Защита прав собственников помещений в многоквартирном доме

3638
Понятие права собственности на общее имущество в многоквартирном доме формировалось по мере изменения отношения государства к праву собственности на недвижимое имущество в целом. На практике возникает множество вопросов правоприменения нового законодательства. Чаще всего это касается признания долевой собственности общего имущества и права собственности на земельный участок под многоквартирным домом.

О праве собственности на объект

Прежде всего рассмотрим, что представляет собой право собственности на помещения в многоквартирном доме.

В результате приватизации государственного и муниципального фонда Российской Федерации появился частный жилищный фонд, и на сегодняшний день его доля является преобладающей по отношению к первым двум. Исходя из императивной нормы гражданского и жилищного законодательства, при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме (МКД) к собственнику такого помещения переходит доля в праве на общее имущество в данном доме.

Перечисленные преобразования послужили основой для возникновения обязательств собственников помещений в многоквартирном доме по содержанию общего имущества в таком доме.

Вместе с тем органы местного самоуправления, органы государственной власти еще довольно продолжительное время после начала приватизации содержали общее имущество в многоквартирных домах и распоряжались им, передавая данное имущество в аренду третьим лицам и даже отчуждая его.

Причин возникшей путаницы в данном вопросе несколько:

– передача государственного и муниципального жилищных фондов в оперативное управление или хозяйственное ведение дирекциям единого заказчика. Данное имущество было поставлено на баланс названных организаций и зачастую числится там по сей день;

– регистрация права государственной и муниципальной собственности на помещения в многоквартирном доме соответствующими органами на протяжении многих лет. И этот процесс нельзя назвать завершенным;

– утрата правоустанавливающих документов или документации, на основании которой можно определить правообладателей на спорные помещения в МКД;

– отсутствие нормативно-правового регулирования учета объектов общего имущества в МКД.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе обратиться за информацией о праве собственности на такое имущество в следующие органы и организации:

– в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, – с запросом о зарегистрированных правах на спорный объект;

– в органы местного самоуправления (государственной власти субъекта РФ или государственной власти РФ) – с запросом:

- о зарегистрированных правах органа местного самоуправления (государственной власти субъекта РФ или государственной власти РФ) на спорный объект;

- предоставлении распорядительного акта органа местного самоуправления (государственной власти субъекта РФ или государственной власти РФ) о распределении долей во вновь построенном доме;

– органы технической инвентаризации – с запросом о функциональном назначении спорного объекта;

– в проектную организацию, осуществляющую проектирование дома, – с запросом о функциональном назначении спорного объекта;

– к застройщику с запросом:

- о распределении долей во вновь построенном доме;

- функциональном назначении спорного объекта.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” САЙТ сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, являются общедоступными.

Согласно ст. 12 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ “О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации” САЙТ государственный орган, орган местного самоуправления обязаны в течение 30 дней дать объективный и всесторонний ответ на обращение граждан.

Особенности споров о правах на земельные участки

Следует отметить, что вследствие неурегулированности законодательства и отсутствия практики решения вопросов о собственности на земельные участки и объекты согласно новому законодательству сегодня эти споры решаются неоднозначно.

Особенности споров о правах на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, заключаются в следующем:

– согласно жилищному законодательству собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества;

– по заявлению любого собственника помещений в многоквартирном доме органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен МКД;

Согласно постановление Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 № 12-П «По делу о проверке конституционности ч. 2, 3 и 5 ст. 16 Федерального закона “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации”, ч. 1 и 2 ст. 36 ЖК РФ, п. 3 ст. 3 и п. 5 ст. 36 ЗК РФ в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова» такие заявления являются основанием для осуществления соответствующим органом публичной власти формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

В соответствии с ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 188-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” (далее – Вводной закон) если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на такой участок у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса РФ.

В соответствии с ч. 5 ст. 16 Вводного закона если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на такой участок у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (ч. 5 ст. 16 Вводного закона). Земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в МКД не требуется.

Если же земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. В таком случае собственники помещений как законные владельцы земельного участка, на котором расположен МКД и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав (даже если эти нарушения не были соединены с лишением владения), а также право на защиту своего владения. Эти требования могут выставляться в отношении, в частности, собственника земельного участка.

Собственники помещений вправе оспорить в судебном порядке действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен их дом, разработке документации по планировке территории (ст. 45, 46 ГК РФ), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности, решения о предоставлении земельного участка для строительства, проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т. д.

В случае если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.

При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти.

Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости.

Перечисленные позиции обобщены в постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”.

Доказательство права собственности на объект

Зачастую у собственников возникает необходимость доказательства права собственности на объект. В соответствии с ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ и иными законами.

Согласно ч. 3 ст. 131 ГК РФ орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо нанесением надписи на документ, представленный для регистрации.

Государственная регистрация права на недвижимое имущество в соответствии с ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее – Закон о регистрации прав, Закон № 122-ФЗ) САЙТ является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

При этом следует учитывать, что ч. 1 ст. 6 Закона о регистрации прав установлена норма, согласно которой государственная регистрация прав, осуществлявшаяся в отдельных субъектах РФ и муниципальных образованиях до вступления в силу данного Закона, является юридически действительной, а права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона № 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Возникновения права общей собственности на общее имущество в МКД

Исходя из положений гражданского и жилищного законодательства и практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество в многоквартирном доме, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К общему имуществу в МКД в соответствии со ст. 36 ЖК РФ относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное, обслуживающее более одного помещения в данном здании, оборудование и т. д.

При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

Право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в таком доме, в собственность иного лица.

По мнению Президиума ВАС РФ, право общей долевой собственности на общее имущество в МКД (в частности, на подвал) возникает только один раз – в момент приватизации первого помещения в доме. Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон РФ от 24.12.1992 № 4218-1 “Об основах федеральной жилищной политики”, Временное положение о кондоминиуме, ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ) лишь подтверждают наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняют его, но не порождают названное право заново.

ПОЛНОСТЬЮ статью можно прочитать в мартовском номере журнала "ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера"



Мероприятия

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией





Электронная система

Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

Получить доступ
ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

Рассылка




© МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
Москва: 8 (495) 775-48-44 
Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

Получите техническую поддержку: 
по телефону: +7 (495)-937-90-82 
e-mail: sd@mcfr.ru 


  • Мы в соцсетях