Об обеспечении прав граждан при изъятии земельного участка для муниципальных нужд в случае признания дома аварийным

10476

Применение норм федерального и регионального законодательства, устанавливающих гарантии прав граждан в случае изъятия муниципалитетом земельного участка под аварийным домом, нередко приводит к спорам о способах и порядке реализации этих гарантий. Анализ складывающейся по данному вопросу судебной практики в каждом конкретном случае поможет оценить возможные последствия и избежать определенных рисков, в т. ч. затягивания процедур освобождения участков от аварийных домов из-за судебных споров с гражданами.

Подробнее разобраться в теме вы можете на наших курсах повышения квалификации:

Согласно ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае если собственники не осуществили снос или реконструкцию дома, земельный участок, на котором он расположен, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

Согласно Положению о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (далее – Положение), соответствующие решения принимает межведомственная комиссия, создаваемая в зависимости от вида собственности на жилищный фонд. Муниципалитет создает такую комиссию для принятия решений о признании непригодным муниципального и частного жилья. Отметим, что Положение говорит лишь о праве, а не об обязанности муниципалитета создавать межведомственную комиссию для оценки на непригодность частного жилья, однако на практике эта норма зачастую толкуется как обязанность. Подобный подход неизбежен в отсутствие норм законодательства, предусматривающих иной способ или иные полномочия по признанию частного жилья непригодным. На основании заключения комиссии орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием сроков отселения физических и юридических лиц.

Однако если речь идет о многоквартирном доме, помещения в котором принадлежат разным собственникам, в силу ст. 32 ЖК РФ межведомственная комиссия, принявшая решение о признании дома аварийным (которое оформляется согласно Положению в форме заключения), должна прежде всего предложить собственникам самостоятельно, в разумный срок решить вопрос о сносе дома. Невыполнение этой обязанности признается незаконным бездействием и впоследствии приводит к спорам с собственниками о способах и объемах гарантий их прав.

Пример

Администрация приняла постановление «О признании жилого дома аварийным и подлежащим сносу», в котором определен срок переселения граждан из этого дома, и направила предпринимателю копию заключения межведомственной комиссии. Предприниматель обратился в суд с заявлением о том, что бездействие администрации по ненаправлению ему как собственнику помещения требования о сносе имущества в разумный срок за счет собственных средств не соответствует действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Суды, включая ВАС РФ, согласились с этим[1].

Таким образом, муниципалитетам следует четко и буквально выполнять предписания закона, не допуская их «вольного» толкования. Как видно, простое уведомление собственника о принятом решении «О признании дома аварийным» не заменяет предложения в адрес собственников принять решение о сносе. Однако нередки случаи, когда муниципалитеты игнорируют указанное требование закона, считая его формальным (особенно в случае принятия программ переселения граждан из аварийного жилья). Вместе с тем суды неоднократно обращали внимание на необходимость соблюдения установленной законом процедуры. Так, в определении Высшего Арбитражного Суда РФ (далее – ВАС РФ) от 04.08.2011 № ВАС-7966/11 указано, что принятие органом местного самоуправления решений об изъятии требует соблюдения предварительной процедуры, установленной ч. 10 ст. 32 ЖК РФ.

Также возникает проблема определения «разумного» срока. Законодатель не дает никаких ориентиров на этот счет. Из буквального смысла этой нормы вытекает, что срок должен быть достаточным не просто для принятия собственниками решения о сносе, а для осуществления сноса. Очевидно, что для этого потребуется значительный период времени, в течение которого собственники сами должны найти варианты расселения. Вместе с тем существуют судебные решения о признании недействительными сроков, установленных местными актами для принятия собственниками мер по сносу.

Пример

Постановлением мэра г. Омска от 29.12.2007 жилой дом признан подлежащим сносу, срок для принятия собственниками мер к сносу жилых помещений был установлен до 31 декабря 2011 г. Решением Центрального районного суда г. Омска от 10.03.2011 указанное постановление в части срока признано недействительным, так как межведомственная комиссия пришла к выводу о том, что техническое состояние строения оценивается как недопустимое, при котором существует явная опасность для пребывания людей в данном здании.

Очевидно, что самостоятельное решение собственниками проблемы сноса и расселения возможно лишь в отношении малоквартирных домов и при сильной заинтересованности собственников в земельном участке при условии наличия средств для его освоения и прочих условий. На практике собственники, как правило, никаких решений не принимают, а рассчитывают на действия органов власти и гарантии, предоставленные государством. В связи с этим целесообразно инициировать проведение общего собрания собственников для принятия ими однозначного решения о судьбе дома.

Лишь бездействие собственников порождает обязанность муниципалитета решать вопросы освобождения жилых помещений путем изъятия земельного участка и каждого жилого помещения. То, что предписанные законом действия в этом случае являются не правом, а обязанностью муниципалитета, однозначно определено в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2009 г., утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 25.11.2009.

В частности, суд указал, что «решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Бездействие органа местного самоуправления по принятию соответствующих решений, необходимых для соблюдения процедур, перечисленных в ч. 10 ст. 32 ЖК РФ, является основанием для его обжалования гражданами в порядке, предусмотренном гл. 25 ГПК РФ».

Длительное бездействие органа власти в указанных случаях может привести к тяжелым последствиям. Дом может обрушиться, могут пострадать люди и их имущество. Такие ситуации, к сожалению, встречаются.

Пример

Апелляционным определением арбитражного суда от 03.09.2012 по делу № 33-2486/2012 с администрации г. Астрахани взыскана компенсации за утраченное жилье в пользу его собственника – гражданина. Дом был признан аварийным и расселялся постепенно в течение нескольких лет, однако часть дома до завершения расселения обрушилась, погибли люди. Виновное должностное лицо привлечено к уголовной ответственности. Суд по гражданскому делу признал, что в течение длительного времени администрацией г. Астрахани вопрос о реконструкции либо сносе дома, а также об изъятии земельного участка для муниципальных нужд и о выкупе жилых помещений не разрешался. По мнению судебной коллегии, неисполнение положений жилищного законодательства по обеспечению жилищных прав граждан, проживающих в доме, признанном непригодным для проживания, не лишает граждан права требовать защиты их прав, в т. ч. путем взыскания выкупной цены помещения.

Как же должен действовать муниципалитет в случае непринятия собственниками аварийного дома решения о сносе (или принятия решения об отказе решать данный вопрос самостоятельно)?

Из ст. 32 ЖК РФ следует, что муниципалитет принимает решения об изъятии:

- земельного участка, на котором расположен дом, для муниципальных нужд;

- каждого жилого помещения в доме.

Эти решения необходимо зарегистрировать и лишь после этого начинать работу с собственниками по определению способа расселения.

Судебная практика свидетельствует, что суды по аналогии применяют эти нормы и к собственникам нежилых помещений в аварийном доме (определение ВАС РФ от 29.08.2012 № ВАС-8681/12). Следовательно, муниципалитетом должно приниматься решение об изъятии каждого, в т. ч. нежилого, помещения в доме, имеющего конкретного собственника. Не принимается такое решение только по помещениям, относящимся к общему имуществу собственников в многоквартирном доме.

Нередко задается вопрос, почему ст. 32 ЖК РФ предусматривает изъятие участка под аварийным домом только для муниципальных нужд – ведь в доме могут быть помещения разных собственников, в т. ч. федеральной и региональной собственности?

Отвечая на этот вопрос, Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума ВС РФ № 14) отметил, что муниципальные нужды в данном случае «заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан».

Одной из самых распространенных ошибок муниципалитетов (помимо несоблюдения требований закона о принятии перед расселением дома указанных выше решений) является нарушение закона при определении способа изъятия помещения.

Статья 32 ЖК РФ определила только два способа изъятия помещений у собственников – выкуп либо мена на другое помещение с зачетом стоимости. Реализация этих способов вызывает самое большое количество споров.

В соответствии с ч. 1 ст. 32 ЖК РФ основным способом изъятия помещения у собственника аварийного дома является выкуп помещения. Второй способ – предоставление взамен изымаемого помещения равноценного жилья – осуществляется только по взаимному согласию муниципалитета и собственника. Выкуп также оформляется соглашением между муниципалитетом и собственником, но существует большая разница в последствиях незаключения такого соглашения как в первом, так и во втором случаях.

Если муниципалитет предложил собственнику выкуп, но собственник не согласился (например, его не устроила выкупная цена), муниципалитет вправе осуществить принудительный выкуп через суд (при условии, конечно, что докажет обоснованность выкупной цены). При этом (что очень важно) собственник не вправе настаивать на другом способе изъятия и требовать предоставления взамен изымаемого другого жилья. Муниципалитет вправе предоставить другое жилое помещение при наличии такой возможности, но не обязан это делать.

И наоборот, орган местного самоуправления не вправе настаивать на переселении собственника в другое помещение, если он отказывается.

На это прямо и недвусмысленно указывает постановление Пленума ВС РФ № 14: «требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение, не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с ч. 8 ст. 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.

Суд также не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания ст. 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения».

Казалось бы, все довольно понятно. Почему же до сих пор возникают споры (при неодинаковых, следует заметить, решениях судов разных инстанций)?

Причиной тому являются особенности решения проблем аварийного жилья, установленные Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (далее – Федеральный закон № 185-ФЗ). В конце 2008 г. в него была включена глава 6.1 «Особенности предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда с учетом необходимости стимулирования развития рынка жилья». Как известно, одной из задач создания Фонда было решение проблемы переселения граждан из аварийного жилья, для чего принимались соответствующие муниципальные и региональные программы. В соответствии с ч. 5 ст. 20.1 Федерального закона № 185-ФЗ финансовая поддержка за счет средств Фонда на переселение граждан предоставлялась субъектам РФ на приобретение жилых помещений в многоквартирных домах. А часть 4 ст. 20.1 указывала, что переселение граждан осуществляется в соответствии с жилищным законодательством путем предоставления органами местного самоуправления жилых помещений, приобретенных в собственность субъектами РФ и переданных в муниципальную собственность. Эти нормы утратили силу с принятием Федерального закона от 25.12.2012 № 270-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства”».

Кроме того, Федеральным законом от 29.12.2010 № 441-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства” и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» в ст. 16 Федерального закона № 185-ФЗ были введены нормы (действующие и в настоящее время), которые предписывают расходование средств долевого финансирования переселения из аварийного жилья исключительно на приобретение у застройщиков жилых помещений в многоквартирных домах, если иное не предусмотрено региональной адресной программой, и (или) на строительство таких домов. Устанавливается также, что региональная адресная программа может предусматривать выплату за счет указанных средств собственникам жилых помещений выкупной цены в соответствии со ст. 32 ЖК РФ при условии наличия у таких лиц в собственности других жилых помещений, пригодных для проживания.

С учетом введения этих норм возник вопрос: не являются ли они исключением из предусмотренного ст. 32 ЖК РФ общего правила, обязывающего муниципалитет прежде всего к выкупу изымаемого жилья и лишь при согласии собственника – к предоставлению ему другого помещения. Иными словами, является ли включение аварийного дома в адресную программу по Федеральному закону № 185-ФЗ основанием для использования единственного способа расселения – в другое жилое помещение, приобретенное и переданное муниципалитету за счет средств финансовой поддержки? Используется ли в данном случае выкуп только при условии наличия у собственника другого жилья?

Практику по разрешению этой проблемы судами однозначной не назовешь. Разные позиции высказаны и на уровне Верховного Суда РФ.

 

[1] Определение ВАС РФ от 19.10.2012 № ВАС-13225/12.



Мероприятия

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией





Электронная система

Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

Получить доступ
ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

Рассылка




© МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
Москва: 8 (495) 775-48-44 
Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

Получите техническую поддержку: 
по телефону: +7 (495)-937-90-82 
e-mail: sd@mcfr.ru 


  • Мы в соцсетях