ЖКХ.ру: новости ЖКХ, портал для управляющих многоквартирными домами организаций

Плюсы и минусы управления коттеджным поселком для УО и ТСЖ

25 ноября 2019
19
Средний балл: 0 из 5
Плюсы и минусы управления коттеджным поселком для УО и ТСЖ

Мы изучили опыт управления коттеджными поселками и выяснили, насколько это выгодно. Главный критерий отбора в этот бизнес — опыт и инициативность. Примените свой опыт управленца, чтобы получать дополнительные доходы.

Из этой статьи вы узнаете:

  • чем коттедж отличается от многоквартирного дома;
  • кто может управлять коттеджным поселком;
  • как УО управлять коттеджным поселком;

К СВЕДЕНИЮ


Порядок управления коттеджным поселком закон не регламентирует. Поэтому к таким правоотношениям применяют нормы жилищного и гражданского законодательства, которые регулируют сходные правоотношения (п. 1 ст. 6 ГК).

Чем коттедж отличается от многоквартирного дома

Коттеджный поселок состоит из индивидуальных земельных участков и жилых домов (коттеджей). Такие дома возводят по генеральному плану застройки в пригородных или загородных жилых комплексах. Разберемся, какие отличия есть у МКД и коттеджа.

ПЕРВОЕ ОТЛИЧИЕ — КОЛИЧЕСТВО КВАРТИР

В коттедже не более трех этажей, и предназначен он для проживания одной семьи. Многоквартирный дом, в отличие от коттеджа, состоит из двух квартир и более, в которых проживают несколько семей. Квартиры МКД имеют самостоятельные выходы.

ВТОРОЕ ОТЛИЧИЕ — СОСТАВ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА

МКД всегда состоит из квартир и общего имущества — подвалов, подъездов и чердаков. Полный перечень объектов общего имущества МКД перечислен в технической документации на дом.

В коттедже нет общего имущества, потому что в нем проживает только одна семья. Общее имущество может быть в коттеджном поселке между собственниками нескольких домов, например:

  • инженерные сети и системы;
  • трансформаторные подстанции;
  • тепловые пункты;
  • коллективные автостоянки;
  • гаражи;
  • детские и спортивные площадки;
  • иные хозяйственные постройки.

ТРЕТЬЕ ОТЛИЧИЕ — РЕГИСТРАЦИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА

Общее имущество МКД отдельно не регистрируют. Право собственности оформляют только на жилые и нежилые помещения дома.

В коттеджном поселке недвижимое общее имущество подлежит государственной регистрации. Такая регистрация оформляет юридический состав общего имущества и влечет возникновение прав на него (постановление Конституционного суда от 10.11.2016 № 23-П).

ЧЕТВЕРТОЕ ОТЛИЧИЕ — СОБСТВЕННИК ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА

Право собственности на общее имущество МКД принадлежит каждому собственнику помещения в таком доме. Долю в праве собственности определяют пропорционально от площади помещения и общей площади МКД в целом.

Право собственности на общее имущество в коттеджном поселке может быть зарегистрировано на застройщика или ТСЖ. Такие ситуации можно встретить на практике, так как это не противоречит закону.

Выгодно ли управлять коттеджным поселком Выгодно ли управлять коттеджным поселком

Кто может управлять коттеджным поселком

Собственники коттеджей могут выбрать любой из трех способов управления общим имуществом поселка:

  • управляющей организацией;
  • жилищным объединением;
  • непосредственное управление собственниками коттеджей.

Эти способы установлены в части 2 статьи 161 Жилищного кодекса.

Способ управления выбирают собственники домов в коттеджном поселке на общем собрании. Такое собрание проводят по правилам статей 44–48 Жилищного кодекса и главы 9.1 Гражданского кодекса.

Перечь услуг, которые УО или ТСЖ оказывают для собственников коттеджей, отличается от услуг для жителей МКД. В такой перечень не входит предоставление коммунальных услуг, потому что собственники коттеджей заключают договоры ресурсоснабжения с РСО напрямую.

В услуги по содержанию входят:

  • обслуживание и уборка дорог общего пользования;
  • уход за организованными зелеными насаждениями;
  • уборка территорий общего пользования;
  • вывоз мусора и санитарное содержание мест общего пользования;
  • техническое обслуживание и ремонт инженерных сетей, в том числе уличного освещения.

Также перечень может быть дополнен услугами по охране поселка, взаимодействию с РСО и различными работами.

Как УО управлять коттеджным поселком

УО не нужно получать лицензию, для того чтобы управлять коттеджным поселком. Это связано с тем, что обязанность иметь лицензию законодатель предусмотрел только для УО, которые управляют МКД (ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 21.07.2014 № 255-ФЗ).

Размер платы на содержание общего имущества утверждают собственники коттеджей на общем собрании. Решение принимают простым большинством и оформляют протоколом. Договор управления каждый собственник дома заключает самостоятельно. Именно заключенный договор будет основанием для оплаты услуг УО. Существенным условием такого договора будут виды работ и услуг.

Пример


Общее собрание решает не все

УО подала в суд на собственников коттеджей, которые отказались оплатить услуги по охране поселка. УО ссылалась на решение общего собрания, которым утвердили перечень услуг и плату за них.

Суд иск не удовлетворил. Судьи указали, что принятое общим собранием решение об утверждении перечня работ, в который входили услуги по охране, незаконно. У общего собрания отсутствует компетенция решать подобные вопросы (ч. 3 ст. 181.5 ГК). Такие выводы отражены в апелляционном определении Свердловского областного суда от 11.01.2018 по делу № 33–93/2018 (33–21919/2017)

Жители коттеджного поселка более финансово организованны, они выбирают комфортные условия проживания и готовы платить за них. Гарантируйте чистоту и безопасность проживания для таких жителей, и у вас не возникнет проблем с оплатой услуг.

Как в коттеджном поселке создать ТСЖ

В коттеджном поселке ТСЖ создают по аналогии с товариществом в одном или нескольких МКД (п. 2 ч. 2 ст. 136 ЖК). Поэтому, чтобы создать ТСЖ, нужно соблюсти два условия:

  • дома будущих членов товарищества должны быть расположены на земельных участках, которые имеют общую границу;
  • сети инженерно-технического обеспечения и элементы инфраструктуры должны быть предназначены для обслуживания более одного жилого дома.

Пример


Суд признал ТСЖ законным

Собственники жилых домов создали ТСЖ. Решение о создании принимали не все собственники коттеджного поселка. Те, кто не дали своего согласия на создание товарищества, обжаловали решение собрания в суде и требовали признать незаконным регистрацию ТСЖ. Но суд оставил такое решение в силе, потому что ГЖИ не выявила нарушений в деятельности товарищества (апелляционное определение Самарского областного суда от 28.04.2015 по делу № 33–4529/2015).

Участвовать в создании ТСЖ могут только собственники коттеджей, а не земельных участков, на которых еще не возведены жилые дома. Товарищество, которое создано в коттеджном поселке, управляет всем объемом общего имущества этого поселка.

Собственники домов, которые не входят в состав членов товарищества, участвуют в расходах на содержание общего имущества наравне с членами ТСЖ, если:

  • размер платы на содержание общего имущества утвержден общим собранием членов ТСЖ;
  • размер платы обоснован и подтверждается расчетами;
  • собственник жилого дома в коттеджном поселке согласен оплачивать содержание общего имущества (есть подписанный сторонами договор).

Такие выводы подтверждает судебная практика. В решении Ленинского районного суда города Екатеринбурга от 09.06.2010 № 2–2385/11 указано, что производимые ТСЖ расходы по содержанию общего имущества товарищества, а также целевые сборы на строительство здания для ТСЖ и охраны — это плата за самостоятельные отдельные услуги. Поэтому предоставление таких услуг физическому лицу — потребителю и их оплата должны быть оговорены в законе или договоре собственника жилого дома с ТСЖ.

logo
Пожалуйста, зарегистрируйтесь !

Наш портал предназначен для профессиональной аудитории. Чтобы наши читатели получали эксклюзивные материалы, мы предоставляем доступ к ним только зарегистрированным пользователям.

Для юристов УО на сайте много примеров из судебной практики, решений проблем с жильцами,
для бухгалтеров - статьи о налогообложении и расчетах оплаты.

Все эти материалы будут доступны Вам сразу после регистрации.

Это займет всего 1 минуту

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
Зарегистрироваться и читать любые материалы!
Быстрая регистрация
×
Пожалуйста, зарегистрируйтесь!

Наш портал предназначен для профессиональной аудитории. Мы заботимся о качестве материалов на сайте и чтобы защитить авторские права редакции мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

Вы сможете продолжить чтение сразу после регистрации.

Это займет всего 1 минуту

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
и продолжайте читать статью.
Регистрируйтесь
×
Чтобы посмотреть вебинар, зарегистрируйтесь.

Сайт ориентирован на работников в сфере ЖКХ, поэтому многие видеозаписи и документы защищены.

Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны любые видеоматериалы и шаблоны:

  • Бланки и образцы основных договоров (РСО, подрядчики);
  • Акты, извещения, заявки;
  • Образцы объявлений, памяток и уведомлений на все случаи жизни
  • Записи вебинаров.
Регистрация займет меньше минуты.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
или ВОЙДИТЕ через социальную сеть:
Регистрируйтесь
Чтобы скачивать документы, зарегистрируйтесь.

Сайт ориентирован на работников в сфере ЖКХ, поэтому многие файлы и документы защищены от скачивания.

Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны любые документы:

  • Бланки и образцы основных договоров (РСО, подрядчики);
  • Акты, извещения, заявки;
  • Образцы объявлений, памяток и уведомлений на все случаи жизни.
Регистрация займет меньше минуты.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
или ВОЙДИТЕ через социальную сеть:
Регистрируйтесь
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.