Модель финансирования капитального ремонта

2706
Вопрос о том, какой быть системе финансирования капитального ремонта многоквартирных домов, широко обсуждается в связи с предложениями изменений в законодательство, регулирующих организацию региональных систем капитального ремонта многоквартирных домов. Фонд “Институт экономики города” в рамках проекта ЕБРР “Программа повышения энергоэффективности городского жилищного фонда в Российской Федерации – Разработка модели и законодательно-нормативной базы” создал модель финансирования капитального ремонта многоквартирных домов.

Вопрос о том, какой быть системе финансирования капитального ремонта многоквартирных домов, широко обсуждается в связи с предложениями изменений в законодательство, регулирующих организацию региональных систем капитального ремонта многоквартирных домов. Фонд “Институт экономики города” в рамках проекта ЕБРР “Программа повышения энергоэффективности городского жилищного фонда в Российской Федерации – Разработка модели и законодательно-нормативной базы” создал модель финансирования капитального ремонта многоквартирных домов.

Возможности привлечения кредитов для финансирования капитального ремонта (реконструкции) МКД

Для привлечения кредитов коммерческих банков на финансирование капитального ремонта (реконструкции) многоквартирных домов необходимо обеспечить возможность получения поручительства по кредиту лицом, управляющим многоквартирным домом (товариществом собственников жилья или управляющей организацией), действующим на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также повысить надежность данного лица как заемщика по кредиту.

Для решения этих задач предлагается внести дополнения в Жилищный кодекс РФ и разработать федеральный закон о гарантийном агентстве.

Необходимые изменения и дополнения Жилищного кодекса РФ

Принятие решения о привлечении кредита на ремонт МКД

Предлагается внести в Жилищный кодекс РФ дополнения и изменения (новая ст. 1581), устанавливающие, что при любом способе управления многоквартирным домом:

  • принятие решения о привлечении кредита на капитальный ремонт (реконструкцию) многоквартирного дома и поручение лицу, управляющему таким домом, обратиться в кредитную организацию для получения кредита, возврат которого происходит за счет платежей собственников помещений на капитальный ремонт многоквартирного дома, аккумулируемых в фонде ремонта дома, является исключительной компетенцией общего собрания собственников помещений в данном доме;
  • решение о привлечении кредита на капитальный ремонт (реконструкцию) многоквартирного дома принимается большинством голосов собственников помещений в этом доме;
  • обязательства по внесению платы на капитальный ремонт многоквартирного дома для возврата кредита на эти цели, привлекаемого лицом, управляющим многоквартирным домом, на основании решения общего собрания собственников помещений, возникает у всех собственников помещений в данном доме, в т. ч. голосовавших против данного решения на общем собрании или не принимавших в нем участия.

Повышение надежности заемщика кредита

По поручению собственников помещений и под их обязательства по внесению платы на капитальный ремонт многоквартирного дома за кредитом в банк имеет право обратиться лицо, управляющее данным домом – товарищество собственников жилья или управляющая организация, которые будут представлять интересы собственников помещений в доме при получении и погашении кредита, привлекаемого на капитальный ремонт многоквартирного дома.

Поскольку согласно законодательству способ управления многоквартирным домом может быть изменен по решению общего собрания собственников помещений, срок договора управления ограничен, управляющая организация может быть заменена на другую, а ТСЖ ликвидировано, возникает риск, что в период действия кредитного договора произойдет смена лица, управляющего многоквартирным домом. В предлагаемой модели выплата кредита происходит за счет платы собственников помещений на капитальный ремонт многоквартирного дома, а эти средства зачисляются на специальный банковский счет – счет фонда ремонта многоквартирного дома, открытый управляющей организацией или ТСЖ. При изменении способа управления домом или смене управляющей организации необходимо установить порядок перехода прав и обязательств по управлению счетом средств фонда ремонта многоквартирного дома к новому лицу, выбранному собственниками помещений.

Предлагается внести в Жилищный кодекс РФ (ст. 161) дополнения, устанавливающие, что в период выплаты кредита на капитальный ремонт (реконструкцию) многоквартирного дома, привлеченного по решению общего собрания собственников помещений, собственники помещений обязаны:

  • заранее уведомлять банк о намерении изменить способ управления многоквартирным домом или заменить организацию, управляющую многоквартирным домом, для согласования порядка передачи обязательств по кредитному договору новому лицу, управляющему данным домом;
  • надлежащим образом оформить передачу новому управляющему обязательств по выплате кредита на капитальный ремонт многоквартирного дома и представить в банк необходимые документы.

Изменение правового статуса товарищества собственников жилья

Товарищество собственников помещений является наилучшим представителем собственников помещений многоквартирного дома при получении кредита на его ремонт, поскольку, в отличие от управляющей организации, создается без ограничения срока деятельности. Поэтому ТСЖ, по решению собственников помещений, может брать на себя обязательства по долгосрочным кредитам. Однако действующее российское законодательство о товариществах собственников жилья имеет ряд существенных недостатков, которые создают риски стабильности существования ТСЖ как юридического лица, связанные с установленной законодательством необходимостью ликвидации ТСЖ, если число голосов членов товарищества становится меньше 50% от общего числа голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме. Для повышения надежности ТСЖ как представителя собственников помещений при привлечении кредита на капитальный ремонт многоквартирного дома необходимо изменить правовой статус товарищества собственников жилья, определяемый сегодня как объединение собственников помещений на основе добровольного членства.

Предлагается внести в Жилищный кодекс РФ (разд. VI) следующие изменения:

  • определить, что ТСЖ – это объединение собственников помещений в многоквартирном доме, не основанное на членстве. Высшим органом управления товариществом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме;
  • исключить из разд. VI ЖК РФ положения, связанные с членством собственников помещений в ТСЖ, внести изменения в регулирование прав и обязанностей товарищества как юридического лица, компетенции правления и председателя правления ТСЖ;
  • установить в качестве условия прекращения деятельности товарищества собственников жилья как юридического лица до выплаты кредита, полученного по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, необходимость определить новое лицо для управления многоквартирным домом и передачи ему прав и обязательств по распоряжению счетом фонда ремонта многоквартирного дома, ранее открытым ТСЖ.

Дополнения иного законодательства для предоставления гарантий по кредитам

Для обеспечения возможности получения лицом, управляющим многоквартирным домом (товариществом собственников жилья, управляющей организацией), поручительства для получения кредита на капитальный ремонт (реконструкцию) данного дома в “комбинированной” модели предлагается создать при участии государства Федеральное гарантийное агентство (на основе реорганизованной Государственной корпорации – Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства) с сетью филиалов в субъектах РФ.     . . .ПОЛНОСТЬЮ статью можно прочитать в ноябрьском номере журнала "ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера"



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией




    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ




    © Актион-МЦФЭР, 2006-2017. Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-68225 от 27.12.2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    Политика обработки персональных данных

    
    • Мы в соцсетях
    Вы - работник сферы ЖКХ? Зарегистрируйтесь!

    Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
    После регистрации вы сможете:

    • читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
    • бесплатно подписаться на ежедневные новости по жилищно-коммунальному и городскому хозяйству
    • оставлять комментарии к материалам
    • задавать вопросы экспертам

    Оставайтесь с нами!
    с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль