Как управлять новостройками

8434
Изменения в Жилищный кодекс, вступившие в силу с 18 июля 2011 г., существенным образом изменили управление новостройками.

Изменения в Жилищный кодекс, вступившие в силу с 18 июля 2011 г., существенным образом изменили управление новостройками.

Ранее действовавшая ст. 139 ЖК РФ разрешала застройщику по завершении строительства единолично выбирать способ управления многоквартирным домом (ТСЖ, ЖСК, свою управляющую организацию). Сейчас Жилищный кодекс не позволяет создавать ТСЖ в новостройках. Управлять новостройкой может только управляющая организация, которая выбирается путем открытого конкурса органом местного самоуправления.

Стоит отметить, что произошедшие изменения в законодательстве до сих пор не нашли повсеместной реализации. Практика проведения открытых конкурсов по передаче новостроек в управление не стала правилом, а скорее является исключением. Застройщики, заинтересованные в передаче новостройки собственной управляющей организации, изыскивают пути обхода закона, а местная власть не спешит предпринимать меры к организации и проведению конкурсов. Можно назвать единичные случаи соблюдения данной процедуры.

В настоящее время уже сложилось два диаметрально противоположных мнения в отношении процедуры передачи многоквартирного дома (МКД) от застройщика собственникам помещений.

Конкурс не проводится, если было проведено собрание собственников помещений

По мнению некоторых юристов, при толковании пп. 13, 14 ст. 161 ЖК РФ не стоит забывать о таких нормах, как п. 4 ст. 161 ЖК РФ и п. 39 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации (УО) для управления МКД, утв. постановлением Правительства от 06.02.2006 № 75 (Постановление № 75). Указанные нормы содержат следующее положение: открытый конкурс по отбору УО не проводится, если до дня проведения конкурса способ управления домом был выбран и это решение было реализовано.


Буква закона

Под конкурсом понимается форма торгов, победителем которых признается участник конкурса, предложивший за указанный организатором конкурса в конкурсной документации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в течение установленного срока выполнить наибольший по стоимости объем работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на право управления которым проводится конкурс.

Пункт 2 Постановления № 75


Если же принятое собственниками решение о выборе способа управления МКД не было реализовано, то, как справедливо отметил Верховный Суд РФ в своем определении от 13.10.2009 № КАС09-447, открытый конкурс должен состояться.

Таким образом, сложилось мнение о возможности избежать проведения конкурса после введения дома в эксплуатацию. Так, большинство застройщиков уверены, что если во введенном в эксплуатацию жилом комплексе уже существует УО и жильцы ей довольны, то следующая вводимая очередь домов не нуждается в проведении какого-либо тендера (конкурса). Тем более что УО с положительной репутацией в некоторых городах можно пересчитать по пальцам.

Конкурс проводится в любом случае

Такой вывод логически вытекает из целей принятия поправок в Жилищный кодекс – отстранить УО застройщиков от управления домом.

Применительно к вновь построенным домам Жилищный кодекс установил отдельные положения, согласно которым собственникам не предоставлено никаких сроков для выбора способа управления (пп. 13, 14 ЖК РФ). В то время как Постановление № 75 развивает положения п. 4 ст. 161 ЖК РФ, который регламентирует иную правовую ситуацию, нежели управление новостройками.

Так, в соответствии с п. 13 ст. 161 ЖК РФ в течение 10 рабочих дней с момента выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию новостройки орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс по отбору УО. Привлеченная застройщиком управляющая организация можетуправлять новостройкой лишь до того момента, пока не пройдет конкурс, на котором будет определен победитель. При этом договор с привлеченной УО должен быть заключен не позднее пяти дней с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Почему собственники МКД не могут сами выбрать способ управления?

Распространенной ошибкой застройщика является проведение собрания дольщиков (соинвесторов) с целью избрания своей УО. Собрание дольщиков – это не общее собрание собственников помещений МКД. Они не имеют права выбирать способ управления.

Обращаем внимание, что право собственности дольщиков на создаваемый объект недвижимости возникает не ранее чем с момента государственной регистрации права собственности в территориальном управлении Федеральной регистрационной службы(управлении Росреестра, ФРС России).Основанием для государственной регистрации являютсядокументы, подтверждающие факт постройки дома (разрешение на ввод в эксплуатацию и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства).

Как правило, долевые инвесторы получают право собственности на квартиры в лучшем случае через полгода после ввода. А это значит, что только спустя полгода они смогут провести общее собрание собственников и изменить способ управления домом на следующий год.

Передача новостройки от государственного заказчика (застройщика)

Строительство МКД может происходить при выполнении государственного или муниципального заказа с привлечением государственных, муниципальных, а также частных застройщиков.

Когда речь идет о государственном заказе, то возникает необходимость анализа положений Федерального закона от 21.07.2005 № 94-ФЗ “О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд” (Федеральный закон № 94-ФЗ) на предмет наличия специальных требований в отношении процедуры выбора способа управления для построенных МКД.

Таких требований нет. . . .

ПОЛНОСТЬЮ текст статьи можно прочитать в октябрьском номере журнала "Управление многоквартирным домом"



Мероприятия

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией





Электронная система

Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

Получить доступ
ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

Рассылка




© МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
Москва: 8 (495) 775-48-44 
Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

Получите техническую поддержку: 
по телефону: +7 (495)-937-90-82 
e-mail: sd@mcfr.ru 


  • Мы в соцсетях