Возможности урегулирования конфликтов в сфере управления многоквартирными домами с участием медиатора

3599
В настоящее время область взаимоотношений жителей и их объединений (ТСЖ, ЖСК, советов МКД) с различными организациями жилищно-коммунального комплекса по-прежнему остается осложненной большим количеством конфликтных ситуаций (споров). Выходом из таких ситуаций может стать медиация – альтернативный суду способ урегулирования споров в сфере управления многоквартирным домом.

К концу 1990-х гг. доля собственников помещений в многоквартирных домах только по Москве в среднем составляла около 80% (ежегодно “прирастая” в среднем на 1,5%). Вместе с тем собственников помещений в многоквартирных домах (МКД) не очень интересовали вопросы управления своей собственностью. Реализация Концепции жилищно-коммунальной реформы, утвержденной в начале 1990-х гг., основным звеном которой было развитие самоуправления в жилищной сфере, не вызвала желаемого “пробуждения” собственников в МКД и ощущения ими себя в роли самостоятельного заказчика жилищно-коммунальных услуг, влияющего на формирование их цены, контролирующего качество их предоставления.

К концу 2000 г. система управления МКД в Москве состояла преимущественно из государственных унитарных предприятий, вновь возникающих частных управляющих организаций, в т. ч. от застройщиков и созданных на базе подрядных организаций (РЭУ, РЭП и т. п.), ЖК, ЖСК и ТСЖ. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы успешно управляли своими домами, имея нежилые помещения для осуществления уставной деятельности и городскую поддержку, они находились в более выгодных условиях по сравнению с товариществами собственников жилья, не имевшими в своем большинстве даже нежилых помещений для работы правления. Тем не менее ТСЖ образовывались с начала приватизации и прежде всего там, где были лидеры, активные и инициативные граждане, готовые взять ответственность за сохранность дома на себя и объединить остальных жителей дома. В Центральном административном округе Москвы ТСЖ помогали сохранить дома – памятники архитектуры, препятствовать отчуждению общедолевой собственности, добиваться ремонтов, способствовать оформлению земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в доме и др.

Жилищный кодекс РФ, вступивший в силу 1 марта 2005 г., внес серьезные изменения в основу взаимоотношений собственников помещений в МКД, обязав их принимать на общем собрании решения о выборе или смене способа управления домом. Кодекс ввел договорные отношения и многие другие новые механизмы в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг. Этот рынок начал стремительно развиваться, количество частных управляющих организаций – увеличиваться. И хотя с 2007 г. в системе управления МКД в Москве по-прежнему основное место занимали ГУП ДЕЗ районов, стали появляться частные управляющие организации, в управлении которых находились до 500 МКД. Совсем небольшую нишу занимали в это время ЖК, ЖСК и ТСЖ.

Важной вехой в формировании структуры системы управления МКД в Москве стала городская Программа по оказанию содействия собственникам помещений в МКД в создании и развитии ТСЖ (2007 г.), завершившаяся к концу 2010 г. Доля ТСЖ, ЖК, ЖСК в жилищном фонде Москвы превысила 30%. При этом только от 6 до 15% созданных ТСЖ взяли дома в самостоятельное управление. Однако уже с конца 2011 г. товарищества собственников жилья начали ликвидировать по решению общих собраний собственников помещений в доме и по решению суда как юридических лиц, не ведущих самостоятельную хозяйственную деятельность. Это коснулось и ряда ТСЖ, которые успешно осуществляли деятельность по управлению МКД. К сожалению, данная тенденция сохраняется и в настоящее время, что отражается на структуре системы управления МКД и взаимоотношениях ее участников.

Основными причинами конфликтов (споров) в сфере управления многоквартирными домами являются:

– существенные различия в понимании собственниками помещений вопросов управления МКД и реализации своих прав и обязанностей по управлению МКД при постоянном росте числа собственников помещений в МКД;

– нестабильность и несовершенство законодательства, регулирующего вопросы управления МКД и предоставления коммунальных услуг;

– конфликт интересов проживающих в одном доме собственников помещений, относящихся к различным социальным слоям;

– отсутствие баланса интересов собственников помещений в МКД, их объединений (ТСЖ, ЖК, ЖСК) и управляющих организаций;

– конкуренция на рынке предоставления жилищно-коммунальных услуг и др.

К наиболее характерным предметам споров в сфере управления многоквартирным домом можно отнести:

– выбор (изменение) способа управления МКД;

– передачу технической и иной документации на дом при смене способа управления МКД;

– заключение жилищным объединением (ЖК, ЖСК, ТСЖ) договоров с поставщиками воды, тепла, электроэнергии и т. п.;

– начисление и формирования платежей за ЖКУ и другие спорные вопросы при реализации выбранного способа управления МКД;

– заключение договоров управления МКД, договоров на получение бюджетных субсидий, на эксплуатацию и содержание общего имущества;

– оформление, использование, отчуждение, возврат общего имущества собственников помещений в МКД;

– размер платежей за жилищно-коммунальные услуги и иные работы, тарифы, сметную документацию;

– поставку и приемку коммунальных ресурсов, оплату полученных ресурсов, приемку работ;

– решения общего собрания собственников помещений в МКД по ряду вопросов.

Предметы конфликта (спора), как правило, определяют и участников споров (конфликтующие стороны). В зависимости от участвующих лиц, , различают спор:

– между жителями и их объединениями (ТСЖ, ЖК, ЖСК) с одной стороны и государственными бюджетными учреждениями инженерных служб (ГКУ ИС) районов и округов, дирекциями единого заказчика (ГУП ДЕЗ), управами районов и префектурами административных округов, органами государственной власти с другой стороны;

– между жителями и их объединениями (ТСЖ, ЖК, ЖСК) с одной стороны и управляющими организациями, ресурсоснабжающими и эксплуатирующими организациями с другой стороны;

– между жителями домов (дома), входящих в объединения (ТСЖ, ЖК, ЖСК), и данными объединениями (внутридомовые конфликты);

– споры между жилищными объединениями (ТСЖ, ЖК, ЖСК) с одной стороны и арендаторами помещений с другой стороны и др.

Медиация – новые возможности в разрешении споров

К концу 2010 г. ЖКХ можно было охарактеризовать как одну из наиболее конфликтных сфер. Не случайно правительством Москвы были предприняты серьезные меры по содействию собственникам помещений в МКД и их жилищным объединениям (ТСЖ, ЖК, ЖСК) в преодолении административных барьеров в реализации выбранных способов управления домами. Заявленные жителями проблемные вопросы решались на конфликтных комиссиях в префектурах административных округов и управах районов, на заседании Координационного совета при правительстве Москвы, с применением административного ресурса. Однако проблемы не всегда удавалось разрешить данными методами. Письменные обращения граждан во все ветви власти зачастую не единожды совершали оборот по устоявшейся схеме. Имели место затяжные (до 7–10 лет) конфликты (споры) в сфере ЖКХ. По проведенным исследованиям, среднее время урегулирования конфликта (спора) в ЖКХ составляло 2–3 года. Часто конфликты не исчерпывались полностью и со временем возникали вновь. Согласно проведенному опросу, наиболее эффективным методом граждане признавали обращение в судебные органы различных инстанций, которые были переполнены исками, относящимися к сфере ЖКХ. Отдельные ТСЖ или ЖСК, ЖК судились в течение нескольких лет. При этом результат не всегда оправдывал ожидания, затраченные средства и физические силы.

Несмотря на это, люди уже не могли договориться, решить свои проблемы, не вынося их на судебное разбирательство. Принимаемые органами власти меры по обращениям собственников и их объединений по вопросам урегулирования конфликтов, носили административный (чаще рекомендательный) характер.

Стало очевидным, что для урегулирования конфликтов (споров) в сфере управления МКД необходимы новые подходы, основанные на иных принципах взаимодействия сторон конфликта с участием специалистов.

Вступивший в силу 1 января 2011 г. Федеральный закон от 27.07.2010 № 193-ФЗ “Об альтернативной процедуре урегулирования споров с участием посредника (процедуре медиации)” (далее – Федеральный закон № 193-ФЗ) предоставил новые возможности для разрешения конфликтов (споров) в сфере ЖКХ посредством медиации, необходимость и актуальность которой неоспорима.

Для справки

Медиация – это особый вид посредничества, при котором специалист-медиатор, следуя принципам добровольности, равноправия сторон, конфиденциальности и беспристрастности, создает условия для восстановления у сторон конфликта способности договариваться и принимать взаимовыгодные решения, полностью исчерпывающие конфликт и приводящие к его урегулированию.

Медиатор – это посредник – специалист, владеющий определенными знаниями, навыками, опытом, следующий принципам медиации. По существу, подготавливает стороны к тому, чтобы те смогли сесть за стол переговоров и начать конструктивный поиск взаимовыгодного решения. Медиатор не предлагает решения сторонам, его роль не является авторитарной. Задача медиатора – создать то безопасное пространство, в котором каждая из сторон сможет раскрыть глубину своего понимания конфликта и повернуться к другой стороне, поняв ее мотивацию тоже.

Целью применения процедуры медиации является урегулирование спора при содействии медиатора на основе добровольного согласия сторон в целях достижения ими взаимоприемлемого решения.

Именно в самой стратегии медиации “выигрыш – выигрыш” содержится главное отличие медиации от суда, т. е. возможность выработки взаимовыгодного решения на основе сотрудничества сторон, в то время как в суде одна из сторон всегда проигрывает.

Также не следует отождествлять медиацию с третейским судом, в отличие от которого медиатор не выносит решение.

Важно отметить, что Федеральным законом № 193-ФЗ предусмотрена возможность для конфликтующих сторон обратиться к медиатору, даже если конфликт уже рассматривается в суде. Для этого стороны должны в суде заявить о своих намерениях, и судебное разбирательство будет приостановлено на срок до 6 месяцев.

Возможные итоги процедуры урегулирования конфликта (спора) с участием медиатора

В случае если стороны в процессе процедуры медиации пришли к договоренностям по вопросам, затрагивающим интересы каждой из сторон, медиатор оформляет медиативное соглашение, которое подписывается сторонами. До подписания медиативного соглашения стороны могут обратиться при необходимости к юристу или адвокату за консультацией по содержанию достигнутых договоренностей. Медиативное соглашение, заключенное без передачи спора на рассмотрение суда, представляет собой гражданско-правовую сделку.

Если стороны пришли к договоренностям по отдельным совместно принятым предложениям, то ими может также быть подписан промежуточный или окончательный документ – Меморандум о взаимопонимании, который впоследствии может стать основой для медиативного соглашения или будет способствовать взаимовыгодному взаимодействию сторон.

Если после проведения процедуры медиации стороны не пришли к обоюдному согласию по урегулированию всех или отдельных разногласий по спору и не удалось заключить медиативное соглашение, по итогам проведения процедуры медиации составляется акт, содержащий, в частности, выводы, к которым пришли медиаторы в результате проведенных мероприятий. Этот документ может быть в дальнейшем использован в суде.

Следует отметить, что даже сам факт того, что стороны добровольно садятся за стол переговоров, уже свидетельствует о том, что они хотят договориться. И даже если сразу им это не удается, у них появляется время на осмысление ситуации, и, возможно, в дальнейшем конфликт все-таки будет разрешен, и стороны примут взаимовыгодное решение.

Естественен вопрос, насколько эффективным будет обращение к медиатору и какова надежность принятых решений? 

ПОЛНОСТЬЮ статью можно прочитать в майском номере журнала "ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера"



Мероприятия

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией





Электронная система

Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

Получить доступ
ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

Рассылка




© МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
Москва: 8 (495) 775-48-44 
Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

Получите техническую поддержку: 
по телефону: +7 (495)-937-90-82 
e-mail: sd@mcfr.ru 


  • Мы в соцсетях