ЖКХ.ру: новости ЖКХ, портал для управляющих многоквартирными домами организаций

Перевод жилого помещения в нежилое и согласование перепланировки

23 июня 2019
33
Средний балл: 0 из 5

Госдума одобрила новый порядок перевода жилого помещения в нежилое. Из статьи вы узнаете, как законодатель планирует изменить правила; как перевести жилое помещение в нежилое, пока закон не вступил в силу; нужно ли согласие на перевод собственников других квартир в доме; что делать УО и ТСЖ в случае, если собственник помещения в МКД не узаконил перепланировку.

Как перевести жилое помещение в нежилое помещение?

Какие помещения переводят в нежилой фонд

Для каких жилых помещений допускается перевод в нежилой статус? Для того, чтобы перевести помещение в нежилое - помещение должно соответствовать следующим требованиям.

  1. Наличие обособленного входа с улицы. Если его нет, то - техническая возможность для его создания. 
  2. Самостоятельность помещения. Нельзя сделать нежилыми одну или несколько комнат квартиры.
  3. Нет зарегистрированных людей.
  4. Квартира находится в МКД, который не входит в перечни ветхости и аварийности.
  5. Квартира располагается не в наемном доме социального пользования.
  6. Помещение подключено ко всем основным коммуникациям.
  7. Квартира не располагается в доме, представляющем историческую и культурную ценность. 

Перечень документов для обращения в межведомственную комиссию для разрешения перевода.

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения);

6) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;

7) согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение. 

Обращение в БТИ или в МФЦ для определения стоимости перевода помещения

Основания для отказа в переводе жилья в категорию нежилого помещения

Заявитель не предоставил необходимый документ.

Заявитель подал документы не в тот орган.

Помещение не может быть переведено в нежилой фонд, так как не соответствует всем требованиям, которые необходимы для перевода.  

Проект перепланировки не соответствует требованиям законодательства. Например,  проект разработала организация без лицензии.

     Нужно ли согласие собственников других квартир в доме

На практике часто встречается вопрос вправе ли орган местного самоуправления на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое требовать от заявителя представления согласия других собственников, если из проекта следует необходимость проведения работ по реконструкции дома?

Перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое, которые его собственник должен представить в орган, осуществляющий такой перевод, приведен в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ. Перечень является исчерпывающим. Однако довольно часто в связи со сменой статуса помещения необходимо производить реконструкцию, и в такой ситуации требуется решение общего собрания собственников либо согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (в т. ч. введение ограничений пользования) относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в этом доме.

Решение по данному вопросу принимает большинство не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Когда размер общего имущества уменьшается в результате реконструкции или когда реконструкция, переустройство или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества, потребуется согласие всех собственников помещений.

Подробную инструкцию, ка провести ОСС, скачайте в справочной системе «Управление МКД» .

Скачать инструкцию

Госдума одобрила новый порядок перевода жилого помещения в нежилое

Чтобы перевести жилое помещение в нежилое, нужно решение ОСС и согласие собственников примыкающих к нему помещений. Изменения вносят в статью 23 ЖК. Такой законопроект № 542922-7 Госдума приняла в последнем, третьем чтении 21.05.2019.

Каждый собственник примыкающего к нежилому помещения должен в письменной форме подтвердить свое согласие на перевод. На ОСС о переводе принимают решение в зависимости от количества подъездов. Если в МКД несколько подъездов, в собрании должны участвовать жители того подъезда, где находится переводимое помещение, и у которых более 2/3 голосов. Большинство жителей этого подъезда должны проголосовать «за» перевод. Если в МКД один подъезд, в ОСС должны принять участие собственники с более чем 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД. На таком ОСС решение принимают большинством голосов от общего числа голосов участников собрания. Протокол и согласия соседей собственник переводимого помещения должен будет представить в орган, который организует перевод.

Собственник помещения в МКД несет административную ответственность за незаконную перепланировку принадлежащего ему помещения?

В соответствии со ст. 7.21 КоАП РФ нарушение правил пользования жилыми помещениями, в том числе, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.

Самовольная перепланировка жилых помещений в МКД влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Действия УО и ТСЖ в случае, если собственник помещения в МКД не узаконил перепланировку

Перепланировка помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесение изменений в технический паспорт жилого помещения .

Перепланировка помещения проводится с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. После принятия решения о согласовании перепланировки жилого помещения орган местного самоуправления выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие такого решения.

Напомним, что в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе полномочия органов местного самоуправления в области жилищных отношений осуществляются органами государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, если иное не предусмотрено законами данных субъектов Российской Федерации.

В соответствии ЖК РФ самовольной является перепланировка помещения, проведенная при отсутствии документа, выданного органом местного самоуправления о согласовании перепланировки или с нарушением проекта перепланировки.

Организация, осуществляющая управление МКД (УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК) несет ответственность за безопасность жизни и здоровья граждан, сохранность общего имущества в МКД, соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в таком доме. Кроме того, УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК необходимо следить за изменением площадей жилых помещений в МКД для правильного и своевременного начисления платы за жилищно-коммунальные услуги собственникам помещений в МКД.

Таким образом, организации, осуществляющей управление МКД, необходимо, прежде всего, обратиться к собственнику помещения, который произвел самовольную перепланировку помещения, с письменным запросом о предоставлении документов, подтверждающих факт перепланировки и документов, подтверждающих фактическую площадь помещения.

В случае отсутствия таких документов, либо не предоставления собственником помещения таких документов организация, осуществляющая управление МКД, вправе составить акт о факте самовольной перепланировки помещения. Далее управляющая МКД организация, которой стало известно о самовольной перепланировке помещения в МКД, может обратиться с соответствующим заявлением в орган, осуществляющий согласование перепланировки (как правило, это орган местного самоуправления).

На собственника помещения, которое было самовольно перепланировано, возлагается обязанность по приведению перепланированного помещения в прежнее состояние. Срок и порядок приведения такого помещения в прежнее состояние устанавливаются органом, осуществляющим согласование перепланировки в уведомлении, направленном таком собственнику.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Если же соответствующее помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный органом, осуществляющим согласование перепланировки, срок, и если в отношении данного помещения не вынесено решение о сохранении его в перепланированном состоянии, то суд по иску этого органа принимает решение о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние .

 Ситуация: вправе ли УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК обратиться в суд о незаконной перепланировке помещения

Нет, не вправе.

Иски по вопросам самовольного переустройства и самовольной перепланировки помещения подает только орган, который это согласовывает.

Суды не рассматривают требования управляющей МКД организации или собственников помещений, заявленные в порядке части 5 статьи 29 Жилищного кодекса РФ. Это разъяснил Верховный суд в определении № 18-Г11-37 Обзора судебной практики Верховного суда РФ за IV квартал 2011 года, утвержденного Президиумом Верховного суда РФ от 14 марта 2012 г.

Поэтому если неуполномоченное лицо обратится напрямую в суд, то он откажет в принятии искового заявления.

 

Согласование перепланировки квартиры

Подробный алгоритм согласования перепланировки квартиры вы найдете в нашей статье. 

 

 

logo
Пожалуйста, зарегистрируйтесь !

Наш портал предназначен для профессиональной аудитории. Чтобы наши читатели получали эксклюзивные материалы, мы предоставляем доступ к ним только зарегистрированным пользователям.

Для юристов УО на сайте много примеров из судебной практики, решений проблем с жильцами,
для бухгалтеров - статьи о налогообложении и расчетах оплаты.

Все эти материалы будут доступны Вам сразу после регистрации.

Это займет всего 1 минуту

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
Зарегистрироваться и читать любые материалы!
Быстрая регистрация
×
Чтобы посмотреть вебинар, зарегистрируйтесь.

Сайт ориентирован на работников в сфере ЖКХ, поэтому многие видеозаписи и документы защищены.

Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны любые видеоматериалы и шаблоны:

  • Бланки и образцы основных договоров (РСО, подрядчики);
  • Акты, извещения, заявки;
  • Образцы объявлений, памяток и уведомлений на все случаи жизни
  • Записи вебинаров.
Регистрация займет меньше минуты.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
или ВОЙДИТЕ через социальную сеть:
Регистрируйтесь
Чтобы скачивать документы, зарегистрируйтесь.

Сайт ориентирован на работников в сфере ЖКХ, поэтому многие файлы и документы защищены от скачивания.

Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны любые документы:

  • Бланки и образцы основных договоров (РСО, подрядчики);
  • Акты, извещения, заявки;
  • Образцы объявлений, памяток и уведомлений на все случаи жизни.
Регистрация займет меньше минуты.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
или ВОЙДИТЕ через социальную сеть:
Регистрируйтесь
×
Пожалуйста, зарегистрируйтесь!

Наш портал предназначен для профессиональной аудитории. Мы заботимся о качестве материалов на сайте и чтобы защитить авторские права редакции мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

Вы сможете продолжить чтение сразу после регистрации.

Это займет всего 1 минуту

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
и продолжайте читать статью.
Регистрируйтесь
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.