Споры о составе общего имущества

11075
Жилищный кодекс урегулировал режим общего имущества многоквартирных домов (МКД) и правила управления этим имуществом. Однако до сих пор в разных судах ведутся споры о составе общего имущества и, в частности, о том, относится ли то или иное помещение к общему имуществу и принадлежит всем собственникам в доме либо является самостоятельным объектом права и принадлежит конкретному собственнику.

История развития законодательства и проблемы правоприменения

Жилищный кодекс урегулировал режим общего имущества многоквартирных домов (МКД) и правила управления этим имуществом. Однако до сих пор в разных судах ведутся споры о составе общего имущества и, в частности, о том, относится ли то или иное помещение к общему имуществу и принадлежит всем собственникам в доме либо является самостоятельным объектом права и принадлежит конкретному собственнику.

Вопросы использования общего имущества МКД начали возникать уже в начале 1990-х гг. с принятием Закона от 04.07.1991 № 1541-1 “О приватизации жилищного фонда в РСФСР”. К сожалению, этот закон решал только вопрос передачи в частную собственность самой квартиры (комнаты) в доме, но не предусматривал возникновения прав собственности на иное имущество, которое в настоящее время мы называем общим. Согласно ст. 3 этого закона собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда становились совладельцами(но не собственниками) инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

На момент начала приватизации жилищного фонда сами МКД, как правило, являлись объектами государственной или муниципальной собственности. Параллельно с процессом приватизации жилищного фонда в 1991 г. начался процесс разграничения государственной собственности между Российской Федерацией, регионами (субъектами РФ) и муниципальными образованиями (муниципалитетами) на основании постановлении Верховного Совета РФ от 27.12.1991 № 3020-1 “О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность”, согласно которому основная часть государственного жилищного фонда независимо от того, на чьем балансе он находился, передавалась в муниципальную собственность.

Подробнее разобраться в теме вы можете на наших курсах повышения квалификации:

К жилищному фонду по старому законодательству относились целиком жилые дома, в т. ч. многоквартирные, в составе которых при передаче в муниципальную собственность не выделялись квартиры и комнаты как самостоятельные объекты права, а также общее имущество. Поэтому, принимая в муниципальную собственность многоквартирные дома, органы местного самоуправления от имени собственника-муниципалитета решали судьбу тех помещений, которые изначально по проекту предназначались для самостоятельного использования (под магазины, офисы, поликлиники и т. п.), а также и тех частей МКД, которые в настоящее время могли быть отнесены к общему имуществу.

В частности, давались разрешения на реконструкцию чердачных пространств в мансарды, лестничных клеток – в помещения торговли и бытовые помещения и тому подобные переустройства, в результате которых части общего имущества преобразовывались в нежилые помещения самостоятельного использования.

В подобных случаях муниципалитеты действовали как собственники МКД. Эта норма была признана утратившей силу лишь в связи с принятием Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации”.

Однако вопрос об общем имуществе начиная с 1995 г. был решен в Гражданском кодексе. Статьи 289–290 ГК РФ указывали, что собственнику квартиры в МКД наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, к которому закон относил общие помещения, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Как следует из этих норм, собственники квартир становились собственниками общего имущества дома одновременно с приобретением статуса собственника квартиры, который возникал с момента регистрации права собственности в результате приватизации квартиры либо другой сделки по ее приобретению (например, в результате участия в долевом строительстве, покупки, дарения и т. д.). Гражданский кодекс установил важный принцип возникновения прав на общее имущество: эти права не подлежат отдельной регистрации, а следуют судьбе основного права – права на жилое помещение (квартиры) в доме.

Соответственно именно с 1995 г. возникает режим права общей долевой собственности на общее имущество МКД. Правом общей долевой собственности обладают с этого момента те граждане и юридические лица, которые становятся собственниками квартир (комнат). Таким же правом обладают и муниципалитеты, государство, если в доме есть неприватизированные квартиры и комнаты.

Следующий шаг в развитии режима общей долевой собственности – Федеральный закон 1998 г. “О товариществах собственников жилья”, из которого следовала разница между самостоятельными и несамостоятельными (предназначенными “для всех”) нежилыми помещениями МКД. Если Гражданский кодекс говорит о долевой собственности на общее имущество только собственников квартир, то Закон о ТСЖ распространил этот режим и на собственников самостоятельных нежилых помещений МКД, которые также становятся сособственниками общего имущества с момента приобретения прав на свои помещения. Однако данный закон крайне сложно было применять, так как он указывал на необходимость регистрации МКД как кондоминиума и описывал состав общего имущества применительно к кондоминиуму. На практике возникал вопрос о наличии общей долевой собственности на общее имущество дома, если кондоминиум не зарегистрирован. В то же время существовала проблема регистрации кондоминиумов, и далеко не во всех регионах она была решена.

Суды общей юрисдикции, следуя Гражданскому кодексу, в основном исходили из того, что режим общей долевой собственности на общее имущество существует независимо от регистрации кондоминиума, и не раз признавали незаконными распоряжения органов власти в отношении частей общего имущества, в результате которых состав этого имущества менялся (например, в результате реконструкции чердаков с образованием в них нежилых помещений). Суды указывали, что судьба общего имущества, к которому относится и чердак, должна решаться собственниками.

В то же время арбитражные суды, наоборот, нередко не признавали наличие общей долевой собственности на общее имущество у собственников помещений, считая собственником домов муниципалитет. Такие споры нередко возникали в связи с претензиями со стороны естественных монополистов об оплате поставляемых в МКД коммунальных ресурсов. Исходя из того что в большинстве случаев МКД стояли на балансе обслуживающих их муниципальных организаций, арбитражные суды взыскивали задолженность именно с этих организаций, считая их владельцами муниципального имущества независимо от того, есть ли в домах приватизированные квартиры.

Вопрос о моменте возникновения режима общей долевой собственности в МКД оставался спорным для многих практиков и после принятия Жилищного кодекса РФ, хотя из его положений прямо вытекает, что с момента приобретения жилого или нежилого помещения в доме его собственник становится сособственником общего имущества, и это право не должно регистрироваться отдельно.

Момент возникновения общей долевой собственности

Учитывая продолжающиеся споры о том, нужно ли регистрировать право общей долевой собственности на общее имущество дома, этот вопрос был специально разрешен постановлением пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 № 64 “О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания”. В пп. 3 и 4 постановления указано, что “право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (реестр). При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это”.

Очень важное разъяснение содержится в п. 8 постановления: «Если собственник здания в соответствии со ст. 24 Федерального закона “О государственном кадастре недвижимости” принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре. В таком случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица».

Таким образом, если МКД числится в муниципальной собственности в силу приложения 3 к Постановлению Верховного Совета РФ № 3020-1, то с момента приватизации в нем первой же квартиры или передачи в частную собственность хотя бы одного нежилого помещения возникает режим общей долевой собственности на общее имущество и дом перестает быть объектом муниципальной собственности.

Однако кроме споров о моменте возникновения режима общего имущества дома, которые решены указанными разъяснениями высшей судебной инстанции, собственники помещений и органы власти продолжают спорить о составе того имущества, которое считается общим и которым могут распоряжаться только собственники сообща.

Буква закона

Состав общего имущества определяется в ст. 36 ЖК РФ следующим образом:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в т. ч. межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Более детально этот состав определен в постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 “Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность”:   . . .

ПОЛНОСТЬЮ текст статьи можно прочитать в февральском номере журнала "Управление многоквартирным домом"



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией




    Обновлено 14.08.2017
    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ




    © Актион-МЦФЭР, 2006-2017. Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-68225 от 27.12.2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    Политика обработки персональных данных

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    Вы - работник сферы ЖКХ? Зарегистрируйтесь!

    Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
    После регистрации вы сможете:

    • читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
    • бесплатно подписаться на ежедневные новости по жилищно-коммунальному и городскому хозяйству
    • оставлять комментарии к материалам
    • задавать вопросы экспертам

    Оставайтесь с нами!
    с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ
    По всем вопросам обращайтесь по номеру: +7 (800) 775-48-44

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль