Просто документы или просто нарушения?

3280
Часто строительство многоквартирного дома заканчивается не только веселым новосельем, но и бурными дебатами по поводу управления домом. Кто должен управлять? Этот вопрос часто вызывает ожесточенные споры между застройщиком, управляющей компанией и собственниками.

Часто строительство многоквартирного дома заканчивается не только веселым новосельем, но и бурными дебатами по поводу управления домом. Кто должен управлять? Этот вопрос часто вызывает ожесточенные споры между застройщиком, управляющей компанией и собственниками.

Часто застройщик либо хочет назначить свою компанию, либо просто не имеет полной технической документации и в связи с этим отказывается передать ее. Но теперь за это предусмотрена ответственность.

Какая документация должна передаваться?

Конечно, эксплуатировать любое сооружение, а тем более многоквартирный дом (МКД) без технической документации практически невозможно, ведь именно она позволяет избежать проблем. Это особенно актуально, если учесть, что сегодня дома строятся часто по индивидуальным проектам, а время серийных «хрущевок» давно кануло в лету.

Что же такое техническая документация?

Техническая документация упоминается в Жилищном кодексе, а также в иных документах. Именно техническую документацию и иные документы, связанные с управлением домом, согласно ч. 10 ст. 162 ЖК РФ обязана передать организация, которая управляла домом до этого, вновь избранной управляющей организации (УО) либо ТСЖ.

Управление осуществляется в отношении каждого отдельного МКД как самостоятельного объекта управления с учетом состава, степени физического износа, технического состояния и конструктивных особенностей общего имущества собственников помещений в МКД с учетом природно-климатических и геодезических условий расположения МКД, а также исходя из минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества МКД, утв. постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.

В технической документации на МКД отражаются сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений.

Постановление Госстроя от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (Правила № 170) содержит список документов, составляющих техническую документацию, которая должна быть в УО или ТСЖ.

Техническая документация длительного хранения согласно п. 1.5 Правил № 170 содержит:

  • план участка в масштабе 1:1000–1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
  • проектно-сметную документацию и исполнительные чертежи на каждый дом;
  • акты приемки жилых домов от строительных организаций;
  • акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;
  • схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);
  • паспорта котельного хозяйства, котловые книги;
  • паспорта лифтового хозяйства;
  • паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;
  • исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).

Также перечень технической документации содержится в п. 24 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

В состав технической документации на МКД входят:

а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения МКД, конструктивных частей МКД (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
г) инструкция по эксплуатации МКД по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. В инструкции содержатся рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.

В обязанности застройщика, производящего строительство, реконструкцию или капитальный ремонт МКД, входит передача в течение 30 дней после получения разрешения на введение объекта в эксплуатацию под расписку трех экземпляров инструкции по эксплуатации МКД (каждый в бумажном и электронном виде):

  • ТСЖ, созданному в соответствии со ст. 139 ЖК РФ лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся МКД;
  • по требованию первого обратившегося лица, являющегося собственником жилого помещения в таком доме (в случае если товарищество не создано);
  • в муниципальный архив городского поселения или муниципального района, на территории которого расположен МКД.

То есть законодательно прямо прописана обязанность застройщика передать документацию. Однако застройщики часто этого не делают по разным причинам, таким как:

  • отсутствие документации;
  • недочеты и ошибки строительства;
  • желание назначить лоббируемую собственную УО.

Поэтому законодательство в части передачи документов часто нарушалось. В результате совсем недавно были установлены значительные штрафы за неисполнение обязанности по передаче технической документации.

Административное наказание

Ответственность за непередачу документации УО, ТСЖ, ЖСК, СПК или одному из собственников помещений МКД от застройщика или предшествующей УО введена Федеральным законом от 05.05.2014 № 121-ФЗ «О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях».

Административным штрафом наказываются следующие нарушения:

  • отказ от передачи технической документации;
  • уклонение от передачи документов;
  • нарушение порядка и сроков передачи документов.

Статья 7.23.2 КоАП РФ предусматривает ответственность за нарушение требований законодательства о передаче технической документации на МКД и иных связанных с управлением таким МКД документов.

Отказ или уклонение от передачи технической документации либо нарушение сроков и порядка их передачи наказуемо штрафом для граждан в размере 2–5 тыс. руб., должностных лиц – 30–40 тыс., юридических лиц – 150–200 тыс. руб.

Совершение данного правонарушения должностным лицом, ранее подвергнутым административному наказанию за аналогичное правонарушение, повлечет дисквалификацию на срок от одного до трех лет.

Однако уже существует положительная судебная практика в отношении передачи документов по управлению МКД от прошлой УО вновь избранной.

Судебная практика в отношении незаконного отказа в передаче документов

Начнем с того, что суды не всегда встают на сторону истцов и в 100% случаев обязывают передать техническую документацию.

В качестве примера можно назвать постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.04.2014 по делу № А75-10849/2012. В этом судебном решении суд рассматривал дело о признании незаконными действий директора УО по отказу в передаче технической документации на МКД. УО сообщила, что передача документов невозможна в связи с тем, что собственники помещений ранее уже создали ТСЖ, с которым у УО заключен договор управления домом. И суд согласился с позицией УО. Директор УО не является ни органом, осуществляющим публичные полномочия, ни должностным лицом, действия которого могут быть оспорены в порядке гл. 24 АПК РФ, т. е. УО и не должна была передавать техническую документацию.

Такое же решение было принято в апелляционном определении Алтайского краевого суда от 23.05.2012 по делу № 33-3342/2012. Суд отказал в удовлетворении иска о понуждении передать техническую документацию на МКД. Такое решение было мотивировано тем, что истец не предоставил доказательства, свидетельствующие о наделении его полномочиями действовать в интересах собственников МКД и праве получения технической документации.

Но есть и противоположные решения судов.

Статья публикуется с сокращениями. С полным вариантом вы можете ознакомиться в №8 2014 журнала "Управление многоквартирным домом"

Инструменты МЦФЭР-Городское хозяйство и ЖКХ:

Журнал «Управление многоквартирным домом» Ежемесячный журнал для руководителей и специалистов управляющих компаний, ТСЖ, ЖК и ЖСК, а также СРО, ассоциаций и инициативных собственников недвижимого имущества. Подписавшись на журнал, вы найдете передовой опыт, методики, стандарты и способы управления МКД, информацию о взаимодействии управляющих организаций, ТСЖ, ЖК, ЖСК с органами власти.
Также выпускается в удобной электронной версии.


Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией





    Электронная система

    Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

    Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

    Получить доступ
    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

    Рассылка




    © МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    
    • Мы в соцсетях
    ×

    Подпишитесь на бесплатные рассылки, и получайте актуальную информацию обо всех нюансах, касающихся Вашей профессии! Будьте с нами!