Как отсудить у государства нежилые помещения, относящиеся к общему имуществу в многоквартирном доме

1779
Рекомендации юриста

Противостояние между членами ТСЖ «Дом на Пожарском» (ТСЖ) и Федеральным государственным бюджетным учреждением «Управление по эксплуатации жилого фонда» Управления делами Президента РФ (ФГБУ) по спорному вопросу об отношении нежилых помещений в доме к общему имуществу началось с 2010 г.*

Дом ТСЖ стоял на балансе Совмина СССР, и управление домом осуществлялось госучреждениями до того момента, как в апреле 2009 г. общим собранием собственников помещений в доме было создано ТСЖ и дом был передан под управление ему.

Историческая справка

Жилой дом был построен в 1989 г. как здание для проживания работников Совмина СССР, в нем в свое время жил Н.И. Рыжков – председатель Совмина СССР (1985–1990 гг.). На чердачном техническом этаже дома нежилые помещения были заняты под спортзал со спортивными снарядами, шведской стенкой, велотренажерами, лодкой-тренажером, столом для пинг-понга, некоторые помещения предназначались для сушки белья и хранения садового инвентаря, библиотеки, в основе которой была огромная коллекция книг Н.И. Рыжкова, большая часть библиотеки позже была подарена монастырю близ Прохоровского поля.

В 2006 г. ФГБУ зарегистрировало на правах собственности за Российской Федерацией нежилые помещения в доме площадью 566 и 144 кв. м. Регистрация нежилых помещений прошла интересным способом. В состав сформированного объекта права общей площадью 566 кв. м вошли нежилые помещения, расположенные на разных этажах дома (в подвале, на цокольном и техническом этажах) и различные по своему функциональному назначению (внеквартирные кладовки, подсобные и служебные помещения, уборные). К объекту площадью 144 кв. м отнесли гаражи, расположенные на первом этаже дома. А сформированы и поставлены на учет они были как два единых объекта, после регистрации права собственности им были присвоены условные номера № 77-77-13/008/2006-379 и №77-77-13/01/2006-308.

Согласно СНиП 2.08.01-89 в городах и поселках в жилых зданиях любой этажности в первом, цокольном или подвальном этажах допускалось предусматривать кладовые для хранения уборочного инвентаря, оборудованные раковиной. Допускалось устройство внеквартирных кладовых для жильцов дома: хозяйственных, для хранения овощей, а также для твердого топлива.

Бывшая управляющая организация (она же балансодержатель дома) в лице ФГБУ собирала денежные средства с жильцов дома, которые пользовались гаражами и внеквартирными кладовыми для хранения своих вещей, т. е., говоря юридическим языком, использовали их для удовлетворения своих социально-бытовых потребностей. С жильцов дома взималась плата за техническое содержание и на эксплуатационные нужды дома, но никак не арендная плата. То есть любой жилец дома мог пользоваться внеквартирными кладовыми для хранения своих личных вещей, ключи находились в свободном доступе на охране на первом этаже здания.

Однако ФГБУ утверждает, что внеквартирные кладовые носят самостоятельный характер, имеют как бы самостоятельные входы и не относятся к общему имуществу дома.

Далее одному чиновнику в Управлении делами Президента РФ пришла в голову идея, что нежилые помещения в виде внеквартирных кладовых в жилом доме можно сдавать в аренду, предварительно сделав «независимую» оценку рыночной величины арендной платы. Рыночная величина годовой арендной ставки по результатам оценки на 6 июля 2011 г. составила 6005 руб. за 1 кв. м.

После этого ФГБУ письменно уведомляет жильцов дома о том, что Управление делами Президента РФ осуществляет полномочия собственника в отношении имущества Российской Федерации и на основании перечня имущества, подлежащего передаче в аренду, утвержденного начальником Главного управления федерального имущества Управления делами Президента РФ, обязано предоставлять нежилые помещения в доме только в аренду.

Также был направлен образец договора аренды, который утвердило Управление делами Президента РФ, сославшись на официальное разъяснение Федеральной антимонопольной службы о том, что заключение договоров аренды с физическими лицами может быть осуществлено без проведения аукциона на право заключения договора аренды (приказ ФАС России от 10.02.2010 № 67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, и иных договоров, предусматривающих переход права владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса»).

Получалось, что, например, пользуясь внеквартирной кладовкой площадью 9 кв. м для хранения своих вещей, жилец дома должен был заплатить 54 045 руб. в год, или 4503 руб. в месяц в 2011 г., что в несколько раз больше, чем за помещения для субъектов малого бизнеса.

Для сравнения: арендная плата для субъектов малого и среднего бизнеса в Москве согласно постановлениям правительства Москвы в 2010 г. составляла 1200 руб./кв. м в год, в 2011 г. – 1800, в 2013 г. – 3500. Например, если умножить 9 кв. м кладовки на 1800 руб., то по ценам 2011 г. арендная плата получится 16 200 руб. в год. По расчетам «независимых» оценщиков жилец дома должен был заплатить в 3 раза больше, чем платит малый бизнес.

Возмущение жителей дома можно понять. Результатом этого возмущения стал иск от имени ТСЖ в Арбитражный суд г. Москвы о признании нежилых помещений общим имуществом в доме.

Решением первой инстанции в иске было отказано, апелляционная инстанция решение отменила, исковые требования удовлетворила. Однако Федеральный арбитражный суда Московского округа (ФАС МО) отменил оба судебных акта и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Причем ФАС МО указал на существенные моменты, которые не были исследованы должным образом и не прописаны в судебных актах ни судом первой инстанции, ни судом апелляционной инстанции, в чьи непосредственные обязанности входит надлежащим образом исследовать документы, которые были представлены в материалы дела, в т. ч. заключение судебно-технической экспертизы.

После публикации полного текста постановления ФАС МО стало ясно, что налицо поверхностное отношение к рассматриваемому делу было допущено со стороны судейского корпуса, причем все документы для полного анализа в распоряжении судов имелись.

Остановимся более подробно на главных моментах, которые в своем постановлении указал ФАС МО, и приведем выдержки из постановления.

Суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, многоквартирный дом (МКД), в котором находятся спорные нежилые помещения, был построен в 1989 г., а первая квартира в этом доме была приватизирована 11 ноября 1992 г.

Государственная регистрация права собственности Российской Федерации на нежилые помещения в этом доме общей площадью 566,7 кв. м (подвал, пом. II, ком. 4, 7–9, 11–15, 23–25, 27–29; цокольный этаж, пом. II, ком. 3, 16; технический этаж, пом. II, ком. 1–6, 11, 12, 15–18) была произведена 27 июля 2006 г., а на нежилые помещения общей площадью 144,1 кв. м (этаж 1, пом. II, ком. 1, пом. III, ком. 1, пом. IV, ком. 1, пом. V, ком. 1) – 27 октября 2006 г. Одновременно с государственной регистрацией права собственности Российской Федерации на нежилые помещения была произведена и государственная регистрация права оперативного управления ФГБУ на эти же помещения.

В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество МКД, в т. ч. иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

Правовая позиция Высшего Арбитражного Суда РФ сформулирована в постановлении Президиума от 02.03.2010 № 13391/09: правовой режим помещений, как относящихся, так и не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в жилых домах, построенных до начала действия законодательного разрешения приватизации жилищного фонда, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значение наличие в них инженерных коммуникаций.

В соответствии с п. 3 ст. 214 ГК РФ от имени Российской Федерации и субъектов РФ права собственника осуществляют органы и лица, указанные в ст. 125 ГК РФ. В соответствии с п. 1 ст. 125 ГК РФ от имени Российской Федерации и субъектов РФ могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Согласно п. 4 указа Президента РФ от 07.08.2000 № 144 (в ред. от 17.09.2008 № 1370) осуществление полномочий собственника по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности, закрепленными за подведомственными Управлению делами Президента РФ организациями, отнесено к компетенции самого управления.

Несмотря на проведенную в ходе рассмотрения спора судебную строительно-техническую экспертизу, обжалуемые истцом и ответчиком – ФГБУ судебные акты не содержат выводов судов о целевом назначении и особенностях использования всех спорных помещений на момент приватизации первой квартиры в МКД.

Не разрешен судами и вопрос о том, кто из двух ответчиков – Росимущество или Управление делами является надлежащим ответчиком по спору.

ПОЛНОСТЬЮ текст статьи можно прочитать в ноябрьском номере журнала "Управление многоквартирным домом"



* Продолжение темы статьи, опубликованной в журнале «Управление многоквартирным домом». 2013. № 6. С. 56.



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией




    Обновлено 14.08.2017
    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ




    © Актион-МЦФЭР, 2006-2017. Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-68225 от 27.12.2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    Политика обработки персональных данных

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    Вы - работник сферы ЖКХ? Зарегистрируйтесь!

    Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
    После регистрации вы сможете:

    • читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
    • бесплатно подписаться на ежедневные новости по жилищно-коммунальному и городскому хозяйству
    • оставлять комментарии к материалам
    • задавать вопросы экспертам

    Оставайтесь с нами!
    с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ
    По всем вопросам обращайтесь по номеру: +7 (800) 775-48-44

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль