Почему забыты «обмены квартир»

1624
Почему забыты «обмены квартир»
Если бы кризиса не было, его стоило бы выдумать. Без него мы бы до сих пор не поняли, что рынок недвижимости требует изменений. Нужда в них прослеживается, прежде всего, в так называемом «ценовом пузыре», который вырос на острой потребности в жилье.

Если бы кризиса не было, его стоило бы выдумать. Без него мы бы до сих пор не поняли, что рынок недвижимости требует изменений. Нужда в них прослеживается, прежде всего, в так называемом «ценовом пузыре», который вырос на острой потребности в жилье.

Как складывается ценообразование на квартиры? В отсутствии объективного критерия, здесь главным движителем являются эмоции. Обращается, к примеру, клиент в агентство: «Мои соседи продали квартиру за энную сумму, а там ремонт плохой. У меня он лучше, значит, моя квартира стоит на пятьсот тысяч дороже». На робкие возражения риэлторов следует ответ: «Я не тороплюсь, а вдруг…». В результате покупатель вынужден приобретать жилье по завышенной цене, беря на основную часть стоимости объекта ипотеку. Так, возможно, и росли бы цены, отталкиваясь от «хотелок», если бы не кризис, который охарактеризовался короткой фразой – «нет денег». И, следовательно, нет покупателей.

Однако потребности в улучшении жилищных условиях не исчезли. В результате на рынке выросло количество предложений, а покупатель стал более разборчивым: теперь он приобретает самое недорогое качественное жилье. Так рынок оказался переполнен типовым жильем эконом - класса.

Поэтому, в отсутствии стабильного спроса, снова назрела необходимость в обменных технологиях. Однако их не надо путать с прямым обменом – меной, и альтернативными обменами. В чем особенность методики обменов? Она схожа с тем, что делалось в советские времена, когда не было фактических цен на квартиры. Однако это качественно новая услуга.

Сегодня 70% желающих приобрести квартиру не имеют полной суммы на руках. Большую ее часть, как правило, составляет стоимость единственной квартиры, которую покупатель хочет обменять на большую c доплатой через куплю-продажу, нередко будучи вынужден взять ипотеку на недостающую сумму. Таков же процент тех, кто продает большую квартиру, желая приобрести несколько квартир меньшей площади. Но покупателя ни те, ни другие варианты зачастую не находят. Либо значительно теряют при торге. Однако выход есть!

Рассмотрим пример. Допустим, владельцы однокомнатной квартиры желают приобрести двухкомнатную с доплатой, а хозяева двухкомнатной – с доплатой купить «трешку». И, в свою очередь, хозяин трехкомнатной квартиры ищет покупателя, чтобы на вырученную сумму взять две «однушки», то есть – разъехаться. Само собой напрашивается объединение этих трех вариантов-квартир в цепочку одновременной обменной сделки. Однокомнатная квартира с доплатой меняется на двухкомнатную, а та, уже с двумя доплатами, своей и полученной, на «трешку». Хозяева же трехкомнатной квартиры получают в собственность ту однокомнатную, которая была в начале нашей цепочки, и сумму двух доплат, на которую можно приобрести вторую «однушку». Это позволит не брать ипотеку на недостающие суммы. Но рынок, увы, заточен на продажи.

Дело зачастую даже не в том, что риэлтор не хочет объединять объекты, а в сумме доплат, которую очень трудно высчитать. Погрешности в оценке при продажах исправляются сравнением с ценами других предложений или безрезультатной экспозицией объекта на площадках объявлений с последовательным понижением цены. В результате цена все-таки снижается и становится интересной покупателю. Но, теперь, уже нужна значительно большая доплата, дабы приобрести достойную квартиру. А вот в «Методике выгодных обменов», как мы ее называем, доплата остается неприкосновенной.

Можно ли производить оценку квартир иначе – более объективно и достоверно? Можно! Давайте в качестве примера изучим объявление о продаже однокомнатной квартиры с параметрами 40/20 метров, где 40 метров – общая площадь, а 20 – размер комнаты. Кухня, санузел, коридоры и кладовые тоже занимают площадь в 20 метров. Так почему бы условно не обозначить их еще одной комнатой? Итак, у нас появляются две комнаты. Теперь следует изучить цены на комнаты в коммунальных квартирах того района, где находится квартира и высчитать стоимость объекта в целом. А если нужно увеличить жилье на 1 комнату, то для вычисления доплаты следует узнать среднюю цену комнаты в районе, куда хочется переехать. Конечно, через прямую продажу, с учетом лукавого желания продать дороже – купить дешевле, теоретически может выйти сумма и больше. Однако практика такова, что после кризиса объекты с завышенной ценой покупатели не рассматривают. А благодаря обменам можно выстроить «квартирную цепочку», где доплаты будут ощутимо меньшими. Правда, для этого необходимо знание данной методики риэлтором и разумное отношение клиента на предмет «доплата–качество жилья».

Таким образом, методика обменов предлагает к обсуждению не цены объектов, а суммы доплат. Система расчета доплат по цене комнаты – самая объективная. Думаю, именно она позволит, в конечном счете, упорядочить нормы ценообразования в сфере недвижимости – собственники комнат, как правило, трезво оценивают свои объекты, понимая, что в ином случае покупатель предпочтет 1-комнатную квартиру. Я уверена, что работа путем обменов имеет большой потенциал. В этом случае при подборе вариантов учитываются и имеющаяся недвижимость, и потребности, и возможности каждого собственника, а не ставится во главу угла удовлетворение требований покупателя с «живыми» деньгами, диктующего цену и сроки сделки.



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией




    Электронная система

    Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

    Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

    Получить доступ
    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ




    © МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    
    • Мы в соцсетях
    Вы - работник сферы ЖКХ? Зарегистрируйтесь!

    Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
    После регистрации вы сможете:

    • читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
    • бесплатно подписаться на ежедневные новости по жилищно-коммунальному и городскому хозяйству
    • оставлять комментарии к материалам
    • задавать вопросы экспертам

    Оставайтесь с нами!
    с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль