Перечень изменений, направленных на упоря­дочение деятельности по управлению МКД

8650
Основные нормативно-правовые акты, регулирующие деятельность жилищно-коммунального комплекса, уже обновлены или будут обновляться в ближайшее время. Какие поправки внесены в Жилищный кодекс РФ и как это отразится на деятельности ТСЖ и управляющих компаний?

Основные нормативно-правовые акты, регулирующие деятельность жилищно-коммунального комплекса, уже обновлены или будут обновляться в ближайшее время. Какие поправки внесены в Жилищный кодекс РФ и как это отразится на деятельности ТСЖ и управляющих компаний?

Председатель ТСЖ "Радуга",
 Ставропольский край

6 мая 2011 г. утверждены новые Правила предоставления коммунальных услуг. Есть весьма заметные изменения в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме (МКД). Постановлением Правительства РФ от 10.06.2011 № 459 внесены правки в стандарты раскрытия информации управляющими компаниями (УК). Идет работа над новыми Правилами установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг. До конца года ждем от Министерства регионального развития РФ примерные условия договора управления МКД, энергосервисного договора. Масштабность правовых преобразований очевидна.

Эти преобразования обусловлены одним трендом: государство увеличивает свое присутствие в ЖКХ и возвращает себе некоторые рычаги управления. Оно вынуждено это делать, так как в ЖКХ за последнее десятилетие управление, рынок, правопорядок, социальная защита и другие социальные институты этой сферы не смогли показать свою дееспособность.

Самым значимым событием в процессе преобразования нормативно-правовой основы ЖКХ стало появление Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации". Впервые за шесть лет действия Жилищного кодекса РФ в него внесены существенные изменения и дополнения. Все прежние изменения и дополнения, вносившиеся более 15 раз, имели точечный характер.

Каковы последствия принятия закона?

Стартует кампания по проверке легитимности выбора способов управления МКД (ТСЖ и УК). Будем всем миром перетряхивать грязное белье. Решения общего собрания собственников помещений в МКД, связанные с созданием ТСЖ и заключением договоров управления домом, должны стать предметом специального рассмотрения государственной жилищной инспекцией. Конец кампании намечен на 1 марта 2013 г. Инспекция наделяется полномочием по итогам проверки этих документов обращаться в суд с требованием о признании недействительными решений общих собраний со всеми вытекающими последствиями. До 1 марта 2012 г. все ТСЖ обязаны представить в инспекцию документы по созданию ТСЖ. Кто должен представить в инспекцию решения общих собраний и документы, связанные с договорами управления МКД, закон не указал.

Возрастают требования к открытости ТСЖ. УК с декабря О чем 2010 г. находятся на всеобщем обозрении. Наступила очередь ТСЖ. Во-первых, все члены и нечлены в ТСЖ имеют право знакомиться с широким списком документов ТСЖ: протоколами заседаний общих собраний членов ТСЖ (в т. ч. бюллетенями и доверенностями для голосования), правления ТСЖ, заключениями ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ, технической документацией на дом, финансовой (бухгалтерской) отчетностью ТСЖ и др. Во-вторых, стандарты раскрытия информации УК будут распространяться и на ТСЖ, ЖК и ЖСК. Разумеется, со своими особенностями. Ждем от Правительства РФ изменений в утвержденные постановлением от 23.09.2010 № 731 стандарты. В-третьих, контроль за соблюдением стандартов будет возложен на жилищные инспекции.

Усложняется процедура создания ТСЖ. Протокол общего собрания собственников жилья о создании ТСЖ должен быть подписан всеми лицами, проголосовавшими за его создание. Сбор подписей - изнурительная работа. Из статьи 136 ч. 1 ЖК РФ следует, что надо собрать подписи собственников помещений МКД, обладающих более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. Данный протокол должен быть представлен в регистрирующий орган вместе со всеми сведениями о лицах, подписавших протокол.
Сказано категорическое "нет" гигантским ТСЖ. Ведь чем больше МКД под управлением ТСЖ, тем ближе ТСЖ к сути УК и тем меньше реального самоуправления в нем. Обращаю внимание, что в отдельных городах созданы ТСЖ, управляющие целыми жилыми кварталами и микрорайонами. Правильно, что эти квазиуправляющие компании должны уйти в прошлое. Отныне один большой МКД - одно ТСЖ. Могут объединяться в одно ТСЖ только те многоквартирные дома, где в сумме количество квартир не превышает 30. При этом в каждом доме, объединяющемся с другими домами в одно ТСЖ, за товарищество должны проголосовать 2/3 собственников помещений. Кроме того, федеральный законодатель создал идеальные условия для дробления уже созданных гигантских ТСЖ.

Упорядочены взаимоотношения внутри ТСЖ. Прежде всего О чем определено правовое положение собственников помещений - нечленов ТСЖ. По своим правам и обязанностям они практически уравнены с членами ТСЖ. Вводится реестр членов ТСЖ, который должен вестись в обязательном порядке в каждом ТСЖ и быть доступной информационной базой. Отныне общему собранию членов ТСЖ дано право избирать напрямую председателя правления ТСЖ. Все заседания правления ТСЖ проходят и протоколируются в установленном законом порядке. Дана возможность уведомления в упрощенном порядке и заочного голосования в рамках организации и проведения общего собрания членов ТСЖ. Наконец, введены правила, препятствующие возникновению конфликтов интересов в ТСЖ. Первое правило: член правления ТСЖ не может работать в ТСЖ по трудовому договору. Посыл законодателя правильный. Каждый должен заниматься своим делом: правление ТСЖ - это управление и контроль, персонал ТСЖ - это выполнение трудовых обязанностей, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества дома. Следовательно, правление получает вознаграждение, а персонал - зарплату. Второе правило: членом правления ТСЖ не может быть лицо, с которым ТСЖ заключило договор управления домом, или если это лицо занимает должность в органах управления организации, с которой заключен такой договор. Причина появления такой нормы ясна из изложенных соображений.

Сохранена схема, когда ТСЖ и УК выступают исполнителями коммунальных услуг

Они обязаны покупать коммунальные ресурсы у ресурсоснабжающей организации (РСО) и предоставлять за счет этого коммунальные услуги соответствующим потребителям. Новая норма, изложенная в ч. 12 ст. 161 ЖК РФ, гласит: "Управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные по­требительские кооперативы, осуществляющие управление многоквартирными домами, не вправе отказываться от заключения <...> договоров с ресурсоснабжающими организациями, которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления)". Правда, теперь РСО отвечает за поставки коммунальных ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в МКД и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома, если иное не установлено договором. Потребители же получили право вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги напрямую ресурсоснабжающим организациям. Установлены общие требования к деятельности по управлению МКД. Теперь содержание общего имущества в МКД строго привязано к исполнению требований законодательства Российской Федерации в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, технического регулирования, пожарной безопасности, защиты прав потребителей. Предполагается введение правительственных стандартов деятельности по управлению МКД. Правительством РФ будет определен минимальный перечень необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД услуг и работ, порядок их оказания и выполнения. Следовательно, собственникам помещений в МКД надо быть готовым к такому размеру платы за содержание общего имущества дома, который обеспечит финансирование этого минимального перечня услуг (работ).

Введен новый институт управления МКД - совет многоквартирного дома

Действующие за рамками закона так называемые домовые комитеты получили шанс на легализацию. Во всех МКД, где количество квартир превышает четыре, где не создано ТСЖ, ЖСК и ЖК, должны быть сформированы советы по принципу "один дом - один совет". Совет многоквартирного дома - это промежуточное звено между общим собранием собственников и управляющей (обслуживающей) организацией. Основная функция совета - представительство интересов МКД перед указанными организациями. Положителен тот факт, что федеральный законодатель достаточно подробно прописал компетенцию совета и его председателя. Теперь управляющим организациям придется считаться с домовыми комитетами. Персональный состав совета образуется исключительно из собственников помещений в доме.

Установлены ограничения одного из способов управления МКД - непосредственного управления. Если в МКД количество квартир более 12, собственники помещений в данном доме могут заключать договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества исключительно с управляющей организацией. Нельзя эти работы и услуги выполнять самим собственникам жилья или привлекать подрядные организации. Более того, законодатель считает, что если не будет привлечения управляющей организации, то не будет и такого способа управления домом, как непосредственное управление. С учетом того, что федеральный законодатель ввел уведомительный порядок осуществления деятельности по управлению МКД и в скором будущем планирует ввести систему саморегулирования в этой сфере, очевидно, что ограничения непосредственного управления сделаны на благо института управляющих организаций в целях повышения масштаба их деятельности и уровня их профессионализма. Для этого управляющим компаниям расширили рынок, запретив туда "лезть" другим организациям. Дилетанты в настоящее время могут проводить свои "эксперименты" только на тех МКД, где количество квартир составляет менее 12.

Произошло существенное усиление органов местного самоуправления в системе управления МКД. Отныне они могут на законных основаниях проводить проверки деятельности управляющей организации. В случае если по результатам проверки выявлено невыполнение УК условий договора управления МКД, орган местного самоуправления (МСУ) созывает собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой или об изменении способа управления данным домом. Кроме того, орган МСУ может созывать общее собрание собственников помещений в МКД в целях формирования совета многоквартирного дома, если сами собственники не сделали этого. На первый взгляд неприметное полномочие при разумном использовании может стать действенным механизмом вмешательства органа МСУ в "черные дела" недобросовестных управляющих компаний. Достаточно избрать лояльный к местной власти состав совета многоквартирного дома, не забывая при этом, что органы МСУ представляют интересы крупнейшего собственника жилья - муниципального образования. Попробуем спрогнозировать, что скоро в российских городах развернется борьба за "контрольный пакет акций" в советах многоквартирного дома.

Ограничена свобода действий застройщика по управлению своими" МКД. Во-первых, введен запрет на создание ТСЖ в строящихся МКД, так как эти ТСЖ в основной массе подкон­трольны застройщику. Будущие собственники помещений в таком доме не имеют реальной возможности контролировать действия застройщика. Застройщик же имеет все возможности передать дом в эксплуатацию подконтрольному ТСЖ, по сути, самому себе, в целях замалчивания "недоделок" и ожидания окончания всех гарантийных сроков. Во-вторых, застройщик теряет возможность передать построенный им дом в эксплуатацию подконтрольной УК. В течение 10 рабочих дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию МКД орган МСУ проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом.



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией




    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ




    © Актион-МЦФЭР, 2006-2017. Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-68225 от 27.12.2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    Политика обработки персональных данных

    
    • Мы в соцсетях
    Вы - работник сферы ЖКХ? Зарегистрируйтесь!

    Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
    После регистрации вы сможете:

    • читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
    • бесплатно подписаться на ежедневные новости по жилищно-коммунальному и городскому хозяйству
    • оставлять комментарии к материалам
    • задавать вопросы экспертам

    Оставайтесь с нами!
    с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль