Неосмысленная инициатива как залог непредсказуемого будущего

1773
17 мая 2012 г. в Государственной Думе РФ состоялись парламентские слушания, а 25 мая был внесен и принят в первом чтении законопроект, предусматривающий введение саморегулирования в сфере управления МКД (МКД) путем дополнения Жилищного кодекса РФ новым разделом.

17 мая 2012 г. в Государственной Думе РФ состоялись парламентские слушания, а 25 мая был внесен и принят в первом чтении законопроект, предусматривающий введение саморегулирования в сфере управления МКД (МКД) путем дополнения Жилищного кодекса РФ новым разделом.

В предлагаемой версии законопроект содержит немало рисков и угроз не только для системы управления МКД и соответственно для сферы обеспечения потребителей жилищно-коммунальными услугами, но и для всего рынка управления и эксплуатации недвижимости.

Концептуальная оценка законопроекта

Целесообразность введения института саморегулирования в сфере управлении недвижимостью в делегированной (обязательной) форме на рынках услуг по управлению объектами недвижимости жилого, административного, социального и коммерческого назначения, профессиональными участниками и экспертным сообществом концептуально поддерживается.

Саморегулирование предпринимательской и профессиональной деятельности в смежных со сферой управления недвижимостью отраслях экономики, является состоявшимся фактом:

- саморегулируемые организации (СРО) в строительной отрасли (проектировщиков, инженерных изыскателей);

- СРО в сфере технического и стоимостного консалтинга (оценщиков);

- СРО риэлторов;

- СРО энергоаудиторов и производителей коммунальных ресурсов;

- СРО кадастровых инженеров;

- СРО лифтовой отрасли;

- объединения участников фондового и финансового рынков, независимых директоров (арбитражных управляющих);

- СРО в экологической сфере.

Саморегулирование деятельности в сфере управления недвижимостью (МКД) институционально вводится впервые и закономерно дополняет недостающий организационно-технологический сегмент деятельности хозяйствующих субъектов при обращении с объектами недвижимости в период использования здания (извлечения потребительских свойств, эксплуатации) в жизненном цикле: проектирование – строительство – эксплуатация – ремонт – утилизация.

Между тем, к настоящему времени в экспертной среде сформировалось устойчивое представление о форме реализации института саморегулирования в сфере управления недвижимостью (девелопмент, сервейинг). Оно базируется на необходимости введения данного института в отношении субъектов предпринимательской и (или) профессиональной деятельности, с одной стороны, осуществляющих управление объектами капитального строительства во всем спектре функционального использования – социального, административного, жилого, коммерческого, включая опасные и объекты специального назначения и, с другой стороны, объектов недвижимости независимо от формы собственности – муниципальной, государственной, частной, смешанной.

Основывается данное утверждение на идентичности целей, методов, профессиональных инструментов и ответственности участников рынка при осуществлении предпринимательской (и профессиональной) деятельности по управлению объектами недвижимости независимо от их назначения – детский сад, школа, медицинское учреждение, МКД, объект недвижимости спортивного, культурного, административного или иного назначения. Важное место в процессе регулирования деятельности по управлению недвижимостью занимает тождественная ответственность управляющего, профессионально реализующего задания собственника и самого собственника недвижимости, в первую очередь, в вопросах обеспечения безопасности зданий и сооружений вне зависимости от их целевого использования и формы собственности и, во вторую, в вопросах экономической эффективности результатов деятельности управляющего.

Следуя этому базовому принципу, представляется необходимым компетенцию необоснованно узконаправленного законопроекта о СРО в сфере управления МКД, предусматривающего их институционализацию исключительно в жилищном праве (путем включения специального раздела в Жилищный Кодекс РФ), расширить до самостоятельного федерального закона о СРО, управляющих всеми видами недвижимости. При этом форму делегированного саморегулирования в сфере управления недвижимостью необходимо сохранить.

Признаки и условия нарушения антимонопольного законодательства

В законодательной инициативе по введению саморегулирования в делегированной форме исключительно в сфере управления МКД содержатся условия для создания неравного положения участников рынка управления недвижимостью. Законопроект в предлагаемой редакции ставит в заведомо неконкурентоспособное положение хозяйствующих субъектов, управляющих МКД (жилой недвижимостью), по отношению к остальным участникам рынка управления недвижимостью. Это приведет к ограничению конкуренции на товарном рынке услуг по управлению одним видом недвижимости (управляющих МКД) – по отношению к другим, создаст дискриминационные условия для первой группы производителей услуг.

При этом заведомо дискриминационные условия предлагается создать федеральным законодательным актом для деятельности управляющих МКД, уже функционирующих на рынке публичных услуг и подвергающихся бесчисленным контрольным и надзорным мероприятиям. Управляющие остальными видами недвижимости, содержащими не меньшую социальную и экономическую значимость и функционирующие в более благоприятной конкурентной среде, со щедрой руки авторов законопроекта, приобретают необъяснимые дополнительные преференции в связи с неучастием в делегированных СРО. Тем самым, законодатель не только создает неравные конкурентные условия для управляющих различными видами недвижимости, но и напрямую предусматривает необязательность соблюдения стандартов управления недвижимостью (эксплуатации, обеспечения безопасности) на всех объектах недвижимости, кроме МКД.

Между тем, как уже аргументировалось ранее, целевое назначение объекта недвижимости, как один из признаков товарного рынка услуг по управлению недвижимостью, не может служить достаточным, а в редакции законопроекта – единственным фактором и основанием для создания обособленной сферы делегированного саморегулирования рынка услуг исключительно в сфере управления МКД. При подобном подходе к реализации института саморегулирования в отношении хозяйствующих субъектов, управляющих МКД, наступают очевидные антиконкурентные дискриминационные последствия.

При этом возникают условия для организационно-правового казуса в отношении хозяйствующих субъектов, одновременно управляющих объектами недвижимости различного назначения – социального, жилого, административного, коммерческого, зданий и сооружений инфраструктуры жизнеобеспечения. В структуре хозяйственной деятельности таких организаций появляются правовые ограничения на ведение деятельности без специального допуска СРО избирательно лишь в отношении МКД, при этом сохраняются неизменными условия допуска на рынок управления иными объектами недвижимости. Подобная необъяснимая правовая исключительность, в свою очередь, создает условия для углубления противоречий и дальнейшего разрыва на рынке профессиональных услуг по управлению недвижимостью между жилой многоквартирной и остальной недвижимостью, способствует оттоку хозяйствующих субъектов в сферу управления нежилыми объектами, приводит к дополнительным организационно-финансовым издержкам, увеличивающим стоимость производства услуг и работ не только в МКД, но и на остальных объектах недвижимости.

Кроме того, дополнительные затраты по участию управляющих МКД в СРО повлияют на общие условия обращения товаров на рынке управления жилой недвижимостью, делая неконкурентоспособными услуги и работы именно в управлении МКД, где и без того высоко влияние тарифных (неэкономических) методов регулирования, контрольных и надзорных процедур многочисленных административных органов (особенно, карательные по форме и содержанию функции государственной жилищной инспекции).

Ухудшение и без того дискриминационных условий для управляющих МКД дополнительно приведет к вымыванию квалифицированных специалистов из сферы управления жилой недвижимостью, и без того переживающей системные кадровые проблемы. Рынку управляющих МКД вместо создания условий для развития будет нанесен очередной урон.

Региональные рынки управления многоквартирной жилой недвижимостью, в силу правового несовершенства и сложившейся практики, нередко обладают признаками монопольного или доминирующего положения одного или нескольких хозяйствующих субъектов, препятствующих доступу на этот товарный рынок другим организациям. Введение института СРО исключительно в сфере управления МКД может вовсе ограничить доступ на данный товарный рынок предприятий из смежных сфер управления и эксплуатации объектов недвижимости, не говоря уже о вновь созданных хозяйствах.

Другим фактором нарушения антимонопольного законодательства на территориальных рынках управления жилой недвижимостью является сохранение существенной доли хозяйствующих субъектов в виде государственных (муниципальных) унитарных предприятий с признаками доминирующего положения на рынках управления. Компетенция СРО в сфере управления МКД при введении делегированного саморегулирования на хозяйствующие субъекты в форме ГУП (МУП) не может распространяться (в силу принадлежности имущества предприятия государству, невозможности свободного распоряжения им и приобретаемыми доходами, ограничений в принятии решений постоянно действующим органом управления и в участии руководителя в иных организациях, применения санкций материального характера и иных мер дисциплинарного воздействия со стороны органов СРО).

С большой вероятностью это приведет к ситуации, когда значительное число хозяйствующих субъектов, управляющих МКД с соответствующей долей услуг (в отдельных муниципальных образованиях – доминирующей), не будет вовлечено в сферу делегированного саморегулирования. Рынок управления по этому признаку окажется дисбалансирован, затормозится процесс его демонополизации и приватизации муниципальных предприятий (что и происходит в Москве – «добровольное» участие ГУП ДЕЗ-ов, управляющих не менее 80% МКД, в одном из придворных СРО, носит декоративный характер), а институт саморегулирования в сфере управления недвижимостью не только не реализует свои цели, задачи и функции, а может быть и вовсе дискредитирован.

Данные особенности системы управления недвижимостью в законопроекте также не учтены и не предлагается механизмов их регулирования.

В п. 2 ст. 170 законопроекта предлагается принудительно прекращать членство управляющей организации в СРО (а, значит, лишать права на ведение деятельности в сфере управления недвижимостью) при «обращении руководителя высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ, главы муниципального образования» «за неоднократное нарушение требований федеральных законов или принятых в соответствии с ними нормативных правовых актов РФ, иных обязательных требований». Данная нормативная установка, имеющая статус санкции, в представленном виде содержит неограниченное толкование и в существующей практике функционирования рынков управления недвижимостью будет обладать безраздельным (по сути, также карательным) применением. Эта мера для управляющих организаций – членов СРО является исключительной и в данной редакции не только дискредитирует роль предпринимательского сообщества как полноценного субъекта регулирования отраслевого рынка, но подрывает основной принцип и фактически сводит на нет роль и задачи института саморегулирования. Исключительная санкция не может быть применена по запросу третьего лица (хотя бы даже и представителя администрации – одного из участников правовых отношений), это компетенция либо органов СРО в соответствии со специальной процедурой, либо судебных органов.

Наличие подобного основания для прекращения права участника рынка на осуществление деятельности по управлению недвижимостью вообще лишает практического смысла принятие данного законопроекта.

Цели создания СРО в сфере управления МКД

В законопроекте цель создания СРО изложена в следующей редакции: «в целях повышения качества работ и услуг по управлению МКД, содержанию и ремонту общего имущества в данных домах…». Такая трактовка цели искажает и даже подменяет функции и задачи не только СРО управляющих недвижимостью, но и института саморегулирования как такового.  . . .

ПОЛНОСТЬЮ текст статьи можно прочитать в июльском номере журнала "Управление многоквартирным домом"



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией




    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ




    © МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    
    • Мы в соцсетях
    Вы - работник сферы ЖКХ? Зарегистрируйтесь!

    Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
    После регистрации вы сможете:

    • читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
    • бесплатно подписаться на ежедневные новости по жилищно-коммунальному и городскому хозяйству
    • оставлять комментарии к материалам
    • задавать вопросы экспертам

    Оставайтесь с нами!
    с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль