text
ЖКХ

Что нужно ремонтировать капитально

  • 14 января 2013
  • 1745

В капитальном ремонте нуждаются не столько крыши и трубы, сколько жилищное и тарифное регулирование, структура отраслевых отношений и система ответственности администраций всех уровней.

В капитальном ремонте нуждаются не столько крыши и трубы, сколько жилищное и тарифное регулирование, структура отраслевых отношений и система ответственности администраций всех уровней.

Основа неудач в жилищной и коммунальной сфере

Федеральная администрация в лице Президента РФ В.В. Путина чистосердечно признала: преобразования в ЖКХ в очередной раз не состоялись. Для специалистов и потребителей жилищно-коммунальных услуг едва ли это стало откровением.

Как собственно и то, что “всякие возможные конторы и прикормленные фирмы в единичном экземпляре существуют на рынке и напрямую финансируются из муниципальных бюджетов, никого другого туда не допускают, это такой мини-монополизм муниципальный, он убивает всю эту систему на корню, потому что поднимает издержки и не улучшает качество обслуживания”*.

С такой оценкой трудно не согласиться.

Но только ли муниципальный “мини-монополизм” убивает систему на корню? Попробуем взглянуть на проблемы шире и ответить на вопрос, что же лежит в основе неудач в жилищной и коммунальной сферах.

Да, убивает монополизм, но не только и не столько муниципальный. В несопоставимо бóльших масштабах убивают монополизм и злоупотребления доминирующим положением на товарных рынках коммунальных ресурсов, напрямую зависящих от диктата естественных монополий. Он действительно убивает любые ростки конкуренции и малого предпринимательства, препятствует росту доходов домохозяйств и развитию товарных рынков жилищных и коммунальных услуг, лишает жилищные и ремонтные организации экономической самодостаточности в содержании жилых объектов. И носит он (монополизм производителей коммунальных ресурсов и естественных монополий) характер, главным образом, меж- и надрегиональный.

А муниципалитеты лишь транслируют практику “старших братьев” на свой уровень.

Противоречия и несоответствия норм жилищного, гражданского, регистрационного и налогового законодательства. Во что стране обходятся законодательные несуразицы, например, Жилищного кодекса, устанавливающие в качестве целей управления имуществом многоквартирного дома (МКД) относительные, неизмеримые и недостижимые категории в виде “комфортных и безопасных условий проживания” вместо экономических (стоимостных) показателей и характеристик объектов недвижимости? Или допущение в едином понятийном и смысловом ряду несопоставимых способов и институтов управления общим имуществом с различными и даже противоположными целями и задачами (непосредственное управление – жилищное объединение – управляющая организация)? Или допустимость заключения договора гражданско-правового характера (договора управления МКД) при неустановленном предмете договора (отсутствии объекта управления в виде зарегистрированного земельно-имущественного комплекса с фиксированной долей муниципального имущества)?

Объемы “выпадающих” доходов муниципалитетов, потерь предпринимателей и домохозяйств в результате этих и других законодательных нелепостей не способен оценить ни один квалифицированный специалист.

Понятийные, физические и социально-экономические перекосы тарифного регулирования. Установленная нормами тарифного регулирования необъяснимая с физической и экономической точек зрения трансформация коммунального ресурса в коммунальную услугу на границе МКД (у т. н. исполнителя коммунальных услуг) порождает, по экспертным оценкам, искажения и потери в экономике регионов в масштабах, сравнимых с объемами ежегодных амортизационных отчислений на основные производственные фонды коммунальных предприятий.

В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 210-ФЗ “Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса” (в ред. от 18.07.2011, Федеральный закон № 210-ФЗ) в жилищном секторе потребители товаров и услуг организаций в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, утилизации твердых бытовых отходов – жилищные объединения, управляющие организации приобретают указанные товары для предоставления коммунальных услуг (?) лицам, пользующимся помещениями в данном МКД. По какой-то причине теплоснабжающие организации исключены из числа организаций коммунального комплекса (ст. 2 Федерального закона № 210-ФЗ). А их деятельность по оказанию услуг теплоснабжения регулируется самостоятельным Федеральным законом от 27.07.2011 № 190-ФЗ “О теплоснабжении”.

Однако это не отменило принципиального искажения процесса, абсурдного по своей природе и выраженного в перепродаже жилищной организацией результатов деятельности, не имеющих материального выражения, к тому же не являющихся объектом налогообложения (коммунальные ресурсы не являются объектом гражданских прав (ст. 128 ГК РФ) и объектом налогообложения (п. 1 ст. 39 НК РФ)).

Смешением понятий “коммунальный ресурс” и “коммунальная услуга”, по мнению специалистов, изобретатели несуществующей “конвертации” реализовали интересы организаций коммунального комплекса и тем самым продолжают наносить непоправимый ущерб жилищным организациям и потребителям жилищно-коммунальных услуг.

Безапелляционные и экономически необоснованные приоритеты в соответствии с правилами предоставления коммунальных услуг, другими нормативными положениями и сложившимися административными традициями в пользу организаций коммунального комплекса по отношению к жилищным организациям и объединениям собственников обрекают последних функционировать в непрерывном предбанкротном состоянии.

Пока особенности национального тарифного регулирования воспроизводят очевидный стоимостной диспаритет в региональных товарных группах жилищных и коммунальных услуг в пользу организаций коммунального комплекса (и естественных монополий) с пропорциями в структуре платы за жилищные и коммунальные услуги 17 к 83%, будет происходить нарастающая деградация, в первую очередь многострадального многоквартирного жилищного фонда.

Таким образом, законодательно и административно поощряемое “ресурсное проедание” потенциала развития препятствует накоплениям не только на комплексное перевооружение (капитальный ремонт и энергоэффективную модернизацию), но и на поддержание базовых потребительских характеристик объектов жилой недвижимости.

Система экономических отношений (бюджетного и социального регулирования) в муниципальном образовании. За 20 лет федеральной администрации не удалось отыскать работоспособную форму исполнения своих обязательств по капитальному ремонту бывшего госимущества ни в одном из существующих в международной практике виде.

Сегодня, когда техническое состояние МКД достигло критического уровня, федеральный законодатель предлагает “не-до-собственникам” жилья самим “сброситься” на ремонт незарегистрированного в государственном реестре прав собственности, а значит, не принадлежащего им общего имущества МКД. Да еще и без финансового участия национальной казны и в принудительном порядке.

Усугубляет ситуацию состояние налоговой базы муниципальных образований, которая должна была наполняться за счет полноценного налога на недвижимость и в силу отсутствия механизмов регулирования, публичных правил, процедур и инфраструктуры регистрации земельно-имущественных прав общего имущества МКД за 20 лет также не реализована. В отсутствие ресурсной базы для развития недвижимого имущества у муниципальных образований и большинства региональных бюджетов на их прямое софинансирование капитальных ремонтов МКД также вряд ли можно рассчитывать.

Предлагаемая на федеральном уровне принципиальная схема (в виде накопительной системы) капитального ремонта МКД в масштабах регионов, по единодушному мнению большинства региональных и отраслевых экспертов (да и при поддержке некоторых региональных руководителей), с учетом экономического состояния собственников не способна решить задачу комплексной энергоэффективной модернизации МКД. Для ее запуска в постоянном режиме в соизмеримых с потребностями объемах нужны иные механизмы, основанные не на рискованных формах аккумулирования средств собственников на счетах регионального фонда или домовых счетах, а на единовременных инвестиционных вложениях в комплексную энергоэффективную модернизацию объектов жилой недвижимости с использованием имеющихся и новых инвестиционно-финансовых инструментов.

Свою лепту в торможение развития рынка сервейинговых услуг (комплексного развития объектов недвижимости) вносит традиционное вмешательство государства и муниципалитетов в деятельность жилищных организаций, в первую очередь путем искусственного (политического) ограничения роста оплаты жилищных услуг при попустительстве росту коммунальных услуг (ресурсов).

Кроме того, эксперты признают, что пока не реализован механизм публичного и достоверного учета социальных льгот и субсидий на жилищно-коммунальные услуги потребителей, действительно нуждающихся в поддержке государства, качественных изменений в развитии сферы управления жилой недвижимостью не произойдет. . . .

ПОЛНОСТЬЮ текст статьи можно прочитать в январском номере журнала "Управление многоквартирным домом"



* Из выступления В.В. Путина на форуме “Россия зовет!”.

Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Мероприятия

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
Пожалуйста, зарегистрируйтесь!

Наш портал предназначен для профессиональной аудитории. Мы заботимся о качестве материалов на сайте и чтобы защитить авторские права редакции мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

Вы сможете продолжить чтение сразу после регистрации.

Это займет всего 1 минуту

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
и продолжайте читать статью.
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Пожалуйста, зарегистрируйтесь. Это недолго.

Сайт ориентирован на работников в сфере ЖКХ, поэтому многие файлы и документы защищены от скачивания.

Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны любые документы:

  • Бланки и образцы основных договоров (РСО, подрядчики);
  • Акты, извещения, заявки;
  • Образцы объявлений, памяток и уведомлений на все случаи жизни.
Регистрация займет меньше минуты.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
и скачивайте любые документы без ограничений!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.