчивается для расчетов за ЖКУ. Организации, которые принимают платежи за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе взносы на капитальный ремонт, по общему правилу должны будут делать это с использованием онлайн-кассы.

Законодатель сознательно разделил подходы к работе УО и жилищных объединений с онлайн-кассами. УО должны будут использовать онлайн-кассу в расчетах за ЖКУ всегда, а ТСН, ТСЖ, ЖК, ЖСК – в редких случаях или никогда.

Нажмите на кнопку, если сразу хотите посмотреть подробности про жилищные объединения.

Правила для ТСЖ

 

За счет каких средств УО, ТСЖ, ЖСК оплачивать штрафы

Есть шесть источников оплаты штрафа, которые не вызовут недовольства жителей и надзорных органов, и один популярный источник, но с негативными последствиями.

  • с основной прибыли
  • с дополнительной прибыли
  • из средств экономии
  • за счет взносов членов ТСЖ
  • за счет займа или кредита
  • за счет управленческих расходов УО и ТСЖ
  • за счет оборотных средств

Источник № 1. Платить с основной прибыли

Самый простой способ для УО – оплачивать штрафы с прибыли от деятельности по управлению МКД. Для этого УО закладывает прибыль (рентабельность) в размер платы за содержание жилого помещения. Порядок расчета приведен в Методических рекомендациях по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда, утвержденных приказом Госстроя от 28.12.2000 № 303.

Источник № 2. Платить с дополнительной прибыли

Дополнительная прибыль от оказания собственникам и нанимателям индивидуальных услуг выручает при уплате штрафа. Это услуги по уборке или ремонту квартиры, остеклению лоджий, замене ИПУ и другого сантехнического оборудования. Стоимость таких услуг УО устанавливает самостоятельно. ТСЖ также вправе оказывать дополнительные услуги, выполнять работы помимо содержания общего имущества, если это предусмотрено уставом.

Источник № 3. Платить из средств экономии

Сэкономить УО может при условии, что собственники утвердили экономически обоснованный размер платы с учетом предложений УО. По закону экономия принадлежит УО (ч. 12. ст. 162 ЖК), если соблюдены три условия:

  • фактические расходы на услуги по управлению, содержанию и ремонту общего имущества оказались меньше расходов по смете;
  • экономия отражена в отчете УО и опубликована в ГИС ЖКХ;
  • экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и выполненных работ.

Остальные способы читайте в справочной системе «Управление МКД» 

 

Как работать с ГИС ЖКХ

В зависимости от функций, которые выполняют УО, ТСЖ, ЖСК, они обязаны размещать в ГИС ЖКХ четыре категории информации:

  • об УО, ТСЖ, ЖСК;
  • о МКД и управлении домом;
  • о предоставлении коммунальных услуг;
  • о формировании фонда капремонта.

Информацию об МКД и об управлении таким домом в ГИС ЖКХ при способе управления УО или жилищным объединением размещает управляющая МКД организация (ч. 1 ст. 198ч. 10.1 ст. 161ч. 4 ст. 165 ЖК). При непосредственном способе управления информацию в ГИС ЖКХ размещает орган МСУ или юридическое лицо, индивидуальный предприниматель – единоличный собственник помещений в МКД (примечание к разделам 7 и 16 Состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе ЖКХ, утвержденных приказом Минкомсвязи, Минстроя от 29.02.2016 № 74, № 114/пр (далее – Приказ № 114/пр).

 

Как оформить акт приемки по содержанию общего имущества в МКД

Акты составляют по форме, утвержденной приказом Минстроя от 26.10.2015 № 761/пр (далее – Приказ № 761). Это предусматривает пункт 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290 (далее – Правила № 290).

В акте фиксируют:

  • виды работ;
  • единицу измерения;
  • количественный показатель;
  • стоимость (за единицу) и цену выполненной работы (оказанной услуги).

Сведения в акте нужно отражать в структуре, которую предусматривает форма, утвержденная Приказом № 761.

Как оформить акт приемки по содержанию общего имущества в МКД читайте в рекомендации экспертов 

справочной системы «Управление МКД».

 Как подготовить документы к общему собранию собственников помещений в МКД

Документы, которые обязательно нужны к общему собранию, условно разделим на две группы: вспомогательные и основные.

Вспомогательные документы – это реестр собственников помещений в МКД, реестр вручения сообщений о предстоящем собрании и списки присутствующих и приглашенных на общее собрание. С помощью реестра вы подготовите бланки решений собственников, а по списку присутствующих рассчитаете кворум. В реестре вручения сообщений о предстоящем общем собрании каждый собственник должен расписаться в том, что его получил.

Основные документы к общему собранию – это:

  • сообщение о проведении общего собрания;
  • бланк решения собственника по вопросам, поставленным на голосование;
  • бланк протокола общего собрания.

Скачайте подробный алгоритм, как подготовить документы к общему собранию собственников помещений в МКД от экспертов справочной системы «Управление МКД».


Скачать алгоритм
 

 

Шесть способов воздействия на должника через судебных приставов

Получить решение суда о взыскании долга не всегда означает получить сам долг. В законе есть способы, которые могут подстегнуть жителя к оплате задолженности. Они разработаны для судебных приставов, но вы как заинтересованная сторона вправе просить об их применении.

В таблице мы перечислили шесть основных мер воздействия на должников. Читайте, какие тонкости нужно предусмотреть для их применения. 

как воздействовать на должника по оплате ЖКУ

 

Суть изменений в системе голосования на общем собрании

Собственники на собраниях выберут своих делегатов, которые в дальнейшем будут голосовать от их имени на общем собрании собственников помещений в МКД (рисунок 1). Такой будет новая система голосования.

Чтобы избрать делегатов, собственники должны будут провести собрание по выбору делегатов. Это не общее собрание всех собственников помещений дома, а только сбор конкретных квартир с конкретных этажей.

Делегатов выбирают по инициативе любых собственников помещений в МКД на собраниях по выбору делегатов. Чтобы провести такое собрание, собственники-инициаторы обязаны о нем заранее сообщить. Для этого нужно до начала собрания разместить в помещениях или лифтовых холлах, при входах в подъезды МКД соответствующие сообщения. В сообщении должны быть:

  • дата начала и дата окончания периода проведения собрания;
  • фамилии и адреса собственников, по чьей инициативе проводится собрание по выбору делегатов;
  • перечень соседних этажей в каждом подъезде МКД, на которых расположены помещения, собственники которых выбирают одного делегата.

Делегатов будут избирать посредством письменно оформленных решений собственников помещений в МКД. 

Скачайте обзор законопроекта о новой системе голосования от экспертов журнала «Управление МКД»

Скачать обзор законопроекта

Что грозит управляющей МКД организации, если она вовремя не ответит на обращение жителя?

Если УО, ТСЖ, ЖСК, ЖК нарушит сроки для ответа или откажется представить жителю документы и информацию для ознакомления, он вправе обратиться в суд или в прокуратуру. В отношении УО могут возбудить дело об административном правонарушении по статье 5.39 КоАП. Должностному лицу управляющей МКД организации грозит штраф в размере от 5000 до 10 000 руб. в трех случаях:

  • лицо отказалось предоставить информацию, которую обязано предоставить по закону;
  • предоставило информацию не вовремя;
  • предоставило заведомо недостоверную информацию.

Подробнее – в рекомендации экспертов справочной системы «Управление МКД» - Как отвечать на обращения жителей МКД.

logo
Пожалуйста, зарегистрируйтесь !

Наш портал предназначен для профессиональной аудитории. Чтобы наши читатели получали эксклюзивные материалы, мы предоставляем доступ к ним только зарегистрированным пользователям.

Для юристов УО на сайте много примеров из судебной практики, решений проблем с жильцами,
для бухгалтеров - статьи о налогообложении и расчетах оплаты.

Все эти материалы будут доступны Вам сразу после регистрации.

Это займет всего 1 минуту

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
Зарегистрироваться и читать любые материалы!
Быстрая регистрация
×
Пожалуйста, зарегистрируйтесь!

Наш портал предназначен для профессиональной аудитории. Мы заботимся о качестве материалов на сайте и чтобы защитить авторские права редакции мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

Вы сможете продолжить чтение сразу после регистрации.

Это займет всего 1 минуту

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
и продолжайте читать статью.
Регистрируйтесь
×
Чтобы посмотреть вебинар, зарегистрируйтесь.

Сайт ориентирован на работников в сфере ЖКХ, поэтому многие видеозаписи и документы защищены.

Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны любые видеоматериалы и шаблоны:

  • Бланки и образцы основных договоров (РСО, подрядчики);
  • Акты, извещения, заявки;
  • Образцы объявлений, памяток и уведомлений на все случаи жизни
  • Записи вебинаров.
Регистрация займет меньше минуты.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
или ВОЙДИТЕ через социальную сеть:
Регистрируйтесь
Чтобы скачивать документы, зарегистрируйтесь.

Сайт ориентирован на работников в сфере ЖКХ, поэтому многие файлы и документы защищены от скачивания.

Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны любые документы:

  • Бланки и образцы основных договоров (РСО, подрядчики);
  • Акты, извещения, заявки;
  • Образцы объявлений, памяток и уведомлений на все случаи жизни.
Регистрация займет меньше минуты.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
или ВОЙДИТЕ через социальную сеть:
Регистрируйтесь
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.