Оспаривание сделок, совершенных от имени ТСЖ неуполномоченным лицом: обзор судебной практики

1673
Так уж повелось, что термин «товарищество собственников жилья» ассоциируется с наличием многочисленных правовых проблем. Зачастую это следствие того, что ТСЖ создается и управляется людьми, которые, возможно, хорошие хозяйственники и «управленцы», но с тонкостями юриспруденции знакомы лишь отчасти. В сочетании с нежеланием «раскошелиться» на юриста и недобросовестностью огромного количества организаций, ведущих бизнес, связанный в большей или меньшей степени с управлением многоквартирным домом, это приводит к проблемам, избежать которых гораздо легче, чем разрешать.

Так уж повелось, что термин «товарищество собственников жилья» ассоциируется с наличием многочисленныхправовых проблем. Зачастую это следствие того, что ТСЖ создается и управляется людьми, которые, возможно, хорошие хозяйственники и «управленцы», но с тонкостями юриспруденции знакомы лишь отчасти. В сочетании с нежеланием «раскошелиться» на юриста и недобросовестностью огромного количества организаций, ведущих бизнес, связанный в большей или меньшей степени с управлением многоквартирным домом, это приводит к проблемам, избежать которых гораздо легче, чем разрешать.

Достаточно часто при взаимодействии с ТСЖ приходится сталкиваться с ситуациями, когда непосредственное управление осуществляется лицом, напрямую не поименованным в уставе или Жилищном кодексе РФ в качестве органа управления ТСЖ. Наиболее распространенным вариантом является исполнение всех требуемых полномочий – подписание договоров, выдача доверенностей и т. п. – так называемыми председателями ТСЖ, управляющими ТСЖ и иными категориями лиц, чье наименование зависит только от фантазии заключивших соответствующий договор. При этом возникают даже несколько комичные ситуации, когда доверенность, например, по факту выдается управляющему Председателем правления ТСЖ, однако в самой доверенности лицо поименовано в качестве Председателя ТСЖ. Даже такое, казалось бы, несущественное обстоятельство может стать основанием для оспаривания соответствующей сделки как заключенной от имени ТСЖ в соответствии со ст. 183 ГК РФ.

В соответствии со ст. 144 ЖК РФ органами управления ТСЖ являются общее собрание собственников, правление товарищества. Представляется, что в данной статье допущена серьезная неточность, поскольку такой коллегиальный орган, как правление, едва ли может осуществлять свою деятельность без единоличного исполнительного органа. Косвенно это подтверждается ст. 149 ЖК РФ, в которой предусмотрено избрание из состава правления ТСЖ председателя правления ТСЖ, который наделяется административно-распорядительными полномочиями. Несмотря на то, что иначе как недоработкой указанное обстоятельство назвать нельзя, его приходится применять на практике при доказывании фактов незаключенности договоров или признании сделок недействительными.

Автором уже описывалась ситуация, когда сделка от имени ТСЖ заключалась органом управления с превышением полномочий[1]. В рассматриваемом же случае сделку можно квалифицировать как совершенную неуполномоченным лицом в соответствии с ст. 183 ГК РФ.

На основании постановления Пленума ВАС РФ от 14.05.1998 № 9 «О некоторых вопросах применения статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации при реализации органами юридических лиц полномочий на совершение сделок» если полномочия органа юридического лица на совершение сделки ограничены учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в законе, и при ее совершении указанный орган вышел за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, в случаях, когда будет доказано, что другая сторона сделки знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.

В связи с этим следует иметь в виду, что ст. 174 ГК РФ не применяется в случаях, когда орган юридического лица действовал с превышением полномочий, установленных законом. При этом надлежит руководствоваться ст. 168 ГК.

В рассматриваемой ситуации речь идет не о ничтожной сделке, а о сделке оспоримой (т. е. не являющейся недействительной по своей природе), так как в соответствии с п. 1 ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

В информационном письме от 23.10.2000 № 57 «О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации» Президиум ВАС РФ призывает суды при разрешении споров, связанных с применением п. 2 ст. 183 ГК РФ, принимать во внимание, что под прямым последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься:

– письменное или устное одобрение независимо от того, адресовано ли оно непосредственно контрагенту по сделке;

– признание представляемым претензии контрагента;

– конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки (например, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке);

– заключение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой;

– просьба об отсрочке или рассрочке исполнения;

– акцепт инкассового поручения.

При оценке судами обстоятельств, свидетельствующих об одобрении представляемым – юридическим лицом соответствующей сделки, необходимо принимать во внимание, что независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или лица, уполномоченных в силу закона, учредительных документов или договора заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.

Действия работников представляемого по исполнению обязательства, исходя из конкретных обстоятельств дела, могут свидетельствовать об одобрении при условии, что эти действия входили в круг их служебных (трудовых) обязанностей или основывались на доверенности либо полномочие работников на совершение таких действий явствовало из обстановки, в которой они действовали (абз. 2 п. 1 ст. 182 ГК РФ).

Несмотря на то что в Гражданском кодексе РФ указано на необходимость доказывания последующего одобрения сделки, т. е. используется некая «презумпция неодобрения», суды зачастую исходят от обратного, т. е. от отсутствия доказательств ее неодобрения, что в свою очередь свидетельствует об одобрении сделки представляемым.

Пример

ТСЖ «Военный городок летчиков – Авиатор» обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к ООО «Виктор плюс» о признании сделки – договора на отпуск тепловой энергии и водопроводной воды для горячего водоснабжения, заключенного между ТСЖ «Военный городок летчиков – Авиатор» и ООО «Виктор плюс», – недействительной (ничтожной).

По утверждению истца, указанный договор заключен с превышением полномочий председателя правления ТСЖ, установленных законом.

Согласно пп. 14.1, 14.2 устава ТСЖ «Военный городок летчиков – Авиатор» председатель правления обеспечивает выполнение решений общего собрания правления, совершает сделки, одобренные правлением товарищества. По мнению истца, поскольку правлением ТСЖ заключение сделки не одобряло, председатель правления действовал с превышением полномочий, в связи с чем договор на отпуск тепловой энергии (отопления) является недействительным.

Арбитражными судами всех инстанций было указано, что председатель ТСЖ не является органом управления ТСЖ. В связи с этим в данном случае отсутствует факт заключения сделки органом юридического лица с превышением предусмотренных законом полномочий. Подписание спорного договора председателем товарищества от имени ТСЖ без соответствующего решения правления членов товарищества следует рассматривать как заключение договора неуполномоченным лицом. Поскольку истец не доказал неодобрения спорной сделки, судами было отказано в удовлетворении исковых требований (постановление ФАС Поволжского округа от 22.11.2011 по делу № А55-1615/2011).

Несмотря на то что в данном подходе присутствует, на взгляд автора, определенное противоречие с действующим законодательством (в соответствии со ст. 183 ГК РФ сделка, совершенная за пределами полномочий, считается совершенной от имени представителя, если не доказано прямое ее последующее одобрение представляемым, т. е. доказыванию подлежит именно одобрение, а не факт его отсутствия), сложившаяся в правоприменительной практике тенденция возлагает обязанность по доказыванию отсутствия неодобрения именно на заявителя требования о недействительности договора. Данное обстоятельство отчасти является следствием позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 08.02.2011 № 13970/10 по делу № А46-18723/2008. В указанном акте, в частности, было отмечено, что в случае наличия спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной ст. 10 ГК РФ.

Таким образом, при заявлении требования о недействительности договора в соответствии со ст. 183 ГК РФ необходимо быть готовым к предъявлению убедительной доказательственной базы, свидетельствующей об отсутствии одобрения оспариваемой сделки со стороны ТСЖ.

ПОЛНОСТЬЮ статью можно прочитать в августовском номере журнала "ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера"



[1] Попов Р.М. Превышение полномочий управляющего на заключение договоров // Управление многоквартирным домом. 2013. № 3.



Мероприятия

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией





Электронная система

Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

Получить доступ
ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

Рассылка




© МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
Москва: 8 (495) 775-48-44 
Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

Получите техническую поддержку: 
по телефону: +7 (495)-937-90-82 
e-mail: sd@mcfr.ru 


  • Мы в соцсетях