Возможные правовые механизмы реализации жилищных прав собственника при изъятии у него жилого помещения

2466
Законодательные гарантии прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка, на котором оно находится, для государственных или муниципальных нужд установлены в ст. 32 ЖК РФ.

аконодательные гарантии прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка, на котором оно находится, для государственных или муниципальных нужд установлены в ст. 32 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ).

Ее положения определяют правовой механизм обеспечения жилищных прав собственника, применяемый исключительно в отношении жилых помещений, находящихся на земельных участках, подлежащих изъятию для нужд государства или муниципальных образований. Порядок изъятия земельных участков для указанных нужд жилищным законодательством Российской Федерации не регулируется и установлен в Гражданском кодексе РФ (далее – ГК РФ). Основанием для изъятия (выкупа) жилого помещения у собственника является изъятие в установленном порядке земельного участка, на котором оно расположено, для государственных или муниципальных нужд. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, изъятие жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием.

Согласно п. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение изымается у собственника посредством выкупа. В целях обеспечения реализации ч. 3 ст. 35 Конституции РФ такое изъятие основывается на получении собственником предварительной соразмерной денежной компенсации стоимости изымаемого жилого помещения. В то же время в соответствии с нормами ЖК РФ собственнику жилого помещения по соглашению может быть предоставлено другое жилое помещение взамен изымаемого, с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст.32). По смыслу действующей редакции ч. 8 ст. 32 ЖК РФ такое жилое помещение должно предоставляться на праве собственности. При этом если стоимость данного жилого помещения ниже выкупной цены изымаемого жилого помещения, то собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения. Если же стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилья, то по соглашению сторон обязанность по оплате разницы между ними возлагается на собственника.

Таким образом, указанные положения ЖК РФ предусматривают два способа обеспечения жилищных прав собственника изымаемого жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд:

  •  соразмерная денежная компенсация стоимости изымаемого жилого помещения (т. е. выплата выкупной цены изымаемого жилого помещения);
  •  предоставление другого жилого помещения на праве собственности (на основании упомянутого соглашения).

Вместе с тем в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 “О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ” (п. 20) не исключается возможность предоставления собственнику с его согласия другого жилого помещения на иных правовых основаниях (например, из государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма; по договору найма в домах системы социального обслуживания населения). Однако порядок, условия и сам перечень правовых оснований предоставления жилья в таких случаях законодательно не определены.

Так, например, нормы п. 3 ст. 2 ЖК РФ предусматривают, что органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в т. ч. в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда. Кроме того, в соответствии с ч. 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, ЖК РФ.

Согласно п. 3 ч. 2 ст. 19 ЖК РФ под муниципальным жилищным фондом понимается совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям. Нормы п. 3 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ не исключают также возможность формирования жилищного фонда коммерческого использования. Под ним понимается совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

Жилые помещения фонда коммерческого использования прежде всего подлежат предоставлению по договору найма, регламентация которого осуществляется нормами гл. 35 ГК РФ. В соответствии с нормами ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. При этом жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование юридическим лицам на основе договора аренды или иного договора и может быть ими использовано только для проживания граждан.

Таким образом, данные нормы ГК РФ и ЖК РФ не ограничивают состав муниципального жилищного фонда только жилыми помещениями, предоставляемыми гражданам по договорам социального найма, а также не исключают возможность формирования в составе данного фонда жилищного фонда коммерческого использования и предоставление из него жилых помещений гражданам по договорам коммерческого найма (юридическим лицам на основе договора аренды для проживания граждан). В то же время предоставление гражданам даже с их согласия взамен изымаемых жилых помещений иного жилья по договорам коммерческого найма, скорее всего, нельзя признать приемлемым вариантом решения их жилищных проблем в долгосрочной перспективе, поскольку в отличие от договора социального найма жилого помещения данный договор носит срочный характер и согласно ч. 1 ст. 683 ГК РФ предельный срок его действия не может превышать пять лет.

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать жилое помещение внаем в течение не менее года (ст. 684 ГК РФ). Следовательно, в настоящее время отсутствуют достаточные правовые гарантии, при которых собственники изымаемых жилых помещений будут гарантированно обеспечены жильем на долгосрочную перспективу в случае предоставления им жилья по договорам коммерческого найма.

Кроме того, заключение указанных договоров органами местного самоуправления затруднено тем, что согласно п. 3 ст. 2 ЖК РФ соответствующая возможность может быть реализована ими только в установленном порядке.   . . .

ПОЛНОСТЬЮ текст статьи можно прочитать в июньском номере журнала "Практика муниципального управления"



Мероприятия

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией





Электронная система

Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

Получить доступ
ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

Рассылка




© МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
Москва: 8 (495) 775-48-44 
Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

Получите техническую поддержку: 
по телефону: +7 (495)-937-90-82 
e-mail: sd@mcfr.ru 


  • Мы в соцсетях