Влияние договорных отношений УК (ТСЖ) на налогообложение

5221
Как показывает практика договорных отношений в управляющих компаниях, заключаемые договоры часто преследуют две цели: упрощение расчетов между сторонами договора и минимизация налогообложения. В первом случае нарушается жилищное законодательство, во втором – налоговое. О том, как избежать таких ситуаций, и пойдет речь в данной статье.

Как показывает практика договорных отношений в управляющих компаниях, заключаемые договоры часто преследуют две цели: упрощение расчетов между сторонами договора и минимизация налогообложения.

В первом случае нарушается жилищное законодательство, во втором – налоговое. О том, как избежать таких ситуаций, и пойдет речь в данной статье.

Собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) или ТСЖ могут заключить с управляющей организацией договор управления домом согласно ст. 161 ЖК РФ. Юридическая сторона любого договора определяет и дальнейший порядок налогообложения сделки. Стороны договора управления МКД свободны в выборе условий договора, если они не противоречат жилищному законодательству Российской Федерации.

Порядок отражения в договоре управления МКД условий оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества

В соответствии с новой редакцией п. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления управляющая компания (УК) по заданию собственников помещений обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества. В связи с этим возникает возможность заключения УК договора, в соответствии с которым весь комплекс работ по содержанию и ремонту общего имущества поручается выполнять сторонней организации, например по агентскому договору. В этом случае агент (УК), опираясь на положения ст. 1005 ГК РФ, обязуется за вознаграждение по поручению собственников помещений МКД осуществлять весь комплекс работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД от своего имени, но за счет собственников, либо от имени и за счет собственников. Казалось бы, если агентский договор будет заключен от имени УК (агента), то компания не нарушает требование Жилищного кодекса (далее – ЖК РФ), в соответствии с которым она должна предоставлять услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества по заданию собственников помещений. Но такая конструкция договорных отношений в постановлении Президиума ВАС РФ от 16.11.2010 № 10841/10 признана несоответствующей жилищному законодательству. ВАС РФ указал, что договоры управления, содержащие условия о посредническом характере деятельности УК, являются притворными сделками. С одной стороны, данный вывод следует из только трех существующих вариантов управления МКД, но с другой – прямого запрета на заключение посреднических договоров в ЖК РФ не существует. Статья 162 ЖК РФ ссылается на договор управления МКД, правовая форма которого отсутствует в Гражданском кодексе. Поэтому, по мнению автора, необходимо ввести в Гражданский кодекс новую правовую форму – договор управления МКД, обозначив существенные условия и обязательность его заключения. В настоящей редакции ЖК РФ обязательность заключения договора управления МКД предусмотрена только в случае, если все помещения МКД находятся в собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования.

На поля

Необходимо ввести в ГК РФ новую правовую форму – договор управления многоквартирным домом, обозначив существенные условия и обязательность его заключения.

УК может привлекать для осуществления работ, определенных договором управления МКД, специализированные организации. Но при этом, оставаясь стороной договора управления, она будет нести всю ответственность за весь комплекс работ, выполняемых как собственными силами, так и привлеченными организациями.

Пленум ВАС РФ в своем постановлении от 17.02.2011 № 11 отметил, что лица, осуществляющие работы по ремонту имущества жилого дома на основании договора подряда, не могут являться субъектами ответственности за правонарушения, предусмотренные ст. 7.22. КоАП РФ, поскольку на них не возлагается бремя содержания этого имущества. УК может предъявить претензии к качеству и своевременности выполнения работ привлеченными организациями в порядке регрессного требования.

Таким образом, исходя из условий договора управления МКД, которые соответствуют ЖК РФ, можно обозначить правила отражения хозяйственных операций в бухгалтерском учете и порядок их налогообложения.

Отражение хозяйственных операций в бухгалтерском учете и порядок их налогообложения

Плата за содержание и ремонт помещений собственников МКД является доходом УК в полном объеме в целях налогообложения и учитывается в бухгалтерском учете по кредиту счета 90.1 “Продажи”. Стоимость выполненных работ привлеченными организациями, отражаемая после подписания актов выполненных работ по дебету счета 20 “Основное производство”, уменьшает выручку от оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД.

В целях применения льготы по НДС в части содержания и ремонта общего имущества МКД (подп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ) УК может передать выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества сторонней организации. При этом Налоговым кодексом не предусмотрено освобождение от налогообложения работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества МКД, выполняемых (оказываемых) собственными силами УК.

Следует отметить, что специалисты Минфина России расширили условия применения льготы: они считают, что УК может применить освобождение от уплаты НДС только в случае соответствия стоимости услуг по содержанию общего имущества, оказываемых собственникам и получаемых от подрядных организаций*. Представим, что УК осуществляет весь спектр работ по содержанию и ремонту общего имущества с помощью подрядных организаций, оставив себе лишь функции управления. Договор управления МКД, если одной его стороной выступает коммерческая организация, является возмездным, поэтому стоимость услуг управления должна либо содержаться в плате за содержание и ремонт общего имущества, либо указываться отдельно. Передав выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества сторонней организации, УК не сможет, применяя льготу, увеличить стоимость выполненных сторонними организациями работ на стоимость услуг управления.

Реплика

Стоимость услуг управления нигде не прописана и обычно стыдливо прячется в стоимости содержания дома.

В связи с этим возможны два решения: или отказаться от льготы, или доказывать в суде, что НК РФ не содержит в качестве условия освобождения от уплаты НДС соответствие цены приобретения услуг у подрядных организаций и платы за содержание общего имущества, предъявляемой собственникам помещений.

При рассмотрении порядка предоставления льготы налоговое ведомство ссылается на состав общего имущества МКД, перечень которого содержится в постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. В этот перечень услуги управления не включены, значит, в любом случае они не могут быть освобождены от обложения НДС. Было бы логично вести отдельный учет облагаемых и необлагаемых операций и включать в налоговую базу по НДС только стоимость услуг управления. При этом в договоре управления МКД необходимо указать перечень услуг управления, обозначить их цену и включить в платежный документ отдельной строкой. На практике в данной ситуации налоговые органы отказывают в применении льготы в отношении всего комплекса услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД.

Что делать

Было бы логично вести отдельный учет облагаемых и необлагаемых операций и включать в налоговую базу по НДС только стоимость услуг управления. При этом в договоре управления МКД необходимо указать перечень услуг управления, обозначить их цену и включить в платежный документ отдельной строкой.

Применять освобождение от обложения налогом на добавленную стоимость в отношении работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества МКД, выполняемых (оказываемых) в рамках договора, отличного от договора управления, неправомерно, что явно следует из содержания подп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ.

Особо следует обратить внимание на порядок применения освобождения от уплаты НДС в том случае, когда часть работ по содержанию и ремонту общего имущества выполняется собственными силами, а часть – сторонними организациями. . . .

ПОЛНЫЙ текст статьи можно прочитать в декабрьском номере журнала "Управление многоквартирным домом"



* Письмо Минфина России от 23.12.2009 № 03-07-15/69.



Мероприятия

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией





Электронная система

Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

Получить доступ
ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

Рассылка




© МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
Москва: 8 (495) 775-48-44 
Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

Получите техническую поддержку: 
по телефону: +7 (495)-937-90-82 
e-mail: sd@mcfr.ru 


  • Мы в соцсетях