text
ЖКХ

Законодательное право на нежилые помещения МКД

  • 20 мая 2011
  • 4282

Правовой вопрос общей долевой собственности на нежилые помещения многоквартирных домов (МКД) возник после приватизации жилого фонда и объединения собственников в ТСЖ для совместного управления этим фондом, его сохранения, ремонта и содержания. Поскольку исполнение этих функций связано со значительными финансовыми затратами и ложится тяжелым бременем на семейный бюджет большинства граждан, коммерческая эксплуатация нежилых помещений становится чрезвычайно важной для товариществ.

Правовой вопрос общей долевой собственности на нежилые помещения многоквартирных домов (МКД) возник после приватизации жилого фонда и объединения собственников в ТСЖ для совместного управления этим фондом, его сохранения, ремонта и содержания. Поскольку исполнение этих функций связано со значительными финансовыми затратами и ложится тяжелым бременем на семейный бюджет большинства граждан, коммерческая эксплуатация нежилых помещений становится чрезвычайно важной для товариществ.

Однако при выяснении правового статуса нежилых помещений ТСЖ обнаружили, что в большинстве домов нежилые помещения, пригодные для коммерческой эксплуатации и законодательно входящие в состав общей долевой собственности, захвачены муниципальной властью и зарегистрированы в собственность города.

В подвале каждого жилого дома размещены инженерные коммуникации и техническое оборудование, обслуживающие более одной квартиры. Согласно определению Высшего Арбитражного Суда РФ (ВАС РФ) от 21.10.2009 № ВАС-12537/09 по делу № А56-42253/2007 этот факт не нуждается в доказывании.

Постановление Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 № 13391/09 указывает:

“…правовой режим подвальных помещений,какотносящихся или не относящихся к общей долевой собственности …должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло”.

Следовательно, для того чтобы на нежилое помещение МКД возникло право общей долевой собственности, необходимо и достаточно, чтобы на момент первой приватизации выполнялось хотя бы одно из двух условий:

§ помещение не должно быть индивидуализировано (предназначено, учтено, сформировано) для целей, не связанных с обслуживанием жилого дома;

§ помещение фактически должно использоваться в общих целях жильцов дома.

Как правило, подвальные помещения МКД фактически непрерывно использовались и используются для размещения коммуникаций и инженерного оборудования в общих целях жилищной безопасности и жизнеобеспечения жителей (домовладельцев) до и после начала приватизаций квартир.

Поскольку инженерные коммуникации непрерывно обеспечивают жизнедеятельность и безопасность домовладельцев, такое использование подвальных помещений приоритетно по сравнению с их возможной эксплуатацией в иных целях.

Этоследует из определения Конституционного Суда РФот 19.05.2009 № 489-О-О, которое устанавливает, что законы Российской Федерации не содержат “ограничительного критерия, определенного наличием иных полезных свойств у помещения, который используется в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме”.

Определение Конституционного Суда РФ № 489-О-О также устанавливает:

“По смыслу законоположений ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 ЖК РФ истцам необязательно доказывать исключительно технический характер подвальных помещений. Если они используются для обслуживания более чем одной квартиры – это общее долевое имущество”.

В большинстве МКД на момент приватизации первой квартиры нежилые помещения и подвалы, в том числе, не были выделены (сформированы, учтены) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием дома. Они не имели отличную от всего здания регистрацию, не были индивидуализированы и, следовательно, вошли в состав общей долевой собственности владельцев помещений.

Разъясним, почему вопрос о праве общей долевой собственности на нежилые помещения МКД должен разрешаться на момент первой приватизации. . . .

ПОЛНЫЙ текст статьи можно прочитать в майском номере журнала "Управление многоквартирным домом"

Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Школа руководителя в сфере ЖКХ

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
А еще:
Пожалуйста, зарегистрируйтесь!

Наш портал предназначен для профессиональной аудитории. Чтобы наши читатели получали эксклюзивные материалы, мы предоставляем доступ к ним только зарегистрированным пользователям.

Для юристов УО на сайте много примеров из судебной практики, решений проблем с жильцами,
для бухгалтеров - статьи о налогообложении и расчетах оплаты.

Все эти материалы будут доступны Вам сразу после регистрации.

Это займет всего 1 минуту

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
Присоединяйтесь и читайте любые материалы!
×

Здравствуйте, Гость!

Вам предоставлен неограниченный доступ к справочной системе «Управление МКД» на три дня.

Материалы системы помогут Вам решить проблемы:

  • как взыскать задолженность за ЖКУ;
  • как избежать опасных ошибок в документации;
  • как скорректировать свою работу после изменения законодательства;
  • как защититься от штрафов и жалоб жителей.

Подтвердить получение доступа

После активации Вы сможете читать экспертные статьи, скачивать образцы документов, изучать судебную практику и использовать полезные сервисы.

Главные темы для бухгалтера и юриста УО в октябре:

Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.