ЖКХ.ру: новости ЖКХ, портал для управляющих многоквартирными домами организаций

Общее собрание собственников многоквартирного дома

1 сентября 2019
79
Средний балл: 0 из 5

В 2019 году порядок проведения общего собрания собственников многоквартирного дома претерпел небольшие изменения. Чтобы принятые на собрании решения не пришлось отстаивать в суде, следуйте рекомендациям. В статье рассмотрим плюсы и минусы каждой формы ОСС, требования к протоколу общего собрания собственников многоквартирного дома в 2019 году, особенности оформления протокола общего собрания собственников и других сопутствующих документов, вы сможете скачать образец протокола общего собрания собственников многоквартирного дома.

Общее собрание собственников многоквартирного дома: как проводить

Для того, чтобы общее собрание собственников (ОСС) помещений было эффективным, нужно правильно подобрать форму его проведения. От формы ОСС зависит наличие кворума и принятие решения по итогам голосования.

Существует три формы проведения ОСС:

  1. Очное голосование;
  2. Заочное голосование;
  3. Очно-заочная форма.

Для общего собрания собственников существуют единые требования, вне зависимости от формы его проведения:

  • в голосовании могут принимать участие только собственники помещений в многоквартирном доме (либо официальные представители собственников, для этого должна быть оформлена доверенность), а также граждане, которые приняли помещение от застройщика согласно передаточному акту, но не оформили на него право собственности, они могут голосовать в течение 1 года. Участвуют в голосовании также собственники нежилых помещений;
  • обязательна подготовка уведомления. Этим занимается инициатор собрания или инициативная группа;
  • вне зависимости от формы проведения собрания на нём обязательно должны присутствовать председатель, секретарь и члены счётной комиссии, избранные собственниками;
  • любое собрание завершается подсчётом количества голосов и оформлением протоколов;
  • голосование считается состоявшимся при наличии кворума;
  • инициировать собрание может как физические лица: представители управляющей компании или товарищества собственников жилья, так и юридическое лицо, например, управляющая организация. Внеочередное общее собрание собственников может быть инициировано жильцами (в таком случае просьбу о проведении ОСС должно подписать не менее 10% от общего количества голосов собственников помещений).

На общее собрание могут быть вынесены следующие вопросы:

  1. Создание товарищества собственников жилья, смена или выбор способа управления;
  2. Порядок оформления протокола собрания собственников, порядок передачи копий решений;
  3. Использование общего имущества (реконструкция, аренда и т.д.);
  4. Собрание совета дома, выбор уполномоченного представителя собственников, избрание ревизионной комиссии ТСЖ;
  5. Использования земельных участков, относящихся к общедомовой собственности;
  6. Любые моменты, связанные с капитальным ремонтом: утверждение тарифа, способа формирования фонда, вида ремонта и т.д.;
  7. Текущие хозяйственные вопросы: уборка территории, подъездов, работа с должниками и другие.

Важно: вопросы в протоколе собрания должны быть чётко и однозначно сформулированы. Формулировки «Прочее», «Другие вопросы» не допустимы! А также не приемлемо принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня.

На очном собрании собственников могут присутствовать приглашённые лица, например, представители инспекции, осуществляющие государственный жилищный надзор, представители исполнительной власти субъектов РФ, представители других предприятий жилищно-коммунального хозяйства. Они не принимают участие в голосовании, а лишь выполняют разъяснительную работу по вопросам повестки дня.

 Рассмотрим плюсы и минусы каждой формы в таблице ниже:

 

 

Очная форма

Заочная форма

Очно-заочная форма

Краткое описание

Участники присутствуют в реальном времени в помещении и решают вопросы, поставленные на голосовании путём переговоров.

Собственники голосуют письменно в специальной форме для голосования. При заочном собрании собственников вопросы решаются в индивидуальном порядке, каждым собственником лично в виде ответов «За», «Против», «Воздержался».

Проходит в два этапа. Первый этап – очный, собственники обсуждают вопросы повестки дня и голосуют в письменной форме. Второй этап – голосуют те, кто не проголосовал на первом этапе.

Плюсы

1. Участники собрания могут договориться друг с другом посредством живого общения;

2. Личное знакомство собственников и представителей УК.

3. Не обязательно письменное голосование, это сокращает время и силы инициатору ОСС, так как подготовка бланков не обязательна.

1. Может длиться несколько дней, что даёт собственникам помещений возможность принять решение обдуманно;

2. Нет необходимости подбирать помещение, подстраивать время для проведения собрания;

 

1.Считается наиболее оптимальной формой голосования.

2. Высокие шансы собрать кворум, так как подсчёт голосов ведётся в общем, за обе части голосования.

3. Могут проголосовать те, кто не смог присутствовать на обсуждении вопросов повестки дня.

 

Минусы

1. Учитываются голоса только присутствующих собственников;

2. Из-за возникающих разногласий во мнении возможны потасовки, ссоры и даже рукоприкладство.

3. Голосование «поднятыми руками» не всегда надёжно, чтобы зафиксировать и в дальнейшем доказать или опровергнуть в суде голосования решение собственников, необходимо вести видеосъёмку;

4. Возникают сложности собрать большое количество людей в месте проведения собрания в одно время.

1. Нет личного контакта с людьми, нет возможности убедить или доказать иную точку зрения;

2. Можно проводить только после очной формы по тем же вопросам;

3. Бывает малоэффективна, если по аналогичным вопросам в очном голосовании не было кворума.

Отсутствуют

В каких случаях форма предпочтительна

Если МКД малогабаритный, собственники активные, это обеспечит максимальную явку. В таком случае вероятно донести цели и задачи собрания до каждого собственника лично, убедить каждого участника.

Очная форма ОСС обязательна, если в дальнейшем планируется провести заочное собрание по этим же вопросам.

 

1.Если инициатор уверен в положительном результате голосования;

2. В большом МКД, где затруднительно организовать кворум на очном голосовании из-за большого числа жителей и при их пассивности;

3. Если требуется поквартирный обход жителей с разъяснением необходимости принятия определённого решения.

 

Большой МКД, много собственников и нет возможности собрать их на очное голосование, либо собрать кворум только путём заочного голосования.

 

  Документы, которые нужно подготовить к общему собранию

К проведению общего собрания собственников жилья необходимо подготовить полный пакет документов, в соответствии с требованиями законодательства.

Обязательные документы можно классифицировать на вспомогательные и основные. Вспомогательная документация – это реестр собственников помещений МКД, реестр вручения собственникам извещения о проведении собрания, список присутствующих лиц, список приглашённых лиц.

Основные документы – это уведомление о проведении общего собрания собственников, бланк решений собственников по вопросам повестки дня (бюллетень), бланк протокола собрания собственников.

Кто оформляет документы для проведения собрания собственников жилья зависит от того, кто его инициировал.

Если инициатором являются жители, то подготавливает документы председатель совета дома. Если инициатор ТСЖ, то оформляет правление товарищества собственников жилья. Если инициировало собрание орган местного самоуправления, то протокол голосования собственников и другие документы оформляют его представители.

 Узнайте от экспертов справочной системы «Управление МКД» вправе ли УО определять повестку общего собрания? 

 О том, кто является инициатором, жители смогут понять из уведомления собственников жилья.

  Подготовьте уведомление о проведение общего собрания собственников

Любое собрание начинается с подготовки уведомления о проведении общего собрания собственников.

Собственники должны быть уведомлены о проведении собрания как минимум за 10 дней до его проведения.

Сообщение оформляется согласно требованию законодательства. Нарушения порядка направления и оформления уведомления о проведении общего собрания может привести к признанию судом ничтожности протокола.

Уведомление должно содержать следующую информацию:

- информация об инициаторе;

- в какой форме будет проводиться собрание;

- дата и время проведения, адрес;

- содержание повестки дня;

- где и как можно ознакомиться с материалами, которые будут представлены на собрании.

Образец сообщения о проведении ОСС утверждён приказом Минстроя России от 31 июля 2014 г. № 411/пр.

 Ситуация: какой период проведения общего собрания в заочной форме указать в сообщении о собрании?

Например, две недели.

Период проведения заочного голосования собственников жилья определяет инициатор. Закон инициаторов в этом не ограничивает, но нужно учитывать, что собственникам необходимо время, чтобы принять участие в собрании и вернуть заполненный бланк с результатами.

Формулировки повестки дня в уведомлении должны быть идентичны формулировкам, указанным в подготовленной форме протокола.

  Скачайте образец протокола общего собрания собственников многоквартирного дома 2019

Все решения собственников, принявших участие в голосовании, должны быть оформлены в протоколе. Правила оформления и составления протоколов утверждены приказом Минстроя от 28.01.2019 № 44/пр. В 2019 году сроки оформления протокола – не более 10 дней с момента проведения ОСС. Довести до собственников решение, принятое на собрании, необходимо также в течение 10 дней.

Форма протокола собрания собственников должна содержать 4 раздела:

- заголовок;

-  содержательная часть протокола;

- список приложений;

- реквизиты.

Согласно образцу заполнения протокола, в содержательной части обязательно должны присутствовать информация об инициаторе, председателе, секретаре собрания, счётной комиссии собственников (это могут быть в том числе юридические лица, члены товарищества). Основная часть протокола содержит вопросы, поставленные на повестку дня. Их лучше пронумеровать. Также сюда должны быть включены сведения об общей площади дома: жилых и нежилых помещениях.

В реквизитах должны быть указаны имя и фамилия всех ответственных лиц, их подпись и дата.

Образец протокола собрания собственников жилья 2019 года можно скачать здесь.

Согласно новым требованиям, с 21 февраля 2019 года оригинал протоколов вместе с приложениями передаётся в орган государственного жилищного надзора в течение 10 дней с даты его подписания. После принятия документа в ГЖИ ему присваивается регистрационный номер протокола. Подобное утверждение требований было связано с уменьшением риска подделки протокола.

В УК, ТСЖ хранится копия протокола. Предоставление протокола в оригинале может быть выполнено только по запросу суда.

Сроки хранения протокола в 2019 году не ограничены. Это значит, что протоколы должны храниться в ГЖИ постоянно. Сроки хранения протоколов в виде копий также не ограничены.

В 2019 году за фальсификацию протокола предусмотрена уголовная ответственность (ст. 327 УК РФ).

 Какие приложения нужно оформить к протоколу общего собрания

К протоколам общих собраний собственников помещений многоквартирных домов должны прилагаться документы. Без их наличия протокол признаётся недействительным, а также затруднительна процедура оспаривания протокола.

Обязательными приложениями являются:

  1. Реестр всех собственников помещений (с указанием персональных данных, площади квартир по отдельности, их общей площади, при этом должно быть согласие каждого собственника на обработку персональной информации).
  2. Копия уведомления о проведении;
  3. Список вручения уведомлений о проведении ОСС;
  4. Списки присутствующих и приглашённых;
  5. Документы, которые подтверждают полномочия присутствующих и приглашённых;
  6. Документы, рассмотренные на повестке дня;
  7. Бюллетени, заполненные собственниками.

Могут быть приложены и другие документы, по усмотрению ОСС.

Каждому приложению должен быть присвоен номер, а также должны быть пронумерованы все страницы протокола и все листы документов к нему. Все страницы нумеруются и сшиваются секретарём собрания. Последнюю страницу подписывает председатель. Данные рекомендации утверждены приказом Минстроя от 28.01.2019 № 44/пр.

Оригиналы документов вместе с протоколом передаются в ГЖИ.

 Ситуация: обязательно ли к протоколу общего собрания собственников помещений в МКД оформлять отдельный протокол подсчета голосов?

 Нет, не обязательно. Жилищное законодательство это не предусматривает.

Решения общего собрания собственников помещений в МКД оформляются протоколами в соответствии с установленными требованиями (ч. 1 ст. 46 ЖК).

   Что делать в случае признания протокола общего собрания собственников недействительным

Бывают ситуации, когда обжалование протокола является законным и обоснованным. Признаки ничтожности протокола в 2019 году:

  1. Собрание не набрало кворума;
  2. Собственников не уведомили о проведении собрания должным образом;
  3. Были приняты решения по вопросам, не заявленным в повестке дня;
  4. Были нарушены правила проведения голосования;
  5. В судебной практике нередки случаи признания протокола недействительным, если доказано, что принятое решение ущемило права хотя бы одного из жителей.

В 2019 году срок обжалования протокола – 6 месяцев со дня, когда решение было обнародовано, но не позднее 2-х лет с данного момента. Сроки оспаривания протокола утверждены ч.6 ст. 46 ЖК РФ.

Если признали протокол недействительным, необходимо действовать по ситуации:

- попытаться обжаловать принятое решение суда, предоставив все необходимые документы;

- инициировать новое собрание по аналогичным вопросам.

 

logo
×
Чтобы посмотреть вебинар, зарегистрируйтесь.

Сайт ориентирован на работников в сфере ЖКХ, поэтому многие видеозаписи и документы защищены.

Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны любые видеоматериалы и шаблоны:

  • Бланки и образцы основных договоров (РСО, подрядчики);
  • Акты, извещения, заявки;
  • Образцы объявлений, памяток и уведомлений на все случаи жизни
  • Записи вебинаров.
Регистрация займет меньше минуты.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
или ВОЙДИТЕ через социальную сеть:
Регистрируйтесь
Чтобы скачивать документы, зарегистрируйтесь.

Сайт ориентирован на работников в сфере ЖКХ, поэтому многие файлы и документы защищены от скачивания.

Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны любые документы:

  • Бланки и образцы основных договоров (РСО, подрядчики);
  • Акты, извещения, заявки;
  • Образцы объявлений, памяток и уведомлений на все случаи жизни.
Регистрация займет меньше минуты.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
или ВОЙДИТЕ через социальную сеть:
Регистрируйтесь
×
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.