Сложные вопросы управления многоквартирным домом

3295
Главной из проблем, с которыми приходится сталкиваться частной управляющей компании в осуществлении деятельности по обслуживанию многоквартирных домов, является общение с госорганами. Существует пирамида органов местной власти: правительство Москвы, префектуры, управы, управление инженерной службы (ГБУИС), затем Единый расчетный центр (ЕИРЦ), который занимается начислением коммунальных платежей, в самом низу - ДЕЗ. В ту же пирамиду встроены органы внутренних дел, прокуратура, ФАС Москвы. Договариваться и приходить к компромиссу со всеми этими органами местной власти - самая тяжелая работа, потому что существует довольно сильное противодействие частным управляющим компаниям.

Противодействие УК со стороны власти

Главной из проблем, с которыми приходится сталкиваться частной управляющей компании в осуществлении деятельности по обслуживанию многоквартирных домов, является общение с госорганами. Существует пирамида органов местной власти: правительство Москвы, префектуры, управы, управление инженерной службы (ГБУИС), затем Единый расчетный центр (ЕИРЦ), который занимается начислением коммунальных платежей, в самом низу - ДЕЗ. В ту же пирамиду встроены органы внутренних дел, прокуратура, ФАС Москвы. Договариваться и приходить к компромиссу со всеми этими органами местной власти - самая тяжелая работа, потому что существует довольно сильное противодействие частным управляющим компаниям.

Вот самый мягкий пример противодействия. Частные управляющие компании в рамках начисления субсидий по оплате жилищно-коммунальных услуг, к сожалению, находятся в зависимости от ГБУИС и ЕИРЦ. И эти учреждения делают все возможное, чтобы сохранить на местах именно ДЕЗы, и не допустить частную УК. Так, в одном районе нам четыре месяца просто не перечисляли полагающиеся средства. По законодательству, если жителю положена субсидия на оплату коммунальных услуг, начисления производятся на расчетный счет управляющей компании. То есть УК при начислении платежей вместо 22,92 руб. по тарифу насчитывает жителю 8 руб., а остальное компенсирует за счет субсидии. Таким образом, мы бесплатно оказывали льготникам услуги на протяжении четырех месяцев, потому что ЕИРЦ делал все, чтобы компания обанкротилась.

Бывают случаи, когда частным УК приходится приглашать частное охранное предприятие (ЧОП) для реализации воли собственников дома по его управлению. Нашей компании приходилось предоставлять охрану и адвоката инициативной группе МКД, чтобы преодолеть сопротивление местной власти в передаче объекта в управление частной УК. Складывается впечатление, что мы в одном веке живем, а они в другом.

Принцип, по которому действуют органы местной власти, – вседозволенность, причем не только по отношению к УК. Как ЕИРЦ покрывает недоплату по коммунальным платежам? Если из-за должников образовалась недоплата, скажем, в 1 млн руб., ЕИРЦ эту сумму распределяет по всем жителям. В итоге вам приходит квитанция, где вместо 3000 руб. указано 3003 руб. Кто станет разбираться из-за трех рублей? А ЕИРЦ 1 млн руб. дособрал. В самом деле, зачем работать с должниками, когда можно всем доначислить по три рубля?

Далее идет неравный бой с ДЕЗами. Руководители ДЕЗа назначаются на должность главой управы, который всячески препятствует передаче многоквартирного дома частной УК. Техническую документацию на дом можно получить только через суд. По ночам могут совершаться кражи инженерного оборудования и т. п. Поэтому когда наша компания принимает в управление многоквартирный дом, первое, что мы делаем – меняем все замки, чтобы ограничить доступ сотрудников ДЕЗа к объекту и сохранить имущество, чтобы исключить жалобы жителей на то, что им, например, отключили воду и тепло зимой.

Решение проблем по содержанию жилья муниципалитеты подменяют борьбой с управляющими компаниями.

Взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями

На третьем месте по сложности взаимоотношений – ресурсоснабжающие организации (Мосводоканал, Мосэнерго, Московская объединенная энергетическая компания – МОЭК), хотя с ними мы научились находить общий язык. Почему-то сложнее всего общаться с Мосводоканалом. Это очень трудноповоротливая организация, не понимающая, что она является исполнителем услуги и заказчику всегда надо идти навстречу. Пока Мосводоканал далек от современных методов ведения бизнеса. Но, наверное, рынок рано или поздно научит лояльности и этого монополиста. Вообще-то все ресурсоснабжающие организации в Москве являются монополистами, но МОЭК и Мосэнерго уже клиентоориентированы. Тем не менее, сложности во взаимоотношениях возникают.

Например, если УК задерживает платеж ресурсоснабжающей организации, монополисты считают возможным пожаловаться главе управы или префекту. А глава управы может позволить себе вызвать на совещание представителей УК и устроить “разбор полетов”. То есть госорганы пытаются регулировать рынок жилищно-коммунального хозяйства, вмешиваясь во все виды деятельности управляющих компаний. И видишь полное непонимание, а то и негодование, когда начинаешь объяснять, что государственному органу не следует вмешиваться во взаимоотношения между двумя хозяйствующими субъектами. Глава управы или префектуры считает, что эта территория – его вотчина. Поэтому нам приходиться работать с ресурсоснабжающими организациями, приучая их к цивилизованным способам разрешения конфликтных ситуаций и претензий: непосредственное общение с УК либо обращение в арбитражный суд, если мы не достигнем компромисса. А пока у нас органы местной власти будут являться неким крылом для РСО, рынок в сфере снабжения ресурсами многоквартирных домов не станет цивилизованным. Практикуется много способов обмана со стороны ресурсоснабжающих организаций в отношении собственников жилья. Для того, чтобы пресекать этот обман и экономить средства жителей, и существует управляющая компания.

Мосэнерго и МОЭК уже начинает понимать, что бесполезно давить на УК через органы местной власти. Но с ресурсоснабжающими организациями есть еще одна проблема, связанная с разделением сфер ответственности с УК при оказании услуг. Например, МОЭК не имеет индивидуального договора с каждым жильцом дома – она имеет договор с управляющей компанией. При заключении договора подписывается акт о разграничении ответственности по сетям: до ввода в дом ответственность несет МОЭК, после ввода в дом – управляющая компания. По нормативным документам УК обязана при определенном температурном режиме за окном поддерживать температуру в подающей трубе, такая же обязанность до ввода в дом лежит на МОЭК. Проблема заключается в следующем. Когда УК подписывает договор с МОЭК, по законодательству она является абонентом, то есть потребителем услуги. По сути же управляющая компания потребителем не является, она некий транзитер, через которого проходит ресурс, а потребителем услуги является жилец. Но, к сожалению, существующая нормативная база не позволяет УК заключать с ресурсоснабжающими организациями договор на транзит ресурсов. Я обращалась в МОЭК с просьбой заключить договор на транзитную поставку, но компания на это не идет, потому что тогда ответственность за оплату услуг отопления и горячего водоснабжения ложится на каждого жильца. А сейчас ответственность за оплату лежит на управляющей компании. Что получается? Если вдруг житель или дом оказался недобросовестным и задерживает коммунальные платежи (допустим, УК собирает с дома не 98–99%, как должно быть, а 30-40%), у управляющей компании возникает недобор бюджета. Но при этом УК обязана в полном объеме платить РСО. То же в отношениях с другими поставщиками ресурсов – никто из них не хочет заключать договор с УК как с транзитной структурой. Я считаю, что наше законодательство в этом вопросе устарело и не соответствует действительности. УК не является потребителем ресурсов. Конечно, РСО не могут заключить отдельный договор с каждым жителем, так как вход в дом один, но договор должен быть либо многосторонним, по которому УК является транзитной организацией, а жители потребителями услуг, либо двусторонним, где УК является транзитной организацией. И должно быть постановление правительства, по которому жители несут ответственность за оплату жилищно-коммунальных услуг.

Субсидии должны быть адресными

Еще одна из наиболее острых проблем – субсидии на оплату коммунальных услуг. О трудностях, связанных с их начислением ЕИРЦ, я уже сказала, но это далеко не все. Что сейчас происходит? Если жителю дома положена субсидия на оплату коммунальных услуг, управляющая компания обязана ее получать, компенсируя за счет субсидии те средства, которые она недополучает с жильца, имеющего эту льготу. Но чтобы оформить эту субсидию, УК должна пройти десять кругов ада. Например, в этом году субсидии за первый квартал управляющие компании реально получили только в апреле. То есть три месяца УК за счет своих оборотных средств должны были финансировать объекты. Но это могут позволить себе ДЕЗы и управляющие компании, у которых есть иные источники дохода. Кстати, некоторые дома, управляемые ТСЖ, даже отказываются от получения субсидий, потому что не каждый председатель ТСЖ может пройти через столь сложные бюрократические препоны и проволочки. Соответственно, это означает снижение расходов на содержание дома, что в дальнейшем приведет к его быстрому обветшанию. В нашу компанию, которая оказывает услуги не только управления, но и юридического обслуживания по ЖКХ (очень мало юристов-практиков в этой сфере), часто обращаются товарищества собственников жилья за этой услугой – оформить субсидию. Другими словами, ТСЖ вынуждены нести дополнительные затраты на оформление субсидии, хотя это положено по закону. Субсидии должны предоставляться адресно. Ведь речь идет о достаточно больших деньгах: если начисляемая сумма на дом составляет 250 тыс. руб., то субсидии из этой суммы – около 100 тыс. руб., то есть 30-40%. Чтобы этот рынок стал цивилизованным и развивался, нужно ликвидировать подобные нерыночные отношения.

Сфера ЖКХ находится еще на уровне 70-х годов прошлого века. Причина, впрочем, понятна – здесь страшная коррупция, потому что квартиры в Москве стоят очень дорого, потому что есть понятие «выморочные квартиры», потому что есть случаи, когда люди выходят из дома и пропадают. Кто знает, что у некой бабушки нет родственников? Тот, кто ведет паспортный учет, через кого проходят платежи, кто может, в случае чего, не найти бабушку. Страшно становится от сознания того, что у нас такое государство. В тех домах, которыми управляет наша компания, мы по сути занимаемся опекунством. Единственный выход – создание муниципальных структур – территориальных объединений граждан, но организовать людей - это самый сложный процесс.

Договор на управление МКД

С кем у профессиональной управляющей компании никогда не должно быть проблем, так это с собственниками жилья. Задача УК в том и состоит, чтобы налаживать отношения с собственниками жилья, создавать для них комфортные условия проживания. Если УК добросовестная, жители знают в лицо своего управляющего, и он знает всех жителей дома. Это и есть управление внутренней средой дома. Когда говорят, что в доме плохие собственники, это значит, что плохая УК. Конечно, в каждом доме есть 3-5 сложных квартир, но в остальных 200-400 квартирах нормальные жильцы, с которыми можно найти общий язык.

Чтобы не было проблем во взаимоотношениях с управляющей компанией, важно правильно составить договор управления. . . .

ПОЛНЫЙ текст статьи можно прочитать в октябрьском номере журнала "Управление многоквартирным домом"



Мероприятия

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией





Электронная система

Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

Получить доступ
ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

Рассылка




© МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
Москва: 8 (495) 775-48-44 
Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

Получите техническую поддержку: 
по телефону: +7 (495)-937-90-82 
e-mail: sd@mcfr.ru 


  • Мы в соцсетях