Плата за содержание и ремонт жилого помещения

30791
Плата за содержание и ремонт жилого помещения, рассчитанная управляющей организацией, зачастую значительно отличается от действующего муниципального тарифа.

Это обусловлено текущим состоянием дома, которое не учитывается в усредненном муниципальном тарифе. Вместе с тем управляющие организации вынуждены снижать размер платы до муниципального уровня, так как собственники не желают платить больше, чем установлено муниципалитетом. При этом Минрегион России официально* обращает внимание субъектов РФ на то, что управляющим и подрядным организациям целесообразно отказаться от практики предложения собственникам помещений в многоквартирном доме размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, равного установленному органом местного самоуправления для нанимателей. Если размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленный для нанимателей, занижен, то применение в муниципальном образовании (управляющими организациями, ТСЖ) такого размера платы для собственников помещений содержит признаки согласованных действий хозяйствующих субъектов. Подобное должно анализироваться органами Государственной жилищной инспекции на предмет наличия договоренности или действий (бездействия) органов местного самоуправления, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции. О выявлении подобных случаев следует сообщать территориальному антимонопольному органу.

Точно так же установление органами местного самоуправления заниженных тарифов на услуги муниципальных предприятий и учреждений, осуществляющих управление, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирных домах, может привести к ограничению или устранению конкуренции и создать этим организациям преимущества.

В своем письме Минрегион России в очередной раз указал на то, что управляющим организациям и ТСЖ следует самим считать тарифы на жилищные услуги, а не использовать муниципальные. Иначе это может быть квалифицировано как нарушение антимонопольного законодательства. Таким образом, при формировании платы за содержание и ремонт жилого помещения важно применять экономически обоснованные, а не установленные муниципалитетом тарифы.

Подробнее разобраться в теме вы можете на наших курсах повышения квалификации:

Формирование платы

В письме Минрегиона России от 05.03.2009 № 6093-АД/14 указано, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений в многоквартирном доме может устанавливаться органами местного самоуправления в случаях и в порядке, указанных в пп. 34 и 36 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. В иных случаях установление органами местного самоуправления указанной платы не соответствует законодательству Российской Федерации. А в письме Минрегиона России* от 06.03.2009 № 6175-АД/14 "Об установлении органами местного самоуправления размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме для нанимателей жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда" определено, что регулирование порядка расчета и внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения нанимателями жилых помещений и собственниками помещений в многоквартирном доме органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления Жилищным кодексом РФ (в частности, ст. 13, 14, 153-158) не предусмотрено.

Из изложенного следует, что принятие решения о размере платы за содержание и ремонт жилого помещения регламентируется в соответствии со ст. 156 ЖК РФ. Эта плата устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с требованиями законодательства. По общему правилу размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном ст. 45-48 ЖК РФ. При управлении домом управляющей организацией размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее одного года (п. 7 ст. 156 ЖК РФ).

Таким образом, формирование платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома - это совместная прерогатива управляющей организации и собственников помещений многоквартирного дома.

Порядок утверждения

Формирование платы за содержание и ремонт жилого помещения производится в два этапа: расчет и утверждение. Расчет платы может быть осуществлен в любой автоматизированной расчетной программе, а утверждение - с использованием выходных отчетов автоматизированных программ. Одним из самых важных элементов в данном процессе является утверждение указанной платы собственниками помещений в многоквартирном доме (МКД). Указанные взаимоотношения управляющей организации с собственниками направлены на утверждение платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае ее очередного увеличения, а также утверждения в связи с этим нового перечня работ и услуг.

Задача управляющей организации - надлежащее содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Однако не всегда собственник, исправно вносящий плату, со­гласен на ее увеличение. Из-за этого возникают сложности с утверждением обоснованной платы на содержание и ремонт общего имущества. Выход из складывающейся ситуации - постоянное и своевременное информирование собственника о необходимых ремонтных работах, требующихся для этого финансовых средствах, росте цен (инфляции) на сырье и материалы, используемые для некоторых видов работ в доме. Для этого можно использовать встречи с собственниками помещений, общие собрания, на которых будут вырабатываться и приниматься совместные решения. Способами коммуникаций в данном случае являются: личный контакт, информационные материалы, интернет (при наличии сайта управляющей организации).

Чтобы постоянно снабжать жильцов дома информацией и поддерживать с ними отношения, исходя из перечисленных способов коммуникации, могут быть выбраны и другие формы такой работы, показанные на схеме.

Механизм утверждения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме состоит в следующем.

Подготовка к проведению общего собрания. Утверждение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения осуществляется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Перед проведением собраний управляющая организация осуществляет расчет тарифов на работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества в доме. В этих целях проводятся осмотры дома, составляются дефектные ведомости, справки-характеристики, на основании которых определяется перечень необходимых работ.

Формы проведения информационной работы:

Бумажные формы:

  • объявления, информационные
  • листы, информационные бюллетени, свободное место на квитанциях

Устные формы:

  • собрания жильцов, встречи с жильцами

Схема информационной работы с жильцами

Как правило, при проведении общего собрания в доме с большим количеством собственников предпочтение отдается заочному голосованию. К примеру, проблематично собрать в одном месте и в одно время владельцев 200 квартир девятиэтажки. Поэтому заочная форма - самый оптимальный и удобный вариант. Рассмотрим порядок проведения заочного голосования по вопросу согласования нового размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.

При заочном голосовании управляющая организация (инициатор собрания) вместе с сообщением о предстоящем проведении общего собрания направляет собственникам помещений бюллетени для голосования, в которые они должны вписать свои предложения по вопросам повестки дня. По результатам рассылки составляется отчет, который позволяет отследить, кому и когда отправлены извещения. В извещении обязательно указываются дата и место проведения собрания, его повестка, порядок и форма проведения.

Бюллетень представляет собой анкету с укрупненным перечнем предоставляемых услуг на очередной год и указанием новых цен (при изменении платы в следующем году). Рекомендуется указать в бюллетене тот перечень услуг, который будет содержаться в платежном документе на оплату ЖКУ. Если собственники согласны с предложением управляющей организации, то они просто поставят галочки и подписи.

Вместе с бюллетенями на голосование собственникам можно направить письма, разъясняющие, почему и на сколько увеличится плата за содержание и ремонт в следующем году (приложение). В письме должны быть указаны подробный перечень работ и услуг, предоставляемых управляющей организацией, периодичность их проведения.

Проведение общего собрания собственников. При заочной форме возможен только один способ голосования - письменное представление решений (бюллетеней) собственников по повестке дня, которая может выглядеть следующим образом: "Утверждение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения на 20_______ г.

1. Утверждение платы за содержание.

2. Утверждение платы за текущий ремонт.

3. Утверждение платы за управление.

4. Утверждение платы за вывоз ТБО".

Перед началом общего собрания собственников помещений, проводимого в форме заочного голосования, управляющая организация организует доставку бюллетеней каждому собственнику помещений в доме.

При заочном голосовании собственники помещений передают в место или по адресу (указанные в извещениях) решения (бюллетени) по вопросам повестки дня, оформленные в письменной форме.

В бюллетене указываются сведения о лице, участвующем в голосовании; документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в многоквартирном доме; а также решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против", "воздержался".

После заполнения бюллетеня собственник (или его представитель) доставляет его в место и в сроки, указанные в сообщении о проведении общего собрания.

Оформление итоговых решений. При заочном голосовании организацию и ведение собрания, а также подсчет голосов осуществляют лица, ответственные за подсчет голосов: определяют кворум общего собрания собственников. В соответствии с ч. 3 ст. 45 ЖК РФ являют общее собрание собственников помещений в доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% от общего числа голосов. Если к моменту определения кворума не установлен способ распределения голосов между собственниками, то кворум определяется путем подсчета долей (т. е. должны присутствовать собственники, обладающие более чем 50% долей в праве общей долевой собственности). При заочном голосовании кворум определяется путем подсчета заполненных бюллетеней, сданных собственниками в срок. Голоса собственников помещений в многоквартирном доме определяются согласно их долям в праве общей долевой собственности. При этом доля в праве общей долевой собственности определяется пропорционально размеру площади жилого или нежилого помещения, принадлежащего собственнику. Жилищный кодекс РФ не допускает возможности изменения расчета размера доли; подсчитывают голоса и подводят итоги голосования. При подсчете голосов учитывают требования ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, согласно которой по общему правилу решения общего собрания собственников помещений в доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме; составляют протокол об итогах голосования и передают его и бюллетени для голосования в архив (если таковой имеется).

Согласно п. 1 ст. 46 ЖК РФ все решения, принятые на общем собрании, оформляются протоколом в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме. Порядок подписания протокола об итогах голосования определяется общим собранием собственников и может быть подписан счетной комиссией.

Не позднее чем через 10 дней после проведения собрания его инициатор уведомляет всех собственников о принятых решениях путем рассылки соответствующих уведомлений либо размещения сообщения в помещении данного дома, определенном на общем собрании и доступном для всех собственников помещений (п. 3 ст. 46 ЖК РФ).

После направления уведомлений инициативная группа составляет отчет об уведомлении собственников о принятых на общем собрании решениях.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным для всех собственников, в т. ч. для тех, кто не участвовал в голосовании. Решение не является обязательным в следующих случаях:

  • если оно принято с нарушением порядка изменения повестки, при отсутствии кворума и т. д.;
  • если оно принято по вопросам, не отнесенным к компетенции такого собрания.

Решение общего собрания может быть обжаловано собственником помещения в суде в порядке искового производства при наличии следующих условий:
решение принято с нарушением порядка или по вопросам, не отнесенным к компетенции общего собрания;
собственник помещения не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения;
таким решением нарушены его права и законные интересы (например, в результате принятого решения возросли расходы собственника); со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении, прошло не более шести месяцев.

В случае когда утверждение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения происходит на стадии заключения договора управления, в нем необходимо предусмотреть положения о ежегодном переутверждении и (или) индексации платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Вывод

Содержание и ремонт общего имущества представляют собой комплекс организационных и технологических работ и услуг по обследованию, испытанию общего имущества, поддержанию его в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем, санитарной очистке и уходу за озеленением и благоустройством земельного участка, обеспечивающих комфорт и безопасность проживания. При этом под комфортом понимаются бытовые удобства, благоустроенность и уют жилого помещения. Безопасность проживания - это показатель процесса содержания общего имущества, характеризующий степень опасности (риска) недопустимых изменений (в техническом, противопожарном, санитарно-эпидемиологическом состоянии) для жизни, здоровья, имущества граждан.

При определении перечня ЖКУ, их объемов и периодичности управляющая организация учитывает следующие факторы:
наличие в доме внутридомовых инженерных систем, которые позволяют предоставлять потребителю определенные коммунальные услуги;
состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества;
геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома;
требования санитарных, пожарных и иных обязательных норм законодательства Российской Федерации.

Управляющая организация как профессиональный участник отношений по управлению многоквартирным домом обязана (с учетом перечисленных факторов) направить все усилия на то, чтобы поддерживать состояние обслуживаемого дома на соответствующем уровне. Она вправе использовать любые дозволенные законодательством инструменты и в первую очередь - прибегнуть к помощи самих собственников через различные каналы коммуникации, ведь именно их средства являются основным источником финансирования проводимых в доме работ.

ПРИЛОЖЕНИЕ (образец письма)

Уважаемый____________________________ !

В соответствии с п.________ Договора управления от "_"__________________ 20___ г.

№___ сообщаем, что управляющей организации "_________________ " совместно с Вами

необходимо согласовать новый размер платы за содержание и ремонт жилого
 помещения на 20_____ г.

В 20___ г. плата за содержание и ремонт жилого помещения незначительно

повысится по сравнению с прошлым годом по следующим причинам.

По состоянию на "_"________________ 20___ г. физический износ Вашего дома

составил____ %. Дом, как и любой живой организм, нуждается в уходе и заботе,

поэтому мы подготовили перечень тех работ и услуг, которые необходимо провести в Вашем доме.

В период с января по март 20__ г. в Вашем доме планируется заменить

Во втором квартале 20______ г. планируется провести капиталоемкие работы

по ______________________________________________________________________ .

Предполагается, что к концу 20_______ г. Завершится благоустройство_____________

В новом, 200_____ г. в Вашем доме буду отремонтированы______________________ ,

установлены _________________ , покрашены _________________ .

Более подробно информация о планируемых к проведению в 20___________ г. работах и их стоимости приведена в расчете платы за содержание и ремонт жилого помещения (приложение).

По сведениям Министерства экономического развития и торговли РФ рост
 цен на конец 20____ г. составил_____ %.

Кроме того, по прогнозу, подготовленному Министерством экономического развития РФ, рост инфляции на первое полугодие 20__________________________________________ г. составит______ %

по сравнению с предыдущим годом. Уровень инфляции также отразится на
 уровне платы за содержание и ремонт жилого помещения в 20____________ г.

Как видно из представленного расчета, размер платы за содержание и

ремонт жилого помещения в 20________ г. составит_____ руб. за 1 кв. м, что на________ %

выше, чем в предыдущем году. Просим Вас с пониманием отнестись к подорожанию, так как это вызвано, прежде всего, объективными причинами, и заполнить бюллетени для голосования в предложенном варианте.

В случае если Вы не примете решение об утверждении платы за содержание и ремонт жилого помещения, в следующем году будут выполняться те работы, перечень которых утвержден ранее. Объемы выполнения данных работ будут осуществляться только в рамках ранее утвержденных тарифов.

В соответствии со ст. 39 Жилищного кодекса РФ бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме несут собственники
 помещений. Управляющая организация "________________________ " несет ответственность за содержание и ремонт в рамках заключенного с Вами договора и
 утвержденного перечня работ, услуг. В случае возникновения аварийных ситуаций и (или) нарушения целостности и свойств объектов общего имущества вследствие невыполнения плановых и требуемых работ по ремонту, о которых
 мы Вам сообщаем в новом перечне работ, услуг и их объемах для утверждения
 новых тарифов, ответственность перед надзорными органами ложится на плечи собственников помещений в доме.

В новом году мы сделаем Ваш дом еще более удобным, комфортным и безопасным для проживания.

С уважением и надеждой на дальнейшее сотрудничество, директор управляющей организации

_________________ /_________________ /

Приложение к письму

Расчет платы за содержание и ремонт

(приводится расчет)

Плата за содержание и ремонт жилого помещения

Подписавшись на журнал "Управление многоквартирным домом", вы найдете передовой опыт, методики, стандарты и способы управления МКД, информацию о взаимодействии управляющих организаций, ТСЖ, ЖК, ЖСК с органами власти.



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией




    Обновлено 14.08.2017
    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ




    © Актион-МЦФЭР, 2006-2017. Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-68225 от 27.12.2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    Политика обработки персональных данных

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    Вы - работник сферы ЖКХ? Зарегистрируйтесь!

    Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
    После регистрации вы сможете:

    • читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
    • бесплатно подписаться на ежедневные новости по жилищно-коммунальному и городскому хозяйству
    • оставлять комментарии к материалам
    • задавать вопросы экспертам

    Оставайтесь с нами!
    с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ
    По всем вопросам обращайтесь по номеру: +7 (800) 775-48-44

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль