О проблемах жилищно-коммунальной отрасли

5165
Исходя из сообщений наших медиа, главные результаты реформирования ЖКХ – это полная разруха, холодные и темные дома, отключенные системы водоснабжения и канализации… Нам же представляется необходимым в первую очередь обсудить логику законодательства, регулирующего процесс ценообразования в ЖКХ.

Исходя из сообщений наших медиа, главные результаты реформирования ЖКХ – это полная разруха, холодные и темные дома, отключенные системы водоснабжения и канализации… Нам же представляется необходимым в первую очередь обсудить логику законодательства, регулирующего процесс ценообразования в ЖКХ.

В последнее время поток популистских программ, разоблачающих “воровство в ЖКХ”, буквально захлестнул телевидение. С экрана безапелляционно называют виновных (глав администраций; руководителей предприятий водо- и теплоснабжения; ЖЭКи, которые не проводят не только капитальный, но и текущий ремонт), пытаются публично разобраться и определить наконец тех, кто уж точно “за все в ответе”. По-видимому, авторы таких передач считают, что после этого все сразу решится, отремонтируется и встанет на свои места. Обозначенная тема подкрепляется безудержным, несмотря на сдерживающее регулирование, ростом цен на услуги ЖКХ; не подлежащими оспариванию действиями судебных приставов, реализующих часто неграмотные, а порой и вообще граничащие с произволом вердикты судей; а также “расчудесными” решениями прокуратуры. И главное – все по закону, только вот почему-то никто не задается вопросом: а правилен ли сам закон?Попробуем проанализировать основное законодательство, регулирующее процесс ценообразования в ЖКХ на предмет выявления в нем на логики и гуманизма.

Гражданский кодекс РФ определил хозяйствующих субъектов и порядок договорных отношений между ними при отпуске товаров, проведении работ, оказании услуг; предусмотрел договор энергоснабжения и установил обязанность отпуска энергоресурсов по приборам учета, а в их отсутствие – по нормативам. В развитие этих положений на протяжении десяти лет реформирования отрасли было принято много подзаконных актов, СНиПов и ГОСТов, обязывающих устанавливать приборы учета при строительстве, ремонте жилья, а также в процессе его эксплуатации.

Согласно Жилищному кодексу РФ собственники помещений отвечают за сохранность своего имущества, обязаны содержать его и оплачивать оказываемые им коммунальные услуги. При этом многоквартирный дом вместе с земельным участком и нежилыми объектами капитального строительства считается единым комплексом, не подлежащим дроблению, выделению из него частей без разрешения всех собственников недвижимого имущества.

Согласно законодательству ресурсоснабжающие организации не оказывают коммунальные услуги, а поставляют до границы этого комплекса ресурсы (холодную и горячую воду, газ, электроэнергию, нагретый теплоноситель в систему отопления) и именно на этой границе несут ответственность за их объем и качество поставки. При этом ресурсоснабжающие организации активно настаивают на получении от граждан (живущих либо близко, либо далеко от этой самой границы) платы за поставляемый ресурс без посредников (управляющих организаций, ЖСК, ТСЖ), как при непосредственном управлении, так и при управлении посредством управляющей организации или товарищества собственников жилья.

Причем их нисколько не смущает имеющееся в законодательстве противоречие: они хотят брать с людей деньги, не неся ответственности за поставку и качество ресурсов. А ведь их прохождение по трубам разводки (внутридомовым инженерным коммуникациям) из такого же материала, как и за границей дома, до непосредственного потребителя волшебно превращает поставку в коммунальную услугу.

Ресурсоснабжающие предприятия желают взимать плату за ресурсы непосредственно с граждан по прямым договорам, но при этом не несут ответственности за их поставку и качество.

Почему же так происходит? Все объясняется убогим состоянием внутридомовых систем, сложностью и разнообразием конструкций и аксессуаров – т. е. возни много, а денег мало. Если дом частный, вопросов нет, внутри него за все отвечает собственник: за то, как у него льется вода из крана, грамотно ли разведено электричество и т. п. В данном случае он расплачивается с поставщиком за потребляемый ресурс и предъявляет свои претензии по границе ответственности.

Ресурсоснабжающие организации не хотят отвечать за конечный продукт из-за убогого состояния внутридомовых систем, сложности и разнообразия конструкций и аксессуаров.

Эта же самая норма перенесена на многоквартирный дом по причине того, что он является единым комплексом недвижимого имущества, где все владеют частью всего, но ответственность несут за содержание в целом. Непонимание того, что внутридомовые инженерные системы многоквартирного дома на один или два порядка сложнее таких же систем в частном доме, привело к клубку неразрешимых проблем.

Непонимание того, что внутридомовые инженерные системы многоквартирного дома на порядок или два сложнее таких же систем в частном доме, привело к клубку неразрешимых проблем.

А что заносят вместе с ресурсом в системы внутридомовых инженерных коммуникаций ресурсоснабжающие организации – даже сложно представить, однако собственники в рамках стоимости содержания и ремонта жилья должны сообща обеспечивать работоспособность всех систем и сполна платить за доставленный по ним ресурс. При этом ресурсоснабжающая организация не заплатит им ни копейки за испорченные сети холодного или горячего водоснабжения, отопления и пр. Такая ситуация вполне устраивает представителей естественных монополий, особенно энергетиков. Они многие годы взимают плату за электроэнергию по счетчикам, установленным в квартирах (по сути, за границей доставки), а за транзит по внутридомовым сетям ничего не платят. Никто не принимает во внимание, что перепады напряжения, “плавающая” частота портят домашние электроприборы собственников жилых помещений и сложное электротехническое оборудование дома в целом на пути от его внешней стены до квартиры (т. е. общее имущество).

За транзит по чужим сетям до жилого дома поставщик платит исправно, так как тариф сформирован с учетом прошедшего разделения “,большой” энергетики на генерацию, транзит и собственно распределение. В нем учтены интересы всех трех частных компаний, но только не конкретного потребителя (плательщика). Деньги берутся за все, что происходит в жилом помещении, а транзит по сетям, без которых ни один поставщик не донес бы ресурс дальше стены дома, не оплачивается, точнее не учитывается в тарифе (не регулируется), а ведь подобные затраты имеют место.

Транзит по сетям “последней мили” в доме не учитывается в тарифе.

Такое отношение к самой “последней миле” позволило крупным поставщикам электроэнергии забрать в собственность наиболее хорошие коммунальные сети за долги. Внутридомовые инженерные коммуникации – такая же частная собственность, как сети транспортировки и распределения в электро- и теплоэнергетике, газоснабжении. Представляется, что именно это является камнем преткновения и причиной неработающих норм управления многоквартирными домами.

Из-за того, что в тарифе на коммунальные услуги не учтены затраты на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем, все управляющие организации через непродолжительное время становятся банкротами.

Из-за того, что в тарифе на коммунальные услуги не учтены затраты на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем, все управляющие организации через непродолжительное время становятся банкротами или стремятся любыми путями предоставить гражданам возможность рассчитываться с ресурсоснабжающими организациями напрямую, нарушая тем самым законодательство.

ТСЖ испытывают те же трудности и перекладывают бремя неплатежей на плечи “ресурсников”. Все варианты непосредственного управления сводятся, по сути, к замаскированному управлению через подрядную организацию с прямыми платежами за ресурсы без публичного участия в этом процессе управляющей организации (далее – УО). В противном случае ответственность за неуплату ложится на УО, а ТСЖ – лишь продавцы. Здорово получается: все продавцы – участники процесса поставки ресурсов до границы дома имеют в тарифе свою долю затрат, а эти – нет. Почему?

Потому что в существующем нормативно-правовом пространстве экономически невыгодно работать управляющим организациям, ТСЖ, ЖСК и просто гражданам – участникам непосредственного управления, по причине того, что суммы выставляемых им счетов постоянно превышают собранные с собственников и нанимателей средства.

Таким образом, в тарифе на ресурс должны быть учтены затраты, связанные с его распределением и доставкой к непосредственному потребителю в многоквартирном доме.

Врез

В тарифе на ресурс должны учитываться затраты на его распределение и доставку непосредственному потребителю в многоквартирном доме.

Вообще же в тариф должны быть заложены интересы всех участников: от генерации до квартиры. Внутридомовые системы часто значительно сложнее сетевых участков энергоресурсоснабжения, хотя бы потому, что вентилей, сопряжений, переходов диаметра и фильтров там гораздо больше, чем на один метр сети до дома.

Затраты на ремонт и содержание всех внутридомовых сетей в сумме превышают тарифы на содержание и ремонт жилья, а из этой составляющей нужно оплачивать еще вывоз ТБО, содержание и ремонт лифта, ремонт мест общего пользования, расход электроэнергии и тепла в местах общего пользования и еще много чего. Именно здесь кроется причина больших “недоремонтов”, частых аварий, заросших трубопроводов от транзитно проходящих через них некачественных ресурсов и, как следствие, неплатежей при постоянно растущих тарифах.

Многоквартирные дома различаются по составу и сложности внутренних систем, трудно определить масштаб вредных воздействий на их инженерную инфраструктуру и просчитать стоимость работ, но можно обозначить диапазоны и сроки воздействияв зависимости от типа домов. Тогда у управляющих организаций появятся средства на компенсацию ремонта и покрытие неплатежей, а также стимул к работе с неплательщиками, потому что чем больше средств соберут, тем меньше останется долгов и шансов банкротства, а главное, исчезнет противоречие между управленцами и поставщиками ресурсов.

Пример

Василий Ключевский как-то заметил: “История учит нас тому, что она ничему не учит”. Вспомним об опыте 70-х годов прошлого столетия, когда в поисках путей улучшения содержания жилищного фонда в СССР (в Белоруссии (г. Гомель), Башкирии (г. Ишимбай), Ставропольском крае) было внедрено специализированное обслуживание внутридомовых инженерных сетей и оборудования. То есть вся “внутрянка” была передана с баланса и ответственности ЖЭКов предприятиям – производителям и поставщикам электроэнергии, газа, воды и тепла. Таким образом, производитель (поставщик того или иного ресурса) обслуживал этот процесс от начала до конца, т. е. до распределительного устройства в квартире. При этом ему было выгодно поддерживать “внутрянку” на должном уровне при наиболее эффективных затратах. И хотя то были времена планово-бюджетного финансирования, а квартплата покрывала лишь малую часть затрат, внутрипроизводственные выгоды, говоря сегодняшним языком, были налицо. Единственный житейский минус такого способа обслуживания (то, что в квартиру могли одновременно наведаться четыре монтера-специалиста) полностью нивелировался оперативностью и качеством обслуживания и ремонта, особенно аварийного (при дефиците спецтехники в случае традиционного обслуживания силами все тех же ЖЭКов).

Полностью текст статьи можно прочитать в мартовском номере журнала "ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера"



Мероприятия

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией





Электронная система

Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

Получить доступ
ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

Рассылка




© МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
Москва: 8 (495) 775-48-44 
Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

Получите техническую поддержку: 
по телефону: +7 (495)-937-90-82 
e-mail: sd@mcfr.ru 


  • Мы в соцсетях