Следует ли банкротить управляющую организацию

2774
Управление многоквартирным домом - сложный вид профессиональной деятельности с достаточно высокими финансовыми рисками. Порой управляющая организация накапливает солидные долги перед ресурсоснабжающими предприятиями, и те предлагают инициировать процедуру банкротства. Будет ли правильным такой шаг? Какова должна быть позиция городской администрации в этой ситуации?

Управление многоквартирным домом - сложный вид профессио­нальной деятельности с доста­точно высокими финансовыми рисками. Порой управляющая организация накапливает солид­ные долги перед ресурсоснабжающими предприятиями, и те предлагают инициировать про­цедуру банкротства. Будет ли правильным такой шаг? Какова должна быть позиция городской администрации в этой ситуации?

Д.П. Гордеев,

ведущий юрисконсульт направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города»

Прежде всего целесообразно проанализировать при­чины образования задолженности управляющей органи­зации - являются ли они частными, связанными с особен­ностями осуществления деятельности именно этой управляющей организацией, или общими, характерными для всех (большинства) управляющих организаций в го­роде.

Наиболее существенной причиной образования за­долженности управляющих организаций перед ресурсо-снабжающими организациями является несоответствие способов (методик) определения размера платы за ком­мунальные услуги, которые применяют управляющие ор­ганизации, выставляя счета потребителям в многоквар­тирных домах, и расчета размера платы за приобретенные коммунальные ресурсы, которые используют ресурсоснаб-жающие организации, выставляя счета управляющим организациям.

Пример

Подтверждением возможности необоснованного возникновения долгов управляющих организаций перед ресурсоснабжающими организациями могут служить, например, результаты аудиторской проверки, проведенной в Воронеже*.

Заказчиком анализа платежной дисциплины управляющих органи­заций стала СРО «Воронежская коммунальная палата». Аудиторы пришли к выводу, что управляющие организации не только не вино­ваты в возникновении долгов перед поставщиками воды, энергии и тепла, но еще и переплатили им. Причина, по мнению аудиторов, в том, что в системе «потребитель - управляющая организация -ресурсоснабжающая организация» был пробел, связанный с раз­личиями порядка определения объемов потребления коммунальных ресурсов, которые необходимо было оплатить: часть граждан пла­тили за коммунальные услуги по индивидуальным приборам учета, а поставщики требовали оплаты управляющими организациями потребленных в многоквар­тирном доме коммунальных ресурсов по нормативам по­требления, так как коллектив­ные (общедомовые) приборы учета отсутствуют.

>> Управляющей и ресурсоснабжающей органи­зациям следует согласовать способы определения объ­емов потребленных в МКД коммунальных ресурсов.

>> Управляющая органи­зация не может применить никаких санкций к нанима­телям, с которыми у нее нет договорных отношений.

Если основной при­чиной банкротства управляющей организа­ции является несоответствие собранной ею платы за коммунальные услуги объему по­ставленных в многоквартирные дома ресур­сов (соответственно, несовпадение размера счетов, выставляемых ресурсоснабжающей организацией, и счетов, выставленных управляющей организацией потребителям коммунальных услуг), то банкротство данной управляющей организации не решит суще­ствующую проблему. «Новая» управляющая организация попадет в точно такую же ситу­ацию, поскольку, населению невозможно предъявить платежи, идущие вразрез с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям по­мещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, которыми обязана руководствоваться управляющая организа­ция. Поскольку у управляющей организации обычно нет других доходов, кроме платы собственников, нанимателей и арендаторов помещений в многоквартирном доме (и чаще всего нет ликвидного недвижимого имуще­ства), ресурсоснабжающая организация не получит требуемой суммы долга. Другая управляющая организация, приступив к управлению домами, которые находились в управлении обанкротившейся организации, не наследует ее долгов перед ресурсоснабжающими организациями (а отказать ей в заключе­нии договора ресурсоснабжения поставщик в соответствии с Правила­ми, обязательными при заключении управляю­щей организацией или ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализирован­ным потребительским кооперативом догово­ров с ресурсоснабжающими организациями, утв. постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 № 124, не вправе).

Процедуры банкротства придется при­менять также и к другим управляющим орга­низациям. При этом финансовые потери ресурсоснабжающей организации будут расти.

В этом случае управляющей и ресурсоснабжающей организациям необходимо было согласовать в договоре ресурсоснабжения баланс платежей за потребленный в доме объем коммунальных ресурсов, определяемый в порядке, установленном для оплаты коммунальных услуг по действу­ющим Правилам предоставления комму­нальных услуг гражданам. Рекомендации в отношении таких подходов направлялись Минрегионом России*. Это достигается установлением в договорах ресурсоснабжения скоординированных расчетных спосо­бов определения объемов потребления коммунальных ресурсов в многоквартирном доме.

До вступления в действие Правил пре­доставления коммунальных услуг собст­венникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, возможным вариантом решения проблемы на региональном и (или) местном уровне было достижение при учас­тии органов государственной власти субъек­та РФ и (или) органов местного самоуправ­ления согласования в договоре ресурсоснабжения между ресурсоснабжающей органи­зацией и управляющими организациями порядка определения объемов предостав­ленных ресурсов и расчетов за поставленные ресурсы, о проведении взаимосверки за предшествующий соглашению период.

Правила, обязательные при заключении управляющей организацией или ТСЖ либо

Письма Минрегиона России от 13.02.2007 № 2479-РМ/07 «О применении пункта 8 Правил предостав­ления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства Российской Фе­дерации от 23 мая 2006 г. № 307», от 29.11.2007 № 21492-СК/07 «О заключении договоров исполни­телей коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями» и от 28.05.2007 № 10087-ЮТ/07.

жилищным кооперативом или иным специа­лизированным потребительским кооперати­вом договоров с РСО, утв. постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 № 124[1], и Требования к осуществлению расчетов за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, утв. постановлением Правительства РФ от 28.03.2012 № 253[2], данные вопросы урегулировали.

Еще одной важной и общей причиной воз­никновения задолженности управляющих организаций перед ресурсоснабжающими организациями является задолженность по­требителей (населения) за предоставленные коммунальные услуги. Если до вступления в силу Жилищного кодекса РФ риски непла­тежей несли ресурсоснабжающие организа­ции и могли в определенной степени учиты­вать их в тарифах на коммунальные услуги (ресурсы), то сейчас эти риски полностью переложены на управляющие организации. Однако законодательство не запрещает для покрытия рисков задолженности потребите­лей как за жилищные, так и за коммунальные услуги учитывать их в предлагаемом общему собранию собственников помещений в много­квартирном доме размере платы за содержа­ние и ремонт общего имущества в многоквар­тирном доме. Несмотря на непопулярность подобных предложений, управляющим орга­низациям без такой меры будет невозможно обеспечить необходимое качество содержа­ния и ремонта общего имущества в много­квартирном доме и выполнение своих обяза­тельств перед ресурсоснабжающими органи­зациями. При этом, конечно, целесообразно исключить из практики административное регулирование на местном уровне размера платы за содержание и ремонт общего имуще­ства в многоквартирном доме для собственни­ков помещений в многоквартирном доме, по­скольку это противоречит пп. 34 и 36 Правил содержания общего имущества в многоквар­тирном доме, утв. постановлением Правитель­ства РФ от 13.08.2006 № 491, и не дает управ­ляющим организациям возможности учиты­вать риски неплатежей в плате за управление

>> Административное регулирование на местном уровне размера платы за содержание и ремонт об­щего имущества в МКД для собственников помещений в доме целесообразно исключить из практики.

многоквартирным домом. Также необходимо пре­кратить практику указа­ния в договорах управле­ния многоквартирными домами возможности при­менения к расчетам с собственниками помеще­ний в многоквартирном доме размеров платы, устанавливаемых ор­ганами местного самоуправления для нани­мателей жилых помещений государственного и муниципального жилищного фондов. По по­нятным причинам так управляющим органи­зациям легче уходить от ответственности за повышение размера платы.

Для устранения такой причины возникно­вения долгов управляющих организаций перед ресурсоснабжающими организациями, как «недосбор», администрация города мо­жет предпринять следующее.

I. Содействовать (при участии органов государственной власти субъекта РФ) до­стижению соглашения между ресурсоснаб-жающими организациями и управляющими организациями о разделении рисков непла­тежей конечных потребителей коммунальных услуг. Как вариант, это возможно путем предоставления ресурсоснабжающими ор­ганизациями скидки управляющим органи­зациям по оплате коммунальных ресурсов при оплате в установленный договором срок не менее 95% (к примеру) стоимости соот­ветствующих ресурсов. Предоставление скидки на условиях, установленных догово­ром, допускается законодательством, и уже есть такой опыт. Например, в Череповце при участии администрации города достигнуто подобное соглашение между управляющими организациями и ресурсоснабжающими ор­ганизациями.

Такое соглашение поможет добросовест­ным управляющим организациям не иметь долгов перед ресурсоснабжающими органи­зациями при определенном уровне неплате­жей населения и создаст стимулы к работе по уменьшению неплатежей.

II. Способствовать переходу к дейст­вительно договорным взаимоотношениям между управляющими организациями и соб­ственниками помещений в многоквартирных домах (чтобы управляющая организация могла управлять рисками, связанными с не­своевременной оплатой и неплатежами). Это предполагает, в частности:

а) самостоятельное определение каждой организацией предложений стоимости своих услуг и работ;

б) установление в договоре фиксирован­ной платы за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквар­тирном доме и, соответственно, стоимости каждой работы и услуги только на один год при условии индексации размера платы во все последующие годы реализации догово­ра управления многоквартирным домом исходя, например, из уровня инфляции за прошлый год или прогнозного уровня инфля­ции в субъекте РФ;



[1]Вступили в силу с 28 февраля 2012 г.

[2]Данные Требования вступили в силу с даты вступления в силу новых Правил предоставления комму­нальных услуг, утв. постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, т. е. с 1 сентября 2012 г.

ПОЛНОСТЬЮ статью можно прочитать в сентябрьском номере журнала "ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера"



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией




    Обновлено 14.08.2017
    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ




    © Актион-МЦФЭР, 2006-2017. Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-68225 от 27.12.2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    Политика обработки персональных данных

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    Вы - работник сферы ЖКХ? Зарегистрируйтесь!

    Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
    После регистрации вы сможете:

    • читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
    • бесплатно подписаться на ежедневные новости по жилищно-коммунальному и городскому хозяйству
    • оставлять комментарии к материалам
    • задавать вопросы экспертам

    Оставайтесь с нами!
    с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ
    По всем вопросам обращайтесь по номеру: +7 (800) 775-48-44

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль