Практика и перспективы налогообложения недвижимости

2307
Налогоплательщик не имеет права выбирать - платить налог или уклониться от его уплаты, если у него есть объекты налогообложения. но он волен выбирать, совершать ли операции, приводящие к возникновению объектов налогообложения, или отказаться от них.

Налогоплательщик не имеет права выбирать - платить налог или уклониться от его уплаты, если у него есть объекты налогообложения. но он волен выбирать, совершать ли операции, приводящие к возникновению объектов налогообложения, или отказаться от них.

Государственная регистрация недвижимости

Возникновение права собственности на здания, сооружения, земельные участки и другие объекты, которые прочно связаны с землей, сопровождается налоговыми обязательствами.

В целях признания и подтверждения государством юридического акта возникновения (обременения) прав на недвижимое имущество Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” установлен порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Статьей 1 указанного закона к недвижимому имуществу (недвижимости), права на которое подлежат государственной регистрации, относятся: земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т. ч. здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.

Государственная регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа и является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

За государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах взимается государственная пошлина (гл. 25.3 НК РФ)

Государственная пошлина ‒ это смешанный налог, т. е. его уплачивают как юридические, так и физические лица. Размер государственной пошлины за регистрацию прав на недвижимое имущество составляет 15 000 руб. для юридических лиц и 1000 руб. ‒ для физических (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Уплачивается государственная пошлина до совершения юридически значимых действий одновременно с подачей документов на регистрацию.

Пример

Сторонами договора купли-продажи жилого помещения являются юридическое и физическое лица, правообладателем является физическое лицо. В данной ситуации возникают два регистрационных действия, за совершение которых уплачивается государственная пошлина: за государственную регистрацию договора продажи и за государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество. За государственную регистрацию данного договора физическое лицо должно уплатить государственную пошлину в размере 500 руб., а юридическое лицо – 7500 руб., т. е. в половинном размере от основной ставки. За государственную регистрацию права собственности за объект недвижимости государственную пошлину 1000 руб. уплачивает только физическое лицо, за прекращение права собственности на недвижимое имущество государственная пошлина не взимается.

При приватизации индивидуального жилого дома и земельного участка, ранее предоставленного физическому лицу в пожизненное наследуемое владение, за регистрацию права собственности на данный земельный участок взимается государственная пошлина в размере 200 руб., за регистрацию прав на недвижимость – 1000 руб.

ТСЖ как юридическому лицу не принадлежит право собственности ни на земельный участок под многоквартирным домом, ни на общее имущество МКД.

Но ТСЖ на основании решения общего собрания собственников должно провести комплекс юридических действий для оформления в общую долевую собственность земельного участка под домом и зарегистрировать право общей долевой собственности на общее имущество МКД. За государственную регистрацию доли в праве общей собственности на общее недвижимое имущество МКД каждый собственник должен уплатить 100 руб. В таком же размере уплачивается государственная пошлина за государственную регистрацию права общей долевой собственности на земельный участок.

Земельный участок, на котором расположен МКД и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений МКД.

Имущественный налоговый вычет при покупке недвижимости

Статья 220 НК РФ предусматривает процедуру возврата НДФЛ при покупке жилого дома, квартиры, комнаты, дачи, садового домика или земельного участка и долей в них. Предельный размер имущественного налогового вычета – 2 млн руб., сумма НДФЛ, подлежащая возврату, – 260 тыс. руб.

Основанием для получения имущественного вычета являются: свидетельство о государственной регистрации недвижимости, акт приема-передачи, справка о доходах 2-НДФЛ. Указанные документы вместе с декларацией следует представить в налоговый орган по месту жительства до 30 апреля года, следующего за годом приобретения недвижимости. Если доходы за год, в котором приобретена недвижимость, не позволяют использовать имущественный налоговый вычет в полном размере, например стоимость покупки квартиры 2 млн руб., а доход ‒ 1 млн руб., то оставшаяся сумма переносится на следующий год.

Предоставляется имущественный налоговый вычет однократно, отказаться от него, например, в пользу другого члена семьи нельзя, но есть возможность распределить. Так, если доходы супруга позволяют получить сразу всю сумму НДФЛ и собственность совместная, можно распределить имущественный налоговый вычет в соотношении 100 к 0. При покупке следующей недвижимости претендовать на получение имущественного налогового вычета будет уже супруга. Если собственность долевая, то имущественный налоговый вычет распределяется между супругами пропорционально их долям в общей стоимости недвижимого имущества.

Имущественный налоговый вычет можно получить и с уплаченных процентов по кредитам, взятым на приобретение недвижимости, при условии что предоставлен имущественный налоговый вычет по самой недвижимости.

При продаже недвижимости предоставляется имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб. в случае, если недвижимость продана менее чем через три года с момента приобретения в собственность. Так, например, квартира приобретена в 2009 г. за 4 млн руб., продана в 2011 г. за 6 млн. В этом случае физическое лицо может воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1 млн руб., и тогда НДФЛ придется уплатить с суммы 5 млн руб. Существует альтернатива – представить документы о приобретении квартиры, и тогда налоговая база составит уже 2 млн руб.

У собственников недвижимости при продаже ее через три года и более имущественный налоговый вычет равен сумме сделки, т. е. налоговая база по НДФЛ в этом случае равна нулю.

Земельный налог

Налогообложение земельных участков производится налоговыми органами на основании совокупности сведений, полученных от органов, осуществляющих ведение государственного земельного кадастра, регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также органов муниципальных образований.

Налогоплательщиками земельного налога признаются собственники жилых и нежилых помещений МКД.

В соответствии с Законом Москвы от 24.11.2004 № 74 “О земельном налоге” освобождаются от уплаты земельного налога ТСЖ, ЖСК в отношении участков, используемых в целях уставной деятельности. Эти участки могут находиться в собственности ТСЖ как юридического лица. Но ТСЖ выступает от имени собственников жилых и нежилых помещений МКД, и все, что приобретает ТСЖ, принадлежит им же.

Статья 137 ЖК РФ позволяет получать в пользование либо приобретать в общую долевую собственность собственников помещений МКД земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации. Если приобретенный земельный участок оформлен ТСЖ, то до переоформления права на земельный участок плательщиком земельного налога признается ТСЖ как самостоятельное юридическое лицо.

Налоговая база по земельному налогу представляет собой кадастровую стоимость земельного участка, которая определяется по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. По отдельным категориям налогоплательщиков ‒ физических лиц налоговая база уменьшается в Москве на 1 млн руб. К ним относятся физические лица, которые имеют I и II группу инвалидности, инвалиды с детства, ветераны и инвалиды Великой Отечественной войны, ветераны и инвалиды боевых действий.

Земли, занятые жилищным фондом, облагаются в Москве земельным налогом по ставке 0,1%. Земельный налог рассчитывается в отношении всех совладельцев пропорционально размеру занимаемой ими площади в МКД и общей площади всех помещений, принадлежащих собственникам.

Если в доме имеются подземные гаражи, то в общую площадь помещений, находящихся в собственности, необходимую для расчета доли, включаются и площади подземных гаражей.

Пример

Гражданин Иванов А.А., инвалид II группы, имеет в собственности квартиру в Москве общей площадью 67 кв. м. Общая площадь всех помещений в доме – 7200 кв. м, площадь подземного гаража – 300 кв. м. Кадастровая стоимость участка под МКД, который оформлен в долевую собственность, – 237 175 703 руб.

Рассчитываем долю собственника в праве собственности на общее имущество: 67 / 7500 = 0,0093.

Определяем налоговую базу по земельному налогу, приходящуюся на собственника: 237 175 703 × 0,0093 = 2 205 734 руб.

Налоговая база уменьшается на 1 000 000 руб. при представлении в налоговый орган документов, подтверждающих инвалидность.

Налог к уплате: 1 205 734 × 0,1% = 1205,73 руб.

Налогоплательщики – физические лица уплачивают налог на основании уведомления, высылаемого налоговым органом не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом.   . . .

ПОЛНОСТЬЮ текст статьи можно прочитать в апрельском номере журнала "Управление многоквартирным домом"




Мероприятия

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией





Электронная система

Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

Получить доступ
ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

Рассылка




© МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
Москва: 8 (495) 775-48-44 
Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

Получите техническую поддержку: 
по телефону: +7 (495)-937-90-82 
e-mail: sd@mcfr.ru 


  • Мы в соцсетях