Влияние законодательных изменений на перспективы развития жилищных отношений в муниципальных образованиях

4307
2011 г. для системы жилищных отношений как никакой другой оказался плодовитым на законодательные и нормативные изменения: поправки в Жилищный кодекс, возвращение к забытой форме первичной организации жителей – советам домов, принятие новых правил предоставления коммунальных услуг, расширение полномочий государства в области жилищного контроля, подготовка к введению обязательного саморегулирования в сфере управления жилой недвижимостью и разработка стандартов управления и предоставления жилищно-коммунальных услуг, изменение порядка проведения и финансового участия собственников в капитальном ремонте общего имущества МКД. В целом все изменения можно квалифицировать как явную тенденцию к наращиванию государственного вмешательства и усилению форм контроля в системе жилищных отношений, направленных прежде всего на жилищные объединения и профессиональных управляющих жилой недвижимостью.

Качество законодательных новаций

2011 г. для системы жилищных отношений как никакой другой оказался плодовитым на законодательные и нормативные изменения: поправки в Жилищный кодекс, возвращение к забытой форме первичной организации жителей – советам домов, принятие новых правил предоставления коммунальных услуг, расширение полномочий государства в области жилищного контроля, подготовка к введению обязательного саморегулирования в сфере управления жилой недвижимостью и разработка стандартов управления и предоставления жилищно-коммунальных услуг, изменение порядка проведения и финансового участия собственников в капитальном ремонте общего имущества МКД. В целом все изменения можно квалифицировать как явную тенденцию к наращиванию государственного вмешательства и усилению форм контроля в системе жилищных отношений, направленных прежде всего на жилищные объединения и профессиональных управляющих жилой недвижимостью.

Между тем, несмотря на многочисленные альтернативные экспертные предложения и объективную востребованность изменений, законодательные новации практически не коснулись деятельности производителей коммунальных ресурсов и естественных монополий, роли и функциональных задач отраслевых федеральных и региональных органов исполнительной власти – Федеральной службы по тарифам и региональных энергетических комиссий, не произошло ожидаемых изменений в целевом предназначении Фонда содействия реформированию ЖКХ, не возникло эффекта от региональных центров энергоэффективности и центров частно-государственного партнерства.

Внесенные поправки в Жилищный кодекс, по мнению экспертов, носят поверхностный характер, не устраняют институциональной путаницы в процессах управления общим долевым имуществом многоквартирного дома (МКД), не упорядочивают отношений между собственниками (их объединениями) и профессиональными управляющими жилой недвижимостью, не гармонизируют гражданское и жилищное законодательство в области имущественных прав на объект жилой многоквартирной недвижимости, не устраняют очевидного стоимостного и социального диспаритета в товарных группах жилищных и коммунальных услуг в сторону организаций коммунального комплекса и естественных монополий.

Сохранение устойчивой пропорции в структуре тарифа на жилищно-коммунальные услуги 83 к 17%, в которой более 80% направляется производителям коммунальных ресурсов и лишь 17% расходуется на содержание и устранение возникающих текущих проблем в общем имуществе МКД, привело к тому, что воспроизводство объектов жилой недвижимости из амортизационных (восстановительных) отчислений собственников долгое время осуществлялось по остаточному принципу, а позже и вовсе прекратилось. Данная тенденция, а также несогласованное и, видимо, недостаточно глубокое ведомственное представление о приоритетах развития муниципальных экономик приводит к возникновению у представителей федеральной администрации необоснованных иллюзий, например, о возможности формирования накопительных муниципальных фондов капитального ремонта МКД или реализации инвестиционных программ развития коммунальной и энергетической инфраструктуры за счет средств населения.

С учетом многолетнего, значительно опережающего роста тарифов ЖКУ по сравнению с ростом инфляции и достижения населением предельных возможностей по оплате ЖКУ, одновременное решение задач развития коммунальной инфраструктуры и воспроизводства жилых многоквартирных объектов (в т. ч. реализации мероприятий энергосбережения) за счет населения невозможно.

Предлагаемые к обсуждению министерствами регионального и экономического развития формы капитального ремонта МКД с использованием длительных накопительных схем и вовлечением в них сторонних субъектов (например, доверительных управляющих финансами) на практике представляются трудновыполнимыми даже с учетом их сопровождения санкциями и другими мерами принуждения. В то же время в них практически не представлены и не описаны механизмы не принуждения, а экономических мотиваций собственников, жилищных объединений и управляющих жилой недвижимостью, самостоятельно решающих проблемы повышения энергетической эффективности и восстановления технических характеристик объектов, основанных на интеграции региональных (муниципальных) программ – капитального ремонта МКД и энергосбережения и повышения энергоэффективности.

Развитию мотивационного инструментария к активизации технической и энергосберегающей модернизации МКД за счет собственных средств жителей и управляющих жилищных организаций может способствовать механизм минимизации налога на недвижимость для МКД, на котором выполнены эти работы.

Отдельной оценки заслуживают события 2011 г., связанные с формированием (не без участия федеральной администрации и ведущих СМИ) негативного и в большинстве случаев не соответствующего реальному состоянию дел имиджа управляющих и эксплуатирующих организаций. Естественным и неизбежным следствием агрессивной пропаганды против управляющих жилищных организаций и необоснованных обвинений в финансовых махинациях стала дискредитация института жилищных объединений собственников – ТСЖ. В 2011 г. нанесен существенный урон их поступательному развитию и, кроме того, развитию современного рынка управления жилищными и коммунальными услугами в целом.

Направления развития жилищных отношений

Между тем, несмотря на разочарование участников рынка в качестве принятых законодательных и нормативных правовых актов, даже в рамках действующего законодательства возможны поиски оптимальных и эффективных моделей управления жилищным и коммунальным комплексами муниципальных экономик. Выбор путей развития зависит главным образом от уровня компетентности и желания изменить состояние дел в жилищном и коммунальном комплексе представителями муниципальных администраций и профессиональных участников рынка.

Совершенствование отношений между органами власти, управляющими и ресурсоснабжающими организациями в сферах тарифообразования, управления объектами жилой многоквартирной недвижимости, в т. ч. капитального ремонта (КР) и энергосбережения, может продвигаться по нескольким направлениям.

Создание условий для реализации программ КР и энергосбережения в МКД при ключевой роли управляющих жилищных организаций. Несмотря на то что вносимые Минэкономразвития России и Минрегиона России законопроекты, направленные на решение задачи КР жилищного фонда России, имеют некоторые отличия (по форме накопления средств, способам управления ими и принципам реализации региональных и муниципальных программ КР МКД), обе предлагаемые схемы в процессе реализации представляются труднореализуемыми, с большим уровнем социальной напряженности и высоким риском неисполнения.

Связано это прежде всего со сформировавшимся устойчивым трендом недоверия населения к государственным инициативам по накоплению средств для различных целей (пенсионные, социальные, страховые, сберегательные фонды и накопления). Поэтому убедить или, как предлагается, принудить различными санкциями собственников жилья в МКД к необходимости участия в длинных (не менее пяти лет) накопительных схемах для восстановительного ремонта жилья представляется маловероятной задачей.

Механизм капитального ремонта МКД будет эффективным, если кардинально изменить его цели, задачи и принципы реализации на комплексное техническое и энергоэффективное перевооружение жилищного фонда.

Цель модернизации – не только восстановление технических характеристик многоквартирного дома, но и существенное повышение его потребительских, в т. ч. энергопотребляющих, качеств с последующей переоценкой рыночной стоимости с учетом новых классов технической безопасности, энергоэффективности, комфортности.

В качестве альтернативных финансово-экономических и организационных механизмов реализации региональных программ модернизации жилищного фонда с обязательным включением мероприятий повышения энергетической эффективности зданий можно рассматривать:

- использование кредитных (заемных) схем финансирования работ по капитальному ремонту МКД с компенсацией процентных ставок по кредитам (части процентных ставок) за счет бюджетных средств (например, через Фонд реформирования ЖКХ, региональные центры энергоэффективности) с участием уполномоченных (аккредитованных при Центробанке РФ для КР МКД) финансовых учреждений;

- предоставление бюджетных гарантий и (или) поручительств по предоставляемым кредитными учреждениями на модернизацию МКД займам;

- частичное софинансирование работ по энергоэффективной модернизации МКД ресурсоснабжающими организациями и производителями энергосберегающей продукции (за счет предоставления товарных кредитов) в рамках региональных программ энергосбережения;

- предоставление налоговых льгот по налогу на недвижимость собственникам МКД, реализующим капитальный ремонт и энергоэффективные мероприятия.

С помощью таких инструментов будет достигнута интеграция региональных программ комплексного перевооружения жилищного фонда и замещение накопительной формы их финансового обеспечения на кредитную.

Выплата кредитов и процентов по ним может осуществляться по адресным графикам погашения, дифференцированным с учетом объемов работ и стоимости модернизации конкретного МКД, размеров долевого участия региональных, муниципальных бюджетов и собственников – частных и муниципальных, при определенных условиях – собственных или привлеченных финансовых средств управляющих организаций. Сроки кредитных договоров рассчитываются с учетом получения экономии в расходовании коммунальных ресурсов в результате выполнения энергосберегающих мероприятий и направления высвобождаемых финансовых средств на погашение кредитов.

Такой механизм создаст мощную мотивацию заказчиков и управляющих организаций МКД (подрядных организаций КР) к реализации качественного ремонта и применению наиболее эффективных энергосберегающих мероприятий и технологий не только на этапе их внедрения, но и на этапе эксплуатации МКД.

Заказчиками модернизации МКД должны выступать собственники жилых помещений (их объединения – ТСЖ, ЖК, ЖСК, ПК или советы домов) совместно с управляющими жилищными организациями, а наиболее эффективными субъектами заимствований – управляющие организации как коммерческие субъекты, выбранные собственниками жилых помещений или органами власти в соответствии с процедурами Жилищного кодекса и заключившие договор управления МКД на срок модернизации дома плюс период расчета по кредиту.

4 шага технической и энергоэффективной модернизации МКД


I. Управляющая организация в соответствии с муниципальной программой КР или по заказу собственников совместно с энергосервисной компанией выполняет предварительную оценку восстановительных и энергосберегающих работ в МКД и готовит предложение собственникам (ТСЖ, ЖК, ЖСК).
II. Собственники на общем собрании оценивают и утверждают перечень и стоимость работ, а также размер своего долевого финансового участия, заключают договор управления МКД на период модернизации плюс период возврата кредита.
III. На основании принятого решения управляющая организация как генеральный подрядчик согласует с муниципальной программой и кредитным учреждением условия и график выполнения работ, привлекает финансовые средства (в т. ч. заемные), совместно с собственниками производит отбор подрядной строительной организации, готовит проект и реализует работы. Осуществляет контроль качества и приемку выполненных работ совместно с собственниками жилья.
IV. Управляющая организация производит новую рыночную оценку МКД, осуществляет управление МКД в соответствии с заключенным договором управления и новым энергоэффективным потенциалом, контролирует исполнение гарантийных обязательств исполнителями КР, обеспечивает экономию энергоресурсов и возврат привлеченных средств.

Изменение соотношений в структуре взаимодействия субъектов жилищных и коммунальных отношений муниципального образования при укреплении роли управляющих организаций

Недостаток качественных перемен в системе отношений субъектов жилищной и коммунальной сферы обусловлен несколькими причинами, в частности: . . .

ПОЛНОСТЬЮ текст статьи можно прочитать в февральском номере журнала "Управление многоквартирным домом"



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией




    Электронная система

    Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

    Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

    Получить доступ
    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ




    © МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    
    • Мы в соцсетях
    Вы - работник сферы ЖКХ? Зарегистрируйтесь!

    Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
    После регистрации вы сможете:

    • читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
    • бесплатно подписаться на ежедневные новости по жилищно-коммунальному и городскому хозяйству
    • оставлять комментарии к материалам
    • задавать вопросы экспертам

    Оставайтесь с нами!
    с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль