Как контролировать подрядчиков

2584
Критерии отбора и нормативы оценки результата

Критерии отбора

К сожалению, общепринятых критериев отбора подрядчиков на рынке нет. Мы и, полагаю, большинство управляющих компаний (УК) работаем с долгосрочными партнерами и определяем критерии взаимодействия еще на ранних стадиях партнерства, чтобы совместно двигаться к общей цели. В нашей компании подрядчики выбираются по принципу компетенции, они должны соответствовать заданию. Чаще всего мы подходим к отбору исполнителя комплексно по направлениям деятельности, хотя от проекта к проекту могут возникать различные нюансы. Если партнер не может исполнить наши задачи квалифицированно, ищем того, кто сделает это лучше.

Конечно, мы мониторим цены, но также важен критерий качества. Отбор по цене является наиболее простым и распространенным, могут учитываться какие-то репутационные параметры. У потенциального подрядчика часто запрашивают портфолио не для того, чтобы полюбоваться красивыми картинками, а чтобы подтвердить его квалификацию. Квалификация лучше всего подтверждается мнением тех, кто доверяет этому подрядчику. Если ему доверяют Ашан, Мега или какой-то иностранный бренд, то да, наверняка он проявил себя как надежный партнер.

Однако когда на рынке критерии отсутствуют как таковые, не создана и нормальная система рейтинга компаний, и их независимая оценка, которая могла бы быть сформирована на уровне ассоциаций. Если компания входит в какую-то знаковую ассоциацию, это гарантирует ее профессионализм и ответственность, иначе такую компанию исключили бы из ассоциации.

В России такой гарантии качества подрядчика нет, поэтому все, кто сегодня подбирает исполнителей, немного рискуют. Конечно, большинство старается работать с компаниями, которые у всех «на слуху», а не с новичками, ведь новичок – это «темная лошадка». Хотя есть и такие известные операторы, к которым не обращаются или обращаются, когда важнее малая цена, а не качество.

Внутренние регламенты

В нашей УК мы стараемся подбирать подрядчиков не на направление деятельности – клининг или техническое обслуживание. Мы формируем комплексную производственную программу, в которой регламентированы конкретные действия с четким их описанием и заданием периодичности. Недопустимо договариваться с подрядчиком на уровне «подумай сам, как лучше сделать». Определить, что и как делать, – обязанность УК. К тому же при таком подходе самим гораздо легче выбирать подрядчиков. Нам не нужен интеллектуал, нам нужен добросовестный исполнитель, который выполнит то, что мы ему сказали, и ровно столько раз, сколько написано в договоре. И тогда снижается цена, уменьшаются риски самого подрядчика. Вопрос контроля выполненных работ сводится к контролю количества и соблюдения технологичности выполненных мероприятий.

Задача УК – разбить работу на такие операции, которые бы не вызывали сомнений, как это лучше сделать. Если это касается оперативных действий по инцидентам, то соответственно УК должна организовать и производить проверку на соответствие инструкции произведенного действия. Самое главное в работе УК – исключить требование к подрядчику: «А почему вы не подумали? Ну, это же было логично!». Логично это должно быть для УК. Должны быть конкретные четкие поручения: этот кран повернуть 10 раз, если на улице температура спустилась до 8 °С и держится там три дня, то обязательно следует повернуть вот этот вентиль, а вот этот выключить. Не думать: «А почему?». Да, мы требуем от своих подрядчиков, чтобы они замечали недостатки и, не стесняясь, говорили об этом. Но не это их основная задача. Их задача – выполнить, как написано.

Какова роль УК на самом деле? Быть квалифицированным заказчиком от лица собственника помещений МКД. То есть собственник говорит: «Хочу жить хорошо! Хочу, чтобы все было надежно, работало, не беспокоило и т. д.». Задача УК – перевести эти слова с бытового языка на язык технологических регламентов. То есть что такое хорошо? Это большая стопка документации, в которой описывается, что для того, чтобы было «хорошо», нужно сделать 10 тыс. таких-то мероприятий, 5 тыс. таких-то. И еще штук 25 инструкций, которые нужно выполнить в случае, если случится 50 таких-то событий. Вот наша задача.

А задача подрядчика сводится к тому, чтобы подобрать квалифицированный персонал, экипировать, обучить, аттестовать, контролировать правильность выполнения работ, следить за дисциплиной, сроками, сформировать для них маршрутные листы, чтобы они оптимально выполняли мероприятия, не просиживали без дела, но лишний раз и не перегружались тоже, – т. е. выполнить свои задачи по количеству и качеству, не думая, как это сделать. Такой подход очень упрощает поиск подрядчиков, потому что большинство компаний могут выполнить, но не могут придумать. Придумаем мы сами и тем самым исключим возможные ошибки и трактовки.

Нормативы контроля подрядчика

Мы периодически разрабатываем и модернизируем нормативы. На самом деле в этом нет ничего сверхъестественного. В зависимости от здания и ситуации формируются программы по контролю исполнения заказа. Они различные и могут касаться и внешнего вида, и поведения подрядчика, и количества мероприятий. Классически выбирается 5–10% мероприятий, которые проверяют несколькими способами. Способы могут быть визуальные (осмотры территории), документарные (если в документах не отражено проведенное мероприятие, то оно считается невыполненным) и инструментальные (когда проводятся измерения, выборочная разборка смонтированных элементов и т. п.). Также контроль может осуществляться уже после выполнения мероприятий и непосредственно во время работы (с внезапным выездом проверяющего). Если есть замечания, то следующим важным шагом является внимательная их отработка.

Подрядчиков нельзя чересчур терроризировать, как любят делать у нас на рынке управления МКД. Поймали на несделанном мероприятии и половину гонорара – долой. Априори нужно предполагать, что 100% мероприятий не выполняет никто. Я был бы удивлен, если бы наши коллеги добросовестно выполняли хотя бы 50% из того, что они пишут в акте. Но надо стремиться к лучшему и ставить перед собой актуальные и выполнимые задачи. Если в процессе работы 97% выполненных мероприятий достигнуто, как было договорено с заказчиком, это считается нормальным. По поводу невыполненных 3% мы говорим: «Давайте попробуем улучшить результат до 98%, а потом до 99%». Но нельзя судить отдельно по мероприятию, здесь нужен совокупный объем информации, который потом будет тщательно обрабатываться. Конечно, нужно еще учитывать, критичны или нет эти невыполненные 3% работ, и реагировать соответствующим образом.

Договоры и санкции

До сих пор в этом вопросе нет единства и понимания, как улучшить ситуацию на рынке, потому что это должно выражаться в системе показателей: например, 97% исполнено – нарекания отсутствуют. Следует принять какой-то комплекс показателей, которые должны выполняться. Сейчас в основном применяются фиксированные штрафы за отклонения от договора или сметы. В нашей УК мы начинаем внедрять систему комплексных показателей для подрядчика. Эта работа идет тяжело. На рынке чаще всего применяются штрафы и необъективные суждения со стороны как УК, так и подрядчика. Не выполнили комплекс мероприятий и на свое усмотрение – долой вам 20% цены, а дальше начинаются споры: справедливо это или нет. Это свидетельствует о незрелости рынка.

ПОЛНОСТЬЮ текст статьи можно прочитать в августовском номере журнала "Управление многоквартирным домом"



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией





    Электронная система

    Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

    Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

    Получить доступ
    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

    Рассылка




    © МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    
    • Мы в соцсетях
    ×

    Подпишитесь на бесплатные рассылки, и получайте актуальную информацию обо всех нюансах, касающихся Вашей профессии! Будьте с нами!