Крыши, чердаки и мансарды

3235
Крыши, чердаки и мансарды наших домов – главные жертвы погоды. За ними нужно ухаживать, периодически менять или переделывать, утеплять или придавать новый архитектурный облик. Они стали самой проблемной зоной. Это и проблемы бизнеса, который не может инвестировать средства в реконструкцию, не оформив каких-либо вещных прав, и проблемы жителей последних этажей, пишущих жалобы президенту и губернатору, это и проблемы прохожих, ставших инвалидами, это и проблемы чиновников, ссылающихся на отсутствие денег для ремонта, которые в бюджете на данный год уже кончились.

Санкт-Петербург называют северной и культурной столицей. Довольно суровый и весьма переменчивый характер климатических явлений заставляет нас постоянно заботиться о поддержании исторической красоты.

Крыши, чердаки и мансарды наших домов – главные жертвы погоды. За ними нужно ухаживать, периодически менять или переделывать, утеплять или придавать новый архитектурный облик. Они стали самой проблемной зоной. Это и проблемы бизнеса, который не может инвестировать средства в реконструкцию, не оформив каких-либо вещных прав, и проблемы жителей последних этажей, пишущих жалобы президенту и губернатору, это и проблемы прохожих, ставших инвалидами, это и проблемы чиновников, ссылающихся на отсутствие денег для ремонта, которые в бюджете на данный год уже кончились.

А ведь инвесторы проявляют огромный интерес к чердачным помещениям и рассматривают все существующие предложения по их реконструкции в мансарды. При этом значительная часть подобных помещений в Санкт-Петербурге находится в аварийном или в запущенном состоянии и требует принятия срочных мер.

Для полного устранения этих проблем необходимо сотрудничество власти и бизнеса, так как масштаб действительно колоссальный – сотни тысяч квадратных метров, которые могут быть построены для горожан, эти же построенные мансарды защитят жителей последних этажей.

Понятия “чердак” и “мансарда” в российском законодательстве отсутствуют, мы до сих пор оперируем СНиПами 1989 г., которые не имеют ничего общего с правом и определяют чердак как пространство между крышей и перекрытием верхнего этажа. Но пространство – это не правовой субъект. У чердака нет ни площади, ни объема, ни кадастровых характеристик. Это всего лишь часть общего имущества, которая не существует в качестве субъекта самостоятельной вещи. Тогда что такое уменьшение общего имущества? В спорах по мансардам, которые доходят до Верховного и Высшего Арбитражного судов, обсуждается вопрос не о том, мансарда это или чердак, а вопрос о том, предназначено ли это помещение для обслуживания общего имущества, т. е. двух и более иных помещений, либо имеет самостоятельное значение – а есть и такие, с отдельным входом.

Городские власти потеряли право самостоятельно распоряжаться чердачными помещениями. Горсуд удовлетворил заявление инициативных граждан, которые уже много лет ведут судебную борьбу за свои права. Теперь КУГИ и заинтересованным коммерсантам для использования “пространства под крышей” надо будет получать письменное согласие собственников всех помещений многоквартирного дома (МКД).

Приватизация воздуха

Гражданский кодекс РФ определил, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры. Использовать это имущество можно только с согласия владельцев всех квартир и иных помещений.

В распоряжении мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 № 128-р утвержден порядок реконструкции чердаков инвесторами. Как профессиональный юрист А.А. Собчак указал в распоряжении, что заключаемый с частником договор подлежит согласованию с собственниками общих помещений, несущих конструкций дома и внеквартирного оборудования. После завершения реконструкции помещение чердака передавалось в собственность, безвозмездное пользование или аренду инвестору. Однако спустя два года губернатор В.А. Яковлев поставил все “с ног на голову”: исключив пункт про согласование, он делегировал районным администрациям право распоряжаться частным имуществом.

Группа собственников квартир в исторической части Санкт-Петербурга оспорила законность распоряжения губернатора в городском суде. В их домах уже была начата реконструкция чердаков без согласия жильцов. Основной спор касался статуса чердаков. По мнению КУГИ, в отличие от мансард, они не являются помещениями. Действительно, в СНиПах 1989 г. чердак определен как «пространство между поверхностью покрытия (крыши), наружными стенами и перекрытием верхнего этажа». Следовательно, оное «пространство» квартировладельцам не принадлежит. Оставалось не ясным, как не являющееся помещением (объектом недвижимости) “пространство” можно потом передавать в собственность инвестору?

В 2000 г. Санкт-Петербургский городской суд признал недействующими оспариваемые положения распоряжения губернатора, восстановив обязанность проводить согласование вопроса реконструкции с владельцами квартир. Ссылку на СНиП судья отклонила: “Очевидно, что при создании мансард в чердачных помещениях домов используются также несущие конструкции этих домов, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры, распоряжение которым также должно осуществляться по соглашению всех участников долевой собственности, в том числе и собственников приватизированных квартир”.

Стопроцентное согласие

Верховный Суд РФ подтвердил позицию горсуда, что фактически заблокировало принятие решений о реконструкции чердаков, ведь инвестору нужно получить согласие всех собственников квартир, которые могут выдвигать разные условия. Самый курьезный случай – гражданин обещал дать согласие на реконструкцию чердака, только если президенту России будет объявлен импичмент. . . .

ПОЛНЫЙ текст статьи можно прочитать в апрельском номере журнала "Управление многоквартирным домом"



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией




    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ




    © Актион-МЦФЭР, 2006-2017. Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-68225 от 27.12.2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    
    • Мы в соцсетях
    Вы - работник сферы ЖКХ? Зарегистрируйтесь!

    Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
    После регистрации вы сможете:

    • читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
    • бесплатно подписаться на ежедневные новости по жилищно-коммунальному и городскому хозяйству
    • оставлять комментарии к материалам
    • задавать вопросы экспертам

    Оставайтесь с нами!
    с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль