Процедура приема-передачи МКД: законодательство и практика

32957
Одним из приоритетных направлений деятельности организации, занимающейся управлением жилой недвижимостью, является привлечение новых многоквартирных домов (МКД). Смена управляющей компании (УК) становится все более актуальной также и для собственников помещений дома, которые активно начали участвовать в вопросах его управления и эксплуатации. Однако, несмотря на важность данной темы и наличие проблем на практике, процедура приема-передачи МКД при смене УК или способа управления законодательством не урегулирована. Жилищный кодекс и разъяснительные письма Минрегиона России сводятся только к вопросу передачи технической документации.

Одним из приоритетных направлений деятельности организации, занимающейся управлением жилой недвижимостью, является привлечение новых многоквартирных домов (МКД). Смена управляющей компании (УК) становится все более актуальной также и для собственников помещений дома, которые активно начали участвовать в вопросах его управления и эксплуатации. Однако, несмотря на важность данной темы и наличие проблем на практике, процедура приема-передачи МКД при смене УК или способа управления законодательством не урегулирована. Жилищный кодекс и разъяснительные письма Минрегиона России сводятся только к вопросу передачи технической документации.

В ряде регионов Российской Федерации существуют подзаконные нормативно-правовые акты. Так, например, распоряжением Департамента ЖКХиБ г. Москвы от 29.09.2006 № 05-14-316/6 утвержден порядок передачи управления МКД при смене управляющих организаций независимо от их организационно-правовых форм. Правда, частично данный документ устарел, а некоторые его положения по-прежнему не выполняются, так как не предусмотрены штрафные санкции к управляющим компаниям и органам власти. Но, несмотря на имеющиеся сложности, обеспечить прием-передачу жилого дома в разумные сроки без обращения в суд возможно. Рассмотрим основные этапы данной процедуры на примере московской практики.

Подробнее разобраться в теме вы можете на наших курсах повышения квалификации:

Ситуации, при которых происходит прием-передача МКД

При заключении договора управления между компанией застройщиком и УК не позднее пяти дней со дня получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию (п. 14 ст. 161 ЖК РФ). Следуя логике п. 4 ст. 161 ЖК РФ, данный договор заключается на один год, по истечении которого орган местного самоуправления должен провести открытый конкурс по выбору УК в случае, если к этому времени собственники помещений в МКД не выберут и не реализуют способ управления. В связи с тем что застройщик заключает договор с самостоятельно выбранной и, как правило, аффилированной УК, в этой ситуации серьезных проблем не возникает. УК еще до ввода дома в эксплуатацию может получить необходимый пакет проектной и технической документации, принять участие в работе государственной приемной комиссии. В дальнейшем задача УК состоит в организации работы с собственниками помещений, чтобы к концу срока действия договора с застройщиком обеспечить выбор именно данной организации на общем собрании.

Выбор УК по результатам открытого конкурса органа местного самоуправления (муниципалитета или органов исполнительной власти). Так, в случае если доля государственной собственности в МКД составляет более 50%, договор управления заключается с организацией, выбранной по результатам открытого конкурса (п. 2 ст.163 ЖК РФ). Также по результатам открытого конкурса заключается договор управления по тем МКД, в которых за год до даты конкурса собственники помещений не выбрали и не реализовали способ управления или закончился срок действия договора управления, заключенного ранее по результатам конкурса (п. 4 ст. 161 ЖК РФ). Постановлением Правительства РФот 06.02.2006 № 75 регулируется порядок проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД.

Документы, предоставляемые УК для участия в конкурсе:

· заявка на участие в конкурсе;

· комплект учредительных документов;

· копии лицензий и сертификатов;

· копия балансового отчета за прошедшее полугодие;

· рекомендательные и благодарственные письма (при наличии);

· проект договора управления с годовой сметой МКД;

· предложения по упорядочиванию вывоза ТБО и КГМ;

· количество сотрудников (с разбивкой на ИТР, технический персонал);

· наличие и количество уборочной техники и др.

УК, получившая право на управление МКД по результатам открытого конкурса, не сталкивается с препятствиями со стороны прежней УК, местных органов власти или группы собственников помещений МКД в вопросах получения документации, перевода платежей собственников, перезаключения договоров с ресурсоснабжающими и подрядными организациями. Эти и другие проблемы возникают в случае, когда в процедуре приема-передачи МКД участвует бывшая УК.

По решению общего собрания собственников, общего собрания членов ТСЖ, ЖК или решению правления ТСЖ, ЖК. Независимо от того, по чьей инициативе ставится вопрос о смене УК – самими собственниками, правлением ТСЖ, ЖК, представителями новой УК или сотрудниками государственной власти, активисты смены УК сталкиваются с противодействием прежней УК. Масштабы борьбы напрямую зависят от уровня рентабельности и привлекательности "уводимого" объекта. Если дом старый, жители конфликтные и дом приносит больше проблем, чем прибыли, то УК будет пассивно участвовать в процессе, скорее не сопротивляясь, а просто тормозя переход МКД, стремясь отдать МКД на своих условиях: закрыв свои проблемы и убытки. В случае если УК заинтересована в МКД, получает на нем прибыль, в т. ч. с использованием общего имущества, и при этом имеет поддержку местной власти, то переход в новую УК может затянуться на годы и не привести к результату.

Например, жители дома № 4 по улице Анохина в Москве, которым досталась УК от застройщика, несмотря на то, что абсолютным большинством голосов на общем собрании выбрали другую УК и получили постановление суда, подтверждающее легитимность своего решения, так и не смогли сменить УК из-за противодействия ее руководства и сотрудников, в т. ч. силового.

Важно!

При наличии ТСЖ шансы сменить УК равны 99%, при его отсутствии – 50/50.

На практике более реален переход МКД в управление другой УК в случае организации ТСЖ. При такой ситуации у собственников появляется юридическое лицо, которое вправе реализовывать и отстаивать решения и интересы большинства, и МКД не напрямую переходит в новую УК, а уходит от УК в управление ТСЖ. Товарищество вправе как самостоятельно управлять МКД, так и заключить с момента регистрации договор управления со специализированной УК.

Пример. Группа инициативных собственников МКД, где ТСЖ не создано, провела общее собрание по выбору новой УК. Не успела вновь выбранная УК приступить к управлению, другая группа собственников при поддержке действовавшей УК тут же провела новое собрание по переизбранию "старой" УК. И так несколько собраний в течение нескольких лет, в ходе которых разрастался конфликт и терялись добрососедские отношения.

Таким образом, эффективнее сменить УК через создание ТСЖ. Можно в повестке одного общего собрания поставить на голосование вопросы создания ТСЖ и заключения договора управления между ТСЖ и новой УК по городским ставкам. Несмотря на то что согласно п. 4 ст. 148 ЖК РФ правление товарищества вправе самостоятельно принять решение о заключении договора управления с УК, целесообразнее данный вопрос поставить на голосование общего собрания членов ТСЖ или общего собрания собственников. Тогда не будут возникать вопросы легитимности выбора и деятельности новой УК.

Этапы приема-передачи МКД и сопровождающие их документы

Протокол встречи или соглашение о намерении по смене УК. Когда собственники находят новую УК (по Интернету, отзывам жителей близлежащих МКД, органов власти и др.), первым шагом становятся переговоры между инициативными собственниками МКД и руководством УК. По итогам встречи достигается предварительная договоренность о готовности новой УК принять МКД в управление на определенных условиях (срок действия договора управления, городские ставки по ЖКУ, отчетность УК и др.). Со своей стороны сотрудники УК предварительно делают оценку привлекательности объекта (его территориальное расположение, год постройки и техническое состояние, рентабельность МКД, зависящая от его площади, и др.). Если по предварительным параметрам есть предпосылки для сотрудничества, то планируется дата проведения собрания по выбору новой УК и утверждению условий договора управления с ней.

Проект договора управления МКД, смета МКД, акт обследования.

Чтобы подготовить проект договора управления, в т. ч. смету на управление МКД, УК необходимо провести обследование технического состояния МКД и получить следующую информацию и документы (копии) на МКД:

. . .

ПОЛНЫЙ текст статьи можно прочитать в декабрьском номере журнала "Управление многоквартирным домом"



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией




    Обновлено 14.08.2017
    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ




    © Актион-МЦФЭР, 2006-2017. Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-68225 от 27.12.2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    Политика обработки персональных данных

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    Вы - работник сферы ЖКХ? Зарегистрируйтесь!

    Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
    После регистрации вы сможете:

    • читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
    • бесплатно подписаться на ежедневные новости по жилищно-коммунальному и городскому хозяйству
    • оставлять комментарии к материалам
    • задавать вопросы экспертам

    Оставайтесь с нами!
    с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ
    По всем вопросам обращайтесь по номеру: +7 (800) 775-48-44

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль