Особенности строительно-технической экспертизы на стадии эксплуатации объектов капительного строительства

2689
Основой общей позитивной динамики строительной отрасли в последние годы стало жилищное строительство. И хотя в этой сфере достаточно проблем, но, как известно, основные вопросы возникают на этапе эксплуатации.

Основой общей позитивной динамики строительной отрасли в последние годы стало жилищное строительство. И хотя в этой сфере достаточно проблем, но, как известно, основные вопросы возникают на этапе эксплуатации.

По результатам прошлого года на жилищный фонд приходится 81% всех построенных площадей. Зафиксирован максимальный с 1990 г. показатель количества построенных квартир – 788 тыс., или 63 млн кв. м. Этому способствовало снижение административных барьеров в строительстве, а также увеличение доли объектов, строящихся за счет негосударственных источников. Наблюдается сокращение сроков строительства, повышение качества и снижение стоимости работ.

Однако следует помнить, что 90% жизненного цикла любого объекта недвижимости составляет этап эксплуатации. Поэтому сегодня на повестке дня стоит вопрос позиционирования сферы эксплуатации объектов капитального строительства (далее – ОКС) как системного образования, требующего формирования нормативных механизмов и выработки управленческих воздействий со стороны и государства, и заинтересованного профессионального сообщества

К числу катализаторов преобразований в сфере эксплуатации недвижимости можно отнести:

· смену ориентиров в структурной и инвестиционной политике, наращивание объема частных инвестиций, особенно в жилищном строительстве;

· изменение представлений инвесторов о потребительских качествах жилой, офисной и производственной недвижимости и, соответственно, возрастание их требований;

· появление и развитие профессионального управления недвижимостью;

· образование критической массы управляющих и иных специализированных организаций в сфере ЖКХ, требующей упорядочения отношений и защиты интересов потребителя;

· повышение уровня нормативного регулирования в сфере эксплуатации объектов капитального строительства (дополнение Градостроительного кодекса РФ новой главой, направление на кодификацию нормативных правовых актов в сфере эксплуатации ОКС).

Актуальность привлечения профессиональной экспертной организации

Следует также отметить, что на сегодняшнем этапе сфера эксплуатации ОКС как рыночное образование характеризуется высокой конфликтоемкостью, обусловленной значительно возросшим количеством сторон правоотношений в сфере строительства и эксплуатации объектов недвижимости. В эти правоотношения вовлечены инвесторы, акционеры и дольщики; жильцы, арендодатели и арендаторы; поставщики, потребители и консультанты; проектировщики, подрядчики и субподрядчики; страховые и кредитные организации; органы муниципальной и государственной власти и т. д..

Поэтому неизбежно возникает масса конфликтных ситуаций, требующих своего разрешения, и во многих случаях без проведения строительно-технической экспертизы (досудебной или судебной) не обойтись.

Актуальность привлечения профессиональной экспертной организации возникает у управляющей организации еще до выхода на эксплуатируемый объект.

В первую очередь, очень важно получить представление о техническом состоянии объекта, его основных конструктивных элементов, состоянии инженерных систем и оборудования, необходимости капитального или текущего ремонта до того, как взять объект в управление.

Во вторую очередь, не менее важно получить представление о наличии, полноте и комплектности проектной, разрешительной и исполнительной документации, без которой невозможна эффективная эксплуатация объекта.

В случае если объект взят в управление без достаточного набора исполнительной документации, профессиональная экспертная организация в состоянии оперативно восстановить расчетно-конструктивную схему здания и исполнительные схемы инженерных сетей и систем.

Привлечение независимой экспертной организации стало уже привычным и обыденным делом:

  • при расследовании аварийных событий (заливов, пожаров, обрушений, деформаций и т. д.);
  • установлении размеров ущерба или стоимости восстановительного ремонта;
  • определении технического состояния кровель;
  • оценке надежности популярных в последнее время навесных фасадов;
  • определении качества остекления;
  • экспертизе качества, объемов и стоимости выполняемых подрядчиками строительно-монтажных или ремонтных работ, техническом надзоре за проведением подобных работ;
  • разрешении спорных ситуаций со страховщиками по поводу причин страховых событий и размеров страхового возмещения;
  • экспертизе качества и объемов поставляемых электроэнергии, воды, теплоносителей, соблюдения тарифной политики;
  • выдаче заключений о законности или незаконности перепланировок;
  • оказании помощи жильцам или арендаторам в разработке и согласовании проектов перепланировок;
  • проведении судебных экспертиз по любым вопросам, возникающим в ходе эксплуатации объекта.

В любом из этих случаев есть два варианта решения проблем – либо содержать собственную экспертную службу, либо привлекать профессиональную экспертную организацию на аутсорсинге. Экономические расчеты должны помочь сделать выбор в пользу того или иного варианта.

В настоящее время существенно изменилась структура массива споров и конфликтов, связанных с эксплуатацией объектов недвижимости. В прежние годы наиболее часто исполняемыми видами строительно-технической экспертизы являлись экспертизы по определению ущерба, нанесенного в результате залива или пожара, а также экспертизы, связанные с разделом домовладения. В настоящее время резко возросла доля судебных дел, связанных с отказом заказчика от исполнения договора подряда в порядке ст. 717 ГК РФ (немотивированный отказ), и по специальным основаниям, предусмотренным пп. 2, 3 ст. 715 ГК РФ (ненадлежащее исполнение обязательств). Это повлекло увеличение количества экспертиз, связанных с определением объемов, качества и стоимости фактически выполненных как строительно-монтажных, ремонтных, так и проектно-изыскательских работ.


Пример

Данный вид судебной строительно-технической экспертизы (ССТЭ) находит применение и при рассмотрении дел о необоснованном отказе от оплаты фактически выполненных работ. В частности, такие отказы носят закамуфлированный характер и осуществляются посредством механизма гарантийного удержания по договору подряда (основание – скрытые дефекты, выявляемые на стадии эксплуатации).В этом случае уже подрядчику приходится доказывать надлежащие объем и качество выполненных им работ.


Особое место занимают “аварийные” экспертизы при повреждении или обрушении зданий и сооружений.

В последнее время все более востребованными становятся СТЭ, связанные с определением соответствия объема фактических инвестиционных взносов в денежном выражении размеру, установленному инвестиционным договором.

В связи с тем, что сдача в эксплуатацию многоквартирных домов без отделочных работ стала нормой, при отсутствии нормативного определения термина “чистовая отделка помещений” возникает необходимость в судебных экспертизах по разграничению объемов работ, включенных в договоры долевого строительства, и тех, которые производятся дольщиком за счет дополнительных средств.

Все это говорит о существенном усложнении и расширении сферы применения судебной строительно-технической экспертизы. При этом возникают некоторые специфические особенности в сравнении с традиционными родами судебных экспертиз. . . .ПОЛНОСТЬЮ статью можно прочитать в июльском номере журнала "ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера"



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией




    Обновлено 14.08.2017
    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ




    © Актион-МЦФЭР, 2006-2017. Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-68225 от 27.12.2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    Политика обработки персональных данных

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    Вы - работник сферы ЖКХ? Зарегистрируйтесь!

    Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
    После регистрации вы сможете:

    • читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
    • бесплатно подписаться на ежедневные новости по жилищно-коммунальному и городскому хозяйству
    • оставлять комментарии к материалам
    • задавать вопросы экспертам

    Оставайтесь с нами!
    с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ
    По всем вопросам обращайтесь по номеру: +7 (800) 775-48-44

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль