Споры о составе общего имущества

10767
Жилищный кодекс урегулировал режим общего имущества многоквартирных домов (МКД) и правила управления этим имуществом. Однако до сих пор в разных судах ведутся споры о составе общего имущества и, в частности, о том, относится ли то или иное помещение к общему имуществу и принадлежит всем собственникам в доме либо является самостоятельным объектом права и принадлежит конкретному собственнику.

История развития законодательства и проблемы правоприменения

Жилищный кодекс урегулировал режим общего имущества многоквартирных домов (МКД) и правила управления этим имуществом. Однако до сих пор в разных судах ведутся споры о составе общего имущества и, в частности, о том, относится ли то или иное помещение к общему имуществу и принадлежит всем собственникам в доме либо является самостоятельным объектом права и принадлежит конкретному собственнику.

Вопросы использования общего имущества МКД начали возникать уже в начале 1990-х гг. с принятием Закона от 04.07.1991 № 1541-1 “О приватизации жилищного фонда в РСФСР”. К сожалению, этот закон решал только вопрос передачи в частную собственность самой квартиры (комнаты) в доме, но не предусматривал возникновения прав собственности на иное имущество, которое в настоящее время мы называем общим. Согласно ст. 3 этого закона собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда становились совладельцами(но не собственниками) инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

На момент начала приватизации жилищного фонда сами МКД, как правило, являлись объектами государственной или муниципальной собственности. Параллельно с процессом приватизации жилищного фонда в 1991 г. начался процесс разграничения государственной собственности между Российской Федерацией, регионами (субъектами РФ) и муниципальными образованиями (муниципалитетами) на основании постановлении Верховного Совета РФ от 27.12.1991 № 3020-1 “О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность”, согласно которому основная часть государственного жилищного фонда независимо от того, на чьем балансе он находился, передавалась в муниципальную собственность.

Подробнее разобраться в теме вы можете на наших курсах повышения квалификации:

К жилищному фонду по старому законодательству относились целиком жилые дома, в т. ч. многоквартирные, в составе которых при передаче в муниципальную собственность не выделялись квартиры и комнаты как самостоятельные объекты права, а также общее имущество. Поэтому, принимая в муниципальную собственность многоквартирные дома, органы местного самоуправления от имени собственника-муниципалитета решали судьбу тех помещений, которые изначально по проекту предназначались для самостоятельного использования (под магазины, офисы, поликлиники и т. п.), а также и тех частей МКД, которые в настоящее время могли быть отнесены к общему имуществу.

В частности, давались разрешения на реконструкцию чердачных пространств в мансарды, лестничных клеток – в помещения торговли и бытовые помещения и тому подобные переустройства, в результате которых части общего имущества преобразовывались в нежилые помещения самостоятельного использования.

В подобных случаях муниципалитеты действовали как собственники МКД. Эта норма была признана утратившей силу лишь в связи с принятием Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации”.

Однако вопрос об общем имуществе начиная с 1995 г. был решен в Гражданском кодексе. Статьи 289–290 ГК РФ указывали, что собственнику квартиры в МКД наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, к которому закон относил общие помещения, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Как следует из этих норм, собственники квартир становились собственниками общего имущества дома одновременно с приобретением статуса собственника квартиры, который возникал с момента регистрации права собственности в результате приватизации квартиры либо другой сделки по ее приобретению (например, в результате участия в долевом строительстве, покупки, дарения и т. д.). Гражданский кодекс установил важный принцип возникновения прав на общее имущество: эти права не подлежат отдельной регистрации, а следуют судьбе основного права – права на жилое помещение (квартиры) в доме.

Соответственно именно с 1995 г. возникает режим права общей долевой собственности на общее имущество МКД. Правом общей долевой собственности обладают с этого момента те граждане и юридические лица, которые становятся собственниками квартир (комнат). Таким же правом обладают и муниципалитеты, государство, если в доме есть неприватизированные квартиры и комнаты.

Следующий шаг в развитии режима общей долевой собственности – Федеральный закон 1998 г. “О товариществах собственников жилья”, из которого следовала разница между самостоятельными и несамостоятельными (предназначенными “для всех”) нежилыми помещениями МКД. Если Гражданский кодекс говорит о долевой собственности на общее имущество только собственников квартир, то Закон о ТСЖ распространил этот режим и на собственников самостоятельных нежилых помещений МКД, которые также становятся сособственниками общего имущества с момента приобретения прав на свои помещения. Однако данный закон крайне сложно было применять, так как он указывал на необходимость регистрации МКД как кондоминиума и описывал состав общего имущества применительно к кондоминиуму. На практике возникал вопрос о наличии общей долевой собственности на общее имущество дома, если кондоминиум не зарегистрирован. В то же время существовала проблема регистрации кондоминиумов, и далеко не во всех регионах она была решена.

Суды общей юрисдикции, следуя Гражданскому кодексу, в основном исходили из того, что режим общей долевой собственности на общее имущество существует независимо от регистрации кондоминиума, и не раз признавали незаконными распоряжения органов власти в отношении частей общего имущества, в результате которых состав этого имущества менялся (например, в результате реконструкции чердаков с образованием в них нежилых помещений). Суды указывали, что судьба общего имущества, к которому относится и чердак, должна решаться собственниками.

В то же время арбитражные суды, наоборот, нередко не признавали наличие общей долевой собственности на общее имущество у собственников помещений, считая собственником домов муниципалитет. Такие споры нередко возникали в связи с претензиями со стороны естественных монополистов об оплате поставляемых в МКД коммунальных ресурсов. Исходя из того что в большинстве случаев МКД стояли на балансе обслуживающих их муниципальных организаций, арбитражные суды взыскивали задолженность именно с этих организаций, считая их владельцами муниципального имущества независимо от того, есть ли в домах приватизированные квартиры.

Вопрос о моменте возникновения режима общей долевой собственности в МКД оставался спорным для многих практиков и после принятия Жилищного кодекса РФ, хотя из его положений прямо вытекает, что с момента приобретения жилого или нежилого помещения в доме его собственник становится сособственником общего имущества, и это право не должно регистрироваться отдельно.

Момент возникновения общей долевой собственности

Учитывая продолжающиеся споры о том, нужно ли регистрировать право общей долевой собственности на общее имущество дома, этот вопрос был специально разрешен постановлением пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 № 64 “О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания”. В пп. 3 и 4 постановления указано, что “право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (реестр). При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это”.

Очень важное разъяснение содержится в п. 8 постановления: «Если собственник здания в соответствии со ст. 24 Федерального закона “О государственном кадастре недвижимости” принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре. В таком случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица».

Таким образом, если МКД числится в муниципальной собственности в силу приложения 3 к Постановлению Верховного Совета РФ № 3020-1, то с момента приватизации в нем первой же квартиры или передачи в частную собственность хотя бы одного нежилого помещения возникает режим общей долевой собственности на общее имущество и дом перестает быть объектом муниципальной собственности.

Однако кроме споров о моменте возникновения режима общего имущества дома, которые решены указанными разъяснениями высшей судебной инстанции, собственники помещений и органы власти продолжают спорить о составе того имущества, которое считается общим и которым могут распоряжаться только собственники сообща.

Буква закона

Состав общего имущества определяется в ст. 36 ЖК РФ следующим образом:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в т. ч. межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Более детально этот состав определен в постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 “Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность”:   . . .

ПОЛНОСТЬЮ текст статьи можно прочитать в февральском номере журнала "Управление многоквартирным домом"



Мероприятия

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией





Электронная система

Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

Получить доступ
ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

Рассылка




© МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
Москва: 8 (495) 775-48-44 
Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

Получите техническую поддержку: 
по телефону: +7 (495)-937-90-82 
e-mail: sd@mcfr.ru 


  • Мы в соцсетях