Создание благоприятных условий для деятельности управляющих организаций

3521
Статьей 40 Конституции РФ установлено, что органы государственной власти и местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. В соответствии с ч. 1 ст. 1 ЖК РФ жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасность, неприкосновенность и недопустимость произвольного его лишения, на необходимость беспрепятственного осуществления прав, регулируемых жилищным законодательством.

Статьей 40 Конституции РФ установлено, что органы государственной власти и местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. В соответствии с ч. 1 ст. 1 ЖК РФ жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасность, неприкосновенность и недопустимость произвольного его лишения, на необходимость беспрепятственного осуществления прав, регулируемых жилищным законодательством.

Роль управляющих организаций и органов власти в управлении МКД

Отношения по поводу управления многоквартирными домами согласно п. 8 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ регулирует жилищное законодательство.

В части 1 ст. 161 ЖК РФ определена цель управления многоквартирным домом – обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме (МКД), решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Собственники помещений в МКД, как и любые потребители услуг, стоят перед выбором: покупать услугу управления многоквартирным домом или самостоятельно управлять собственным имуществом. Обеспечивая возможность такого выбора, ст. 161 ЖК РФ допускает несколько форм управления: управляющей организацией (приобретение услуги), товариществом собственников жилья, непосредственное управление (выполнение работы по управлению домом самостоятельно).

Управление многоквартирным домом управляющей организацией осуществляется на основании договора, предусмотренного ст. 162 ЖК РФ. Согласно ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений и свободы договора. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ, введенной Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ, при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством РФ правил содержания общего имущества в МКД, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством РФ Правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Таким образом, организации, управляющие МКД, являются ключевым и равноправным субъектом правоотношений в сфере управления многоквартирными домами. Законодатель отвел им в данной сфере роль, сопоставимую по масштабу и социальной значимости с ролью органов государственной власти и местного самоуправления.

Общественная значимость деятельности управляющих организаций прочно закрепилась в массовом сознании. Выражая негативную оценку качеству работы той или иной управляющей организации, гражданин иногда упрекает в сложившейся ситуации и органы власти. Следует признать наличие определенного правового смысла в такой критике*.

Реализуя определенные законодательством задачи в жилищной сфере, органы государственной власти и местного самоуправления должны создавать благоприятные условия для деятельности организаций, управляющих многоквартирными домами, направленной на достижение цели управления МКД и, с другой стороны, пресекать и дестимулировать действия таких организаций, направленные на цели, противоречащие установленной в ч. 1 ст. 161 ЖК РФ.

Прямых указаний на обязанность органов государственной власти создавать благоприятные условия организациям, управляющим многоквартирными домами, в Жилищном кодексе РФ нет. Из конституционных норм о единстве экономического пространства, свободном перемещении товаров, услуг и финансовых средств, поддержке конкуренции, свободе экономической деятельности, признании и защите равным образом частной, государственной, муниципальной и иных форм собственности (ст. 8), о равенстве всех перед законом и судом (ст. 19), о гарантии судебной защиты прав (ст. 45) следует, что органы государственной власти должны создавать адекватные условия для деятельности, в т. ч. для данного вида организаций с учетом специфики их деятельности.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ Правительством РФ утверждены Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, не вступившие в силу на настоящий момент Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно ст. 161 ЖК РФ Правительство РФ устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами, а также состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД услуг и работ, порядок их оказания и выполнения.

Обязанности органов местного самоуправления по созданию условий для деятельности управляющих организаций отражены в положениях ч. 1 ст. 165 ЖК РФ, согласно которой органы местного самоуправления:

· обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;

· могут предоставлять управляющим организациям, ТСЖ либо ЖК или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов;

· содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.

Согласно ч. 4 ст. 165 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в МКД не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления не было реализовано.

Согласно ч. 13 ст. 165 ЖК РФ в течение 10 рабочих дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит в соответствии с ч. 4 данной статьи открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления домом.

Функции органов государственной власти и местного самоуправления, направленные на пресечение и дестимулирование действий управляющих организаций, противоречащих цели управления МКД, прописаны в Жилищном кодексе РФ достаточно подробно. Так, статья 20 ЖК РФ определяет государственный жилищный надзор как деятельность уполномоченных органов исполнительной власти субъектов РФ, направленную на предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами требований, установленных жилищным законодательством, в т. ч. по использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его формы собственности, законодательством Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, посредством организации и проведения проверок указанных лиц, принятия предусмотренных законодательством Российской Федерации мер по пресечению и (или) устранению выявленных нарушений, и деятельность указанных органов исполнительной власти субъектов РФ по систематическому наблюдению за исполнением обязательных требований, анализу и прогнозированию состояния исполнения обязательных требований при осуществлении органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами своей деятельности.

Согласно ч. 5 ст. 20 ЖК РФ должностные лица органов государственного жилищного надзора имеют право:

· запрашивать и получать информацию и документы, необходимые для проверки соблюдения обязательных требований;

· беспрепятственно посещать территории и расположенные на них многоквартирные дома, жилые помещения в многоквартирных домах (с согласия собственников) и проводить их обследования, а также исследования, испытания, расследования, экспертизы и другие мероприятия по контролю, по заявлениям собственников помещений в МКД проверять правомерность принятия собственниками помещений на общем собрании решения о выборе юридического лица независимо от организационно-правовой формы или индивидуального предпринимателя, осуществляющих деятельность по управлению домом (далее – управляющая организация), в целях заключения с управляющей организацией договора управления МКД в соответствии со ст. 162 настоящего Кодекса, правомерность утверждения условий этого договора и его заключения;

· выдавать предписания о прекращении нарушений обязательных требований, об устранении выявленных нарушений;

· составлять протоколы об административных правонарушениях;

· направлять в уполномоченные органы материалы для решения вопросов о возбуждении уголовных дел по признакам преступлений.

Согласно ч. 1.1 ст. 165 ЖК РФ орган местного самоуправления на основании обращения собственников помещений в МКД, председателя совета дома, органов управления ТСЖ либо органов управления ЖК или органов управления иного специализированного потребительского кооператива о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, организует проведение проверки деятельности управляющей организации в пятидневный срок в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и ЖКХ. В случае если по результатам указанной проверки выявлено невыполнение управляющей организацией условий договора управления МКД, орган местного самоуправления не позднее чем через 15 дней со дня соответствующего обращения созывает собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Важнейшим проектом в сфере реформирования ЖКХ стала реализация Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ “О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства” (далее – Федеральный закон № 185-ФЗ). Переселение граждан из аварийного жилищного фонда и внешнее софинансирование капитального ремонта существенно оздоровили сферу управления многоквартирными домами. . . .ПОЛНОСТЬЮ статью можно прочитать в майском номере журнала "ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера"



* Рыжов А.Б. Создание условий для реализации полномочий собственников помещений по управлению многоквартирным домом: региональный опыт // Жилищное право. 2006. № 10.



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией




    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ




    © Актион-МЦФЭР, 2006-2017. Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-68225 от 27.12.2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    Политика обработки персональных данных

    
    • Мы в соцсетях
    Вы - работник сферы ЖКХ? Зарегистрируйтесь!

    Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
    После регистрации вы сможете:

    • читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
    • бесплатно подписаться на ежедневные новости по жилищно-коммунальному и городскому хозяйству
    • оставлять комментарии к материалам
    • задавать вопросы экспертам

    Оставайтесь с нами!
    с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль