Договоры управления и открытые конкурсы

725
Существующее мнение о том, что затруднения, возникающие при управлении многоквартирным домом, связаны с неурегулированностью федеральным законодательством порядка финансирования работ по устранению аварийных ситуаций и иных непредвиденных работ капи-тального характера, которые требуют значительных единовременных затрат управляющей организации, является фальсификацией положе-ний Жилищного кодекса РФ.

Существующее мнение о том, что затруднения, возникающие при управлении многоквартирным домом, связаны с неурегулированностью федеральным законодательством порядка финансирования работ по устранению аварийных ситуаций и иных непредвиденных работ капитального характера, которые требуют значительных единовременных затрат управляющей организации, является фальсификацией положений Жилищного кодекса РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в нем, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Согласно п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.06 № 491 (далее – Правил содержания), содержание общего имущества должно соответствовать требованиям законодательства Российской Федерации, в т. ч. о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей, в состоянии, обеспечивающем:

- соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;

- безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;

- доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом;

- соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;

- постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам;

- поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.

Таким образом, при любом способе управления многоквартирным домом на собственников помещений в нем, создаваемые ими ТСЖ (ЖСК), привлекаемые управляющие организации и подрядные организации возлагается обязанность по надлежащему содержанию общего имущества, включая «устранение аварийных ситуаций и иные непредвиденные работы капитального характера». Финансирование работ по устранению аварийных ситуаций и иных непредвиденных работ капитального характера является обязанностью собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 210 ГК РФ; ч. 3 ст. 30 и ст. 39 ЖК РФ). Соответствующим категориям граждан предоставляются субсидии на оплату жилых помещений и коммунальных услуг. Порядок такого финансирования установлен разделом III Правил содержания.

Залогом надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме является государственный контроль использования и сохранности жилищного фонда независимо от формы собственности, а также соответствия жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям, осуществляемый уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов РФ в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами РФ (см. ст. 20 ЖК РФ). Примерно так же осуществляется пожарный надзор органами МЧС России, контроль состояния транспортных средств органами ГИБДД России и т. п.

При составлении в соответствии с Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утв. постановлением Правительства РФ от 06.02.06 № 75, перечней обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту жилого помещения в отношении объекта конкурса и при установлении соответствующего размера платы за содержание и ремонт жилого помещения ОМС могут учитываться потребности финансирования работ по устранению аварийных ситуаций и иных непредвиденных работ капитального характера. При учете таких потребностей в ценах, используемых для расчета платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги для нанимателей по договорам социального найма, эти затраты возмещаются гражданам, имеющим право на субсидии в соответствии со ст. 159 ЖК РФ и Правилами предоставления субсидий на оплату жилых помещений и коммунальных услуг, утв. постановлением Правительства РФ от 14.12.05 № 761.

Таким образом, потребность в установлении какого-то специального порядка финансирования работ по устранению аварийных ситуаций и иных непредвиденных работ капитального характера отсутствует.

Не выдерживает критики следующее утверждение. Поскольку отношения, возникшие между собственниками помещений и управляющими организациями до 1 марта 2005 г. (до вступления в силу Жилищного кодекса РФ обязательность заключения договора управления в письменной форме законодательно не была закреплена), регулируются договором управления многоквартирным домом, заключенным в устной форме, в большинстве домов в городе (поселении) способ управления уже выбран в силу положений ГК РФ и ранее действовавшего Федерального закона от 15.06.96 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», а также иных законодательных и нормативных правовых актов. Такое утверждение является безответственным. При этом делаются некорректные ссылки на ст. 158, 159, 434 ГК РФ, якобы позволяющие заключать договор управления многоквартирным домом как в письменной, так и в устной форме.

Согласно п. 1 ст. 434 ЖК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом не определена форма для договоров данного вида. Но в соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ сделки юридических лиц между собой и с гражданами должны заключаться в простой письменной форме, т. е. ГК РФ установил определенную письменную форму договора для управляющей организации, являющейся юридическим лицом, например ГУП ДЕЗ.

Представляется, что не могут применяться к договору управления многоквартирным домом положения ст. 438 ГК РФ о конклюдентных действиях[1].ЖК РФ предусматривает две возможные процедуры заключения договора управления многоквартирным домом:

1) в результате выбора на общем собрании собственников помещений в соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 44, ст. 162, ч. 2 ст. 158 ЖК РФ:

– способа управления многоквартирным домом;

– конкретной управляющей организации;

– условий договора управления, указанных в решении общего собрания;

2) в результате проведения ОМС открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, ст. 18 Федерального закона от 29.12.04 № 189-ФЗ, постановлением Правительства РФ от 06.02.06 № 75.

В соответствии с п. 2 ст. 20 Федерального закона от 15.06.96 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» управление кондоминиумом могло осуществляться, в частности, путем передачи домовладельцами функций по управлению кондоминиумом уполномоченной государством или органами местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги. По нормам п. 3 ст. 21 Федерального закона № 72-ФЗ выбор способа управления кондоминиумом осуществлялся на общем собрании домовладельцев. Таким образом, уполномочивание государством или органами местного самоуправления служб заказчика на жилищно-коммунальные услуги без проведения общего собрания домовладельцев по выбору способа управления кондоминиумом не соответствовало Федеральному закону № 72-ФЗ и осуществлялось с превышением пределов компетенции органа государственной власти или ОМС.

Теперь об обратной силе закона применительно к отношениям по управлению многоквартирными домами. В соответствии с п. 2 ст. 423 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила отличающиеся от тех, которые действовали при заключении договора, условия договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Необходимо обратить внимание на то, что ст. 9 Федерального закона от 29.12.04 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" действие раздела VIII Кодекса распространяется также на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами. Таким образом, ст. 9 Федерального закона № 189-ФЗ устанавливает обратную силу действия раздела VIII ЖК РФ даже на ранее заключенные договоры управления. Эта норма означает, что на все ранее заключенные договоры управления распространяются императивные требования, установленные разделом VIII ЖК РФ, в частности ст. 162.

Согласно ст. 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должно быть указано следующее[2]:

1) состав общего имущества и адрес многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, предоставляемых управляющей организацией;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением обязательств управляющей организации по договору управления.

Таким образом, в ч. 3 ст. 162 ЖК РФ определены существенные условия договора управления многоквартирным домом, которые должны быть согласованы собственниками помещений с управляющей организацией. Договор, в котором не согласовано хотя бы одно существенное условие, не может считаться заключенным. Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой для подобных случаев форм достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Существенными являются условия о предмете договора; условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида; а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что ее можно оспорить, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 166 «Оспоримые и ничтожные сделки» ГК РФ сделка считается недействительной по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

В подп «д» п. 2 письма Минрегиона России от 21.07.06 № 6301-РМ/07 «О подготовительной работе по проведению открытого конкурса по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами» указано, что решение собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления домом считается нереализованным, если управляющей организацией не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные ст. 162 ЖК РФ или в соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка по заключению договора управления многоквартирным домом является ничтожной (в частности, по причине отсутствия в договоре всех существенных условий, предусмотренных ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).

Управление многоквартирным домом уполномоченной государством или органами местного самоуправления службой заказчика на жилищно-коммунальные услуги в соответствии с Федеральным законом № 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" при отсутствии решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (общего собрания домовладельцев) о выборе способа управления необходимо квалифицировать как отсутствие выбора собственниками помещений способа управления многоквартирным домом, а при наличии такого решения – как отсутствие выбора конкретной управляющей организации для реализации выбранного способа управления.

Таким образом, выводы о том, что ранее заключенные договоры управления многоквартирными домами являются действительными, не соответствуют действительности и противоречат федеральному законодательству. Предложение проводить открытые конкурсы по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами в соответствии с постановлением Правительства РФ от 06.02.06 № 75 с 1 января 2007 г. только для многоквартирных домов, построенных после 1 марта 2005 г., вводят в заблуждение ОМС. Предложения отложить проведение подобных открытых конкурсов также несостоятельны. Ссылка на то, что в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ и ст. 18 Федерального закона от 29.12.04 № 189-ФЗ не указано, что органы исполнительной власти обязаны провести конкурс сразу же по истечении срока, установленного для выбора способа управления многоквартирным домом, свидетельствует о нежелании отдельных лиц выполнять федеральное законодательство. Ради этого они порой создают видимость непонимания очевидных положений ст. 18 Федерального закона № 189-ФЗ.

Во-первых, формулировка императивной нормы ст. 18 Федерального закона № 189-ФЗ (в ред. Федерального закона от 26.12.05 № 184-ФЗ) о проведении ОМС в соответствии с положениями ст. 161 ЖК РФ открытого конкурса по выбору управляющей организации в случае, если до 1 января 2007 г. собственниками помещений не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое решение не реализовано в указанный срок, обязывает орган власти проводить такие конкурсы. В соответствии со ст. 18 Федерального закона № 189-ФЗ с 1 января 2007 г. эта обязанность возникает одновременно с окончанием периода, в течение которого ОМС и органы государственной власти городов Москвы и Санкт-Петербурга не имели права единолично (вне рамок процедур проведения общих собраний) осуществлять выбор управляющей организации.

Во-вторых, требование о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом с 1 января 2007 г. четко и недвусмысленно установлено п. 2 постановления Правительства РФ от 06.02.06 № 75. Это постановление издано на основании ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, и в нем реализовано поручение законодателя установить все требования и процедуры, необходимые для реализации положений ЖК РФ и Федерального закона № 189-ФЗ.

В-третьих, с 1 января 2007 г. у собственников возникает право обжаловать бездействие муниципалитетов. Согласно ч. 7 ст. 161 ЖК РФ любой собственник помещения может обратиться в суд с требованием обязать ОМС выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями ч. 4 ст. 161 ЖК РФ.

Гипотеза о том, что ОМС и органы государственной власти городов Москвы и Санкт-Петербурга не поторопятся с проведением открытых конкурсов сразу после 1 января 2007 г., явится своеобразным тестом на проверку лояльности по отношению к федеральному законодательству. Печально, если судам, прокуратуре, ФАС России, Роспотребнадзору и другим федеральным органам власти придется принуждать отдельные города к выполнению федерального законодательства. Необходимо обратить внимание на то, что способ управления многоквартирным домом может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ), т. е. срок выбора собственниками помещений способов управления многоквартирными домами, не ограничен. Это приводит к превратному пониманию роли органов государственной власти и ОМС.

Обязанность проводить открытые конкурсы по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами в порядке, установленном постановлением Правительства РФ № 75, существует параллельно с правом и обязанностью собственников помещений выбирать способ управления своим домом в любое время. Это временная мера, которая не отменяет и не умаляет права граждан - собственников. Соответственно, в начале проведения открытых конкурсов с 1 января 2007 г. права собственников помещений на управление многоквартирным домом нарушены не будут.

Представляется, что заявления о юридических основаниях для непроведения конкурсов по отбору управляющих организаций с 1 января 2007 г., необходимости их переноса на более поздний срок (после завершения создания законодательной и нормативной правовой базы, а так же организационной проработки всех аспектов данной работы) подталкивают к игнорированию федерального жилищного законодательства. Такие предложения не должны приниматься ОМС и органами государственной власти Москвы и Санкт-Петербурга.



[1] Конклюдентное действие – то, которое свидетельствует о молчаливом согласии лица вступить в договор.

[2] Эти требования распространяются на все договоры – заключенные и до и после вступления ЖК РФ в действие.



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией




    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ




    © МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    
    • Мы в соцсетях
    Вы - работник сферы ЖКХ? Зарегистрируйтесь!

    Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
    После регистрации вы сможете:

    • читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
    • бесплатно подписаться на ежедневные новости по жилищно-коммунальному и городскому хозяйству
    • оставлять комментарии к материалам
    • задавать вопросы экспертам

    Оставайтесь с нами!
    с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль