ЖКХ.ру: новости ЖКХ, портал для управляющих многоквартирными домами организаций

Как работать с долгами за ЖКУ по муниципальным помещениям

21 октября 2019
100
Средний балл: 0 из 5
Как работать с долгами за ЖКУ по муниципальным помещениям

Один из наиболее крупных должников по оплате ЖКУ — местная власть. Из этой статьи вы узнаете, когда управляющая МКД организация вправе обратиться с иском непосредственно к собственнику, а когда — к пользователю, нанимателю или арендатору помещения в муниципальной собственности.

Работа по жилым помещениям

Договор социального найма перераспределяет обязанность по внесению платы за жилое помещение и КУ. По этому договору предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда (ст. 49 Жилищного кодекса).

Содержание общего имущества и оказанные КУ оплачивает лицо, заселившееся в помещение государственного или муниципального жилищного фонда. Собственник освобождается от обязанности нести соответствующие расходы. Такое правило установлено частями 2, 3 статьи 153 Жилищного кодекса, статьей 678 Гражданского кодекса. Данный вывод подтверждает судебная практика.

Важно, что орган местного самоуправления должен доказать не только факт заключения договора соцнайма, но и фактическое вселение гражданина в жилое помещение. Если гражданин не вселился, платить за ЖКУ должен будет собственник жилого помещения — орган местного самоуправления (или иной орган, в зависимости от вида собственности помещения).

Данный подход обоснован, поскольку обязанность передать жилое помещение возлагается именно на наймодателя. Это следует из пункта 1 части 2 статьи 65 Жилищного кодекса. Неисполнение данной обязанности должно стать основанием для освобождения нанимателя от оплаты ЖКУ. Исключение — когда наниматель уклоняется от приемки жилого помещения.

Собственник жилого помещения может предъявить иск о признании гражданина не приобретшим право пользования жилым помещением. Такой иск предъявляют в случае, когда гражданин по факту не вселился в жилое помещение, то есть не приобрел права пользования им. Поэтому обязанность по внесению платы за жилое помещение и КУ должна быть связана не просто с формальным подписанием договора соцнайма, но с фактическим пользованием гражданином жилым помещением.

Встречается, правда, и противоположная судебная практика: обязанность по внесению платы за содержание жилого помещения и КУ возлагают на гражданина, даже если он не принял жилое помещение от наймодателя. Подобные решения связаны в основном с оспариванием даты, с которой начинают начислять плату за жилое помещение и КУ в отношении нанимателя, а не собственника имущества.

К СВЕДЕНИЮ


Собственники помещений в МКД несут бремя расходов на содержание общего имущества. Размер расходов определяется долей собственника в праве собственности на общее имущество. Это следует из положений статьи 39 Жилищного кодекса.

Собственник помещения несет бремя расходов на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвует в расходах на содержание общего имущества в МКД — путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Такое правило предусмотрено частью 1 статьи 158 Жилищного кодекса.

Наниматель обязан оплачивать ЖКУ с момента возникновения фактической возможности заселиться в помещение. Исключением будут ситуации, когда невозможность использовать квартиру по назначению связана с недобросовестными действиями самого наймодателя — не предоставил ключи, отказался передать квартиру и т. п. Аналогичную позицию занимал и Президиум ВАС в постановлении от 11.06.2013 № ВАС-15066/12 по делу № А65-21717/2011. Президиум отметил, что органы местного самоуправления несут расходы на оплату ЖКУ только до заселения соответствующих жилых помещений.

Подобная практика затрудняет для УО и жилищных объединений процесс взыскания задолженности. Жилые помещения по договорам соцнайма зачастую заселены малоимущими или маргинальными гражданами — с них взыскать задолженность невозможно.

Так, в одном деле администрация муниципального образования попыталась через суд выселить граждан из жилого помещения за долги. Суд отказал в удовлетворении заявленных требований и отметил следующее. Истец не представил доказательств, с достоверностью подтверждающих отсутствие у ответчиков уважительных причин для невнесения платы за жилое помещение и КУ. Доказательств, подтверждающих вину ответчиков в невнесении платы, также не представлено (апелляционное определение Саратовского областного суда от 24.09.2014 по делу № 33–5358).

В этом деле суд сослался на статью 56 Гражданского процессуального кодекса — отсутствие уважительных причин должен был доказать истец. Перераспределение обязанности по доказыванию вызывает удивление. Исходя из логики суда, лицо, нарушающее свои обязанности по договору и закону, предполагается добросовестным, пока не доказано иное.

В другом деле суд отказал собственнику-муниципалитету в удовлетворении требований о выселении должника, отметив, что истец не предпринял мер по информированию о допущенных нарушениях. И это притом, что такая обязанность законом вообще не предусмотрена (определение Приморского краевого суда от 23.12.2014 по делу № 33–11378).

СПРАВКА


Какие документы приложить к иску о взыскании задолженности за ЖКУ

Для успешного взыскания долга за ЖКУ вам понадобится пакет из следующих документов:

  1. Учредительные документы — устав организации, протокол об избрании директора или председателя, свидетельство ОГРН, выписка из ЕГРЮЛ.
  2. Документы, подтверждающие право на взыскание задолженности за ЖКУ, — документ о праве собственности на помещение должника, протокол общего собрания о выборе способа управления (УО, ТСЖ, ЖК/ЖСК), договор управления МКД, акты оказанных услуг и выполненных работ по содержанию ОИ за период взыскания.
  3. Документы, подтверждающие сумму задолженности, — расчет размера задолженности за соответствующий период.
  4. Документы, подтверждающие добросовестность кредитора, — претензионная переписка между кредитором и должником, выставленные платежные документы за период взыскания.
  5. Иные документы — квитанция об уплате госпошлины, доверенность на представителя.

Работа по нежилым помещениям, переданным в аренду

Собственник имеет право распоряжаться принадлежащим ему имуществом, в том числе сдавать его в аренду. Это следует из статьи 209 Гражданского кодекса. При этом именно собственник отвечает за надлежащее содержание принадлежащего ему имущества. Такое правило прямо предусмотрено статьей 210 Гражданского кодекса.

Иногда встречается судебная практика, которая обязанность оплачивать ЖКУ возлагает на арендатора.

Впоследствии Президиум ВАС высказал позицию, которая внесла единообразие в рассматриваемую проблему.

УО обратилась с иском к администрации муниципального образования с требованием взыскать задолженность за ЖКУ в отношении помещения, арендованного хозяйствующим субъектом. Помещение располагалось в жилом доме и находилось в собственности муниципалитета.

Суд первой инстанции, сославшись на положения договора аренды, посчитал, что обязанность оплачивать жилищные услуги возложена на собственника имущества. Однако обязанность платить за КУ связана с использованием помещения и должна исполняться арендатором. Кроме того, в договоре аренды содержится прямая обязанность арендатора заключить договоры на поставку коммунальных ресурсов. Однако арендатор от исполнения такой обязанности уклонился. Суд взыскал задолженность по оплате КУ с арендатора.

Президиум ВАС отменил состоявшиеся судебные акты и передал дело на новое рассмотрение. При этом указал, что ни Гражданский, ни Жилищный кодексы не содержат норм о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов нежилых помещений, в том числе находящихся в МКД. Статья 616 Гражданского кодекса к рассматриваемым правоотношениям неприменима, поскольку регулирует исключительно договорные отношения между арендатором и арендодателем. Такие выводы содержатся в постановлении Президиума ВАС от 21.05.2013 № 13112/12 по делу № А72-6044/2011.

При новом рассмотрении дела вся задолженность была в полном объеме взыскана с муниципалитета как собственника имущества (решение Арбитражного суда Ульяновской области от 31.12.2013 по делу № А72-6044/2011).

Теперь благодаря Президиуму ВАС задолженность взыскивается, как правило, с собственников помещений.

Три рекомендации управленцу

На основании анализа судебной практики сформулируем три рекомендации о том, как работать с долгами органов местного самоуправления по принадлежащим им помещениям.

Рекомендация № 1.

Обращайтесь в суд с требованием о взыскании задолженности по внесению платы за ЖКУ в адрес собственника помещения (государственного органа или органа местного самоуправления) в случае, если жилое помещение не передано нанимателю.

В суде настаивайте на подтверждении факта заключения договора соцнайма и факта вселения нанимателя в жилое помещение. Если наниматель не вселился, расходы могут быть взысканы с собственника.

Рекомендация № 2.

В отношении нежилых помещений расходы взыскивайте с собственников нежилых помещений независимо от условий договора аренды, если такие помещения переданы в аренду. Арендодатель впоследствии вправе взыскать убытки с арендатора. Практика в этой части уже устоялась.

Рекомендация № 3.

Если между арендатором и вами заключены договоры на выполнение работ по содержанию общего имущества МКД, основанием для взыскания долга будет такой договор. Поэтому задолженность взыскивайте с арендатора.

К СВЕДЕНИЮ


В какой суд подать требование о взыскании долга за ЖКУ

Споры о взыскании задолженности по оплате за жилищно-коммунальные услуги рассматривают в суде общей или специальной юрисдикции. Выбор суда зависит от вида помещения и статуса его собственника.

Если долг возник по жилому помещению, направляйте заявление в суд общей юрисдикции. При этом не важно, кто является собственником квартиры — гражданин или юридическое лицо. Обратитесь в арбитражный суд, если задолженность накопилась по нежилому помещению. Спор рассмотрят, если ответчиком выступает юридическое лицо или индивидуальный предприниматель. Если гражданин не имеет статуса ИП, решение должен выносить суд общей юрисдикции.

logo
×
Чтобы посмотреть вебинар, зарегистрируйтесь.

Сайт ориентирован на работников в сфере ЖКХ, поэтому многие видеозаписи и документы защищены.

Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны любые видеоматериалы и шаблоны:

  • Бланки и образцы основных договоров (РСО, подрядчики);
  • Акты, извещения, заявки;
  • Образцы объявлений, памяток и уведомлений на все случаи жизни
  • Записи вебинаров.
Регистрация займет меньше минуты.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
или ВОЙДИТЕ через социальную сеть:
Регистрируйтесь
Чтобы скачивать документы, зарегистрируйтесь.

Сайт ориентирован на работников в сфере ЖКХ, поэтому многие файлы и документы защищены от скачивания.

Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны любые документы:

  • Бланки и образцы основных договоров (РСО, подрядчики);
  • Акты, извещения, заявки;
  • Образцы объявлений, памяток и уведомлений на все случаи жизни.
Регистрация займет меньше минуты.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
или ВОЙДИТЕ через социальную сеть:
Регистрируйтесь
×
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.