Правовое совершенствование основ государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля

6155
Сегодня контрольно-надзорная деятельность в жилищной сфере стоит на пороге нового развития. Расширяются полномочия привыкших заниматься только техническими вопросами региональных государственных жилищных инспекций. Новые полномочия по контролю за деятельностью управляющих организаций и пресечению нарушений предоставляются органам местного самоуправления. Параллельно с этим государство все же вводит обязательное членство управляющих организаций в СРО.

Изменения в жилищном законодательстве в части осуществления жилищного контроля и надзора

Ужесточение и изменение порядка осуществления государственного жилищного надзора является лейтмотивом поправок, внесенных в Жилищный кодекс РФ Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ “О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации” (далее – Федеральный закон № 123-ФЗ), Федеральным законом от 18.07.2011 № 242-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам осуществления государственного контроля (надзора) и муниципального контроля” (далее – Федеральный закон № 242-ФЗ).

Данными нормативными актами расширены полномочия государственных органов в сфере осуществления жилищного контроля и надзора за деятельностью управляющих организаций, ТСЖ, ЖСК. Государственная жилищная инспекция (ГЖИ) теперь наделена правами проверки правомерности всех принятых общими собраниями собственников помещений в многоквартирных домах (МКД) решений, легитимности собраний и голосований. С 1 марта 2012 г. началась проверка законности создания всех уже существующих ТСЖ и выбора управляющих организаций (УО). Эта тотальная проверка должна быть завершена к 1 марта 2013 г.

Государственной Думой 6 июня 2012 г. принят во втором и третьем чтении и 25 июня 2012 г. подписан Президентом РФ Федеральный закон № 93-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам государственного контроля (надзора) и муниципального контроля” (далее – Федеральный закон № 93-ФЗ). Этот документ в третий раз в течение одного года переписывает ст. 20 ЖК РФ. Глядя на частоту таких изменений, нельзя не отметить непоследовательность государства. С одной стороны, первоначально был принят Федеральный закон от 26.12.2008 № 294-ФЗ “О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля” (далее – Федеральный закон № 294-ФЗ), призванный уменьшить избыточное воздействие на бизнес-структуры. С другой стороны, государство хочет ужесточения контроля и надзора в жилищной сфере и усиливает ст. 20 “Государственный жилищный надзор” ЖК РФ. Это своего рода реакция государства на многочисленные обращения граждан в ГЖИ, Минрегион России, Правительство РФ, Администрацию Президента РФ и на их жалобы на работу управляющих организаций и ТСЖ.

Если бы саморегулируемые организации (СРО), в которые добровольно объединились управляющие организации, добились бы эффективности своего внутреннего (корпоративного) контроля, то количество нарушений законодательства в жилищной сфере уменьшилось и государство могло бы ослабить жилищный надзор и контроль и снизить давление на управляющие организации.

Однако саморегулирование сегодня не показало, что оно может внутри СРО строго спрашивать со своих членов и добиваться высокого качества их работы. В результате последовала соответствующая реакция со стороны государства. Причем государство и здесь проявило непоследовательность.

Ведь саморегулирование и государственное регулирование и контроль – это сообщающиеся сосуды: при развитии саморегулирования государственные контроль и надзор должны пропорционально уменьшаться. Государство уже второй раз вводит обязательное саморегулирование деятельности по управлению многоквартирными домами, но это не приводит к уходу государства из этого сектора, а наоборот, усиливает его присутствие. Это, конечно, нонсенс.

Предмет государственного жилищного контроля и надзора

В отношении предмета жилищного контроля и надзора в нормативно-правовых актах прослеживается эволюция. Так, предметом жилищного контроля и надзора в соответствии со ст. 20 ЖК РФ (в ред. Федерального закона № 123-ФЗ) является:

  • использование и сохранность жилищного фонда независимо от его формы собственности;
  • соблюдение правил содержания общего имущества собственников помещений в МКД.

Федеральный закон № 242-ФЗ, принятый с интервалом в один месяц после Федерального закона № 123-ФЗ, пределы контроля и надзора уже расширяет. В соответствии с ним к предметам государственного жилищного надзора отнесено предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами требований, установленных жилищным законодательством. В статье 20 ЖК РФ (в ред. Федерального закона № 242-ФЗ) также приведена выборка требований, входящих в предмет государственного жилищного надзора:

  • к жилым помещениям, их использованию и содержанию;
  • использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в МКД;
  • созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление МКД, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД;
  • предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах;
  • энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов.

Все указанные требования в обобщенном виде названы обязательными. Но состав обязательных требований не ограничивается только прямо перечисленными “в частности” позициями. Он шире и равен всем требованиям Жилищного кодекса РФ, Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ “Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” (далее – Федеральный закон № 261-ФЗ) и принятых в соответствии с ними подзаконных нормативных правовых актов в отношении жилых помещений и общего имущества в МКД.

Таким образом, если Федеральный закон № 123-ФЗ предписывал органам государственного жилищного надзора чисто техническую функцию – проверить, насколько правильно содержится жилищный фонд как совокупность жилых помещений и насколько работа по содержанию и ремонту общего имущества в МКД выполняется качественно, то Федеральный закон № 242-ФЗ уже предписывает органам государственного жилищного надзора осуществлять контроль и надзор за соблюдением требований жилищного законодательства к созданию и деятельности ТСЖ, УО, правомерности заключения договоров, легитимности решений общих собраний собственников помещений о выборе управляющих организаций, об утверждении перечня работ, легитимности решений общих собраний членов ТСЖ, ЖСК и других экономических и юридических вопросов. Это не только повышает возможности регионального государственного жилищного надзора, но и предъявляет очень высокие требования к качеству работы органов государственного жилищного надзора.

На этом метаморфозы предмета государственного жилищного надзора не закончились. Предмет государственного жилищного надзора в ст. 20 ЖК РФ (в ред. Федерального закона № 93-ФЗ) обозначен более узко. Это очень важное изменение.

Если раньше (ст. 20 ЖК РФ в ред. Федерального закона № 242-ФЗ) конструкция предмета государственного жилищного надзора была сформулирована как “предупреждение, выявление и пресечение нарушений [всех] требований, установленных жилищным законодательством, в том числе по…”, то действующая конструкция сформулирована как “предупреждение, выявление и пресечение нарушений установленных в соответствии с жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности (т. е. не всех) требований к использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его форм собственности, в том числе требований к…”[i].

Вывод: в соответствии со ст. 20 ЖК РФ (в ред. Федерального закона № 93-ФЗ) предметом государственного жилищного надзора является деятельность по предупреждению, выявлению и пресечению нарушений установленных в соответствии с жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности требований к использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его форм собственности, в т. ч. ряда требований, прямо перечисленных в этой норме (сам перечень прямо названных требований изменений не претерпел).

Регулированиегосударственногожилищного надзора

В соответствии со ст. 20 ЖК РФ государственный жилищный надзор осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов РФ (региональный государственный жилищный надзор) в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, с учетом требований к организации и проведению государственного жилищного надзора, установленных Правительством РФ.

Таким образом, Правительство РФ должно в самое ближайшее время принять базовый акт, который установит требования и порядок осуществления государственного жилищного надзора. В этом федеральном порядке будут конкретизированы процедуры и уточнена самостоятельная компетенция субъекта РФ по регулированию регионального государственного жилищного надзора.

В настоящее время федеральный порядок еще не принят Правительством РФ, но его проект уже подготовлен и находится в стадии согласования.

Проект Порядка осуществления государственного жилищного надзора включает следующие основные разделы:

I. Общие положения.

II. Полномочия органов государственной власти субъекта РФ по регулированию порядка осуществления государственного жилищного надзора.

III. Требования к проведению проверок органами государственного жилищного надзора.

IV. Проверка выполнения обязательных требований.

V. Порядок устранения выявленных нарушений.

VI. Систематическое наблюдение за исполнением обязательных требований и анализ поступивших в орган регионального государственного жилищного надзора документов и сведений и (или) информации.

VII. Информация о региональном государственном жилищном надзоре.

VIII. Заключительные положения.

Вопрос, который в связи с этим возникает: могли ли органы государственного жилищного надзора вообще работать после вступления в действие Федерального закона № 242-ФЗ (т. е. с 1 августа 2011 г.) и на основании каких актов? Ответ очевиден: конечно, могли.


Пример

Правильно действовала, например, Государственная жилищная инспекция Республики Башкортостан и многие другие, которые до принятия федерального порядка на основании норм Жилищного кодекса РФ и Положения об инспекции осуществляли проверки ТСЖ и управляющих организаций. Но есть и другие примеры. Автору приходилось получать от Главного управления Московской области “Государственная жилищная инспекция Московской области” ответы,

суть которых сводилась к тому, что пока Правительством РФ не приняты федеральный порядок и требования к организации и проведению государственного жилищного надзора, ряд надзорных функций оно выполнять не может. Естественно, такие ответы означали отказ разбираться с сутью заявлений, поступающих от граждан и других заинтересованных лиц, по вопросам, связанным с нарушениями обязательных требований, указанных в ст. 20 ЖК РФ.


  . . .ПОЛНОСТЬЮ статью можно прочитать в журнале "ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера"

 

[i] Почему законодатель отнес требования к общему имуществу, созданию и деятельности УО и ТСЖ и многое другое как к составной части “требований к использованию и сохранности жилищного фонда” как совокупности жилых помещений, не комментирую. – Примеч. авт.

Правовое совершенствование основ государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля

Актуальные тенденции отрасли, современные управленческие решения, практика модернизации жилищно-коммунального комплекса. Подпишитесь на журнал "ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера".



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией




    Электронная система

    Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

    Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

    Получить доступ
    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ




    © МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    
    • Мы в соцсетях
    Вы - работник сферы ЖКХ? Зарегистрируйтесь!

    Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
    После регистрации вы сможете:

    • читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
    • бесплатно подписаться на ежедневные новости по жилищно-коммунальному и городскому хозяйству
    • оставлять комментарии к материалам
    • задавать вопросы экспертам

    Оставайтесь с нами!
    с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль