Планирование работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома

2684
В общем виде планирование капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов представляет собой управленческую деятельность, направленную на выработку целей и задач управления процессом воспроизводства многоквартирных жилых зданий, а также определение путей реализации плановых решений для достижения поставленных целей.

В общем виде планирование капитального ремонта (КР) общего имущества (ОИ) многоквартирных домов (МКД) представляет собой управленческую деятельность, направленную на выработку целей и задач управления процессом воспроизводства многоквартирных жилых зданий, а также определение путей реализации плановых решений для достижения поставленных целей.

Как известно, возможность осуществления подобной деятельности территориальными и муниципальными органами власти появилась в 2012 г. после внесенных в Жилищный кодекс изменений, касающихся норм перераспределения нагрузки по финансированию КР ОИ МКД от государства на население и раскрывающих механизм организации работ по КР на основе формирования региональных программ и фондов КР.

Читайте также:

Как нам организовать капитальный ремонт

Насущной необходимостью является сам факт принятия «на вооружение» действующей модели капитального ремонта отечественного жилья.

Для этого была введена обязательная ежемесячная плата за КР, уплачиваемая всеми собственниками помещений МКД, в т. ч. публичными образованиями, владеющими неприватизированными квартирами. Таким образом был создан гарантированный источник финансирования расходов, связанных с проведением КР ОИ МКД, а также обеспечивающий погашение привлекаемых на эти цели кредитов, займов и уплату процентов по ним. Условия возвратности и срочности в этой модели не предполагают точное совпадение сроков использования на ремонт конкретного МКД средств с уплаты взносов собственниками помещений конкретного дома. В принципе, возвратность существует за счет внесения обязательной платы (взноса) на КР. Таким образом, условия определенных сроков проведения КР могут не соблюдаться, так как плата вносится по частям и носит бессрочный характер.

По существу, предложенная модель формирования и использования фонда КР условно предполагает выдачу беспроцентного «займа» на ремонт того или иного МКД. При условии равенства инфляционной коррекции обязательного платежа за КР и стоимости строительных работ ликвидируется риск обесценивания накоплений в фонде КР средств.

В соответствии с законодательством теперь на органы государственной власти субъекта РФ и органы местного самоуправления возлагается обязанность по организации обеспечения своевременного проведения КР ОИ МКД, а на собственников помещений МКД – обязанность по уплате взноса на КР ОИ МКД.

Решение общего собрания собственников помещений о необходимости и сроках проведения КР для этой модели не обязательно, поскольку при наличии утвержденного Федеральным законом от 25.12.2012 № 271-ФЗ минимального перечня услуг и работ по КР ОИ МКД и предложенного механизма накопления и использования средств объем затрат на капитальный ремонт 1 кв. м ОИ МКД должен либо быть одинаковым для всех МКД, либо определяться их параметрами (например, этажностью, степенью благоустройства и техническим состоянием). При этом, как правило, величина ежемесячного взноса на КР для уплаты всеми собственниками помещений МКД устанавливается органами власти субъектов РФ в размере, обеспечивающем выполнение работ по утверждаемым ими перечням услуг и работ по КР ОИ МКД.

Общее собрание собственников помещений МКД может только принимать решение о перечне работ по КР ОИ МКД в рамках заданной приведенными параметрами суммы средств на КР или о сборе дополнительных средств для проведения работ, не предусмотренных законом, но требующих выполнения, к примеру, по основаниям повышения энергоэффективности здания.

Таким образом, исполнение принятого решения обеспечило финансовую и организационную основу для проведения КР ОИ МКД различных архитектурно-планировочных решений и годов постройки, в условиях значительной дифференциации доходов граждан, обеспечивая им достойные и комфортные условия проживания в МКД.

Для реализации предложенных механизмов по организации и проведению КР в каждом субъекте РФ создается региональный оператор (региональный фонд КР) и разрабатываются долгосрочные программы (сроком до 30 лет) и текущие планы КР.

То есть государственные и муниципальные органы власти принимают на себя значительные организационные, финансовые, административные и иные риски КР ОИ МКД на подведомственной территории.

Долгосрочное планирование работ по КР ОИ МКД

Разработка программ КР ОИ МКД нацелена на восстановление ресурса жилых зданий, при необходимости с заменой их конструктивных элементов и инженерных систем. При этом объем выполняемых работ будет зависеть от сроков службы здания и видов материалов и конструкций, из которых они были построены.

По данным статистики на 2014 г., из 2,25 млрд кв. м общего количества жилищного фонда в МКД 1,5 млрд эксплуатируется уже более 25 лет, а 0,9 млрд – более 40 лет. Таким образом, разработка региональных программ КР обременена проблемой «временной вариативности», которая определяет условия последовательного проведения соответствующих ремонтно-восстановительных работ в жилых зданиях различных групп капитальности и сроков постройки. Кроме того, на формирование программ будет влиять накопившийся недоремонт, который невозможно ликвидировать в течение короткого промежутка времени.

Тем не менее с учетом того, что каждый МКД имеет свои уникальные историю строительства и эксплуатации, уровень комфортности и срок постройки, традиции проживания и общения в нем граждан, для органов власти субъектов РФ и местного самоуправления появилась возможность сконцентрировать свое внимание на объективно «неблагополучных» МКД.

Используя имеющийся у власти административный ресурс, это позволяет снивелировать негативное развитие событий в многоквартирном жилищном фонде на подведомственной территории, связанное с переходом многоквартирных зданий в категорию ветхих и аварийных.

При этом такая программа должна являться одним из элементов плана развития территории, «дорожной картой» конкретных действий, которая формирует вектор движения по КР ОИ МКД в регионе и учитывает динамику воспроизводства жилья, соответствующего современным требованиям энергоэффективности и уровню комфортности, исходя из демографических факторов и эволюции жилищного фонда, в частности:

  • темпов ввода нового жилья;
  • механизмов старения и выбытия жилья (по ветхости и аварийности);
  • перевода жилых зданий в нежилые и нежилых в жилые.

Для этого законодательство предусматривает, что уполномоченные органы исполнительной власти субъекта РФ и местного самоуправления не реже одного раза в год актуализируют региональную программу КР.

Текущее планирование работ по КР ОИ МКД

В процессе планирования помимо организационных мер и долгосрочных планов предусматриваются элементы текущего планирования, благодаря которым в региональной программе должны найти отражение изменения технического состояния МКД, произошедшие с течением времени, в т. ч. исключены дома, признанные аварийными, включены МКД, вновь введенные в эксплуатацию, а также учтены результаты мониторинга технического состояния МКД, внесены изменения в объемы и виды работ, если отдельные виды работ по КР уже были выполнены, в т. ч. по решению собственников помещений.

Текущее планирование работ по КР ОИ МКД связано с конкретизацией сроков и этапов проведения КР, уточнением планируемых видов услуг и (или) работ, определением видов и объема государственной и муниципальной поддержки КР.

На этом этапе для достижения конечной цели реализации региональной программы КР решаются многие задачи технического, финансового и организационного характера, в т. ч. касающиеся совершенствования методов и принципов проведения КР ОИ МКД различных групп капитальности и срока службы.

Типология многоэтажных зданий базируется на капитальности (долговечности) применяемых в процессе их создания основных конструктивных элементов (фундаментов, стен, перекрытий и т. д.) и зависит от используемых для их изготовления строительных материалов.

Действующими нормативными документами для жилых зданий установлено четыре группы капитальности:

I группа – железобетонные, каменные, особо капитальные; фундаменты каменные и бетонные; стены монолитные, каменные (кирпичные) и крупноблочные; перекрытия железобетонные;

II группа – каменные, обыкновенные; фундаменты каменные; стены каменные (кирпичные), крупноблочные и крупнопанельные; перекрытия железобетонные или смешанные (деревянные и железобетонные), а также каменные своды по стальным балкам;

III группа – каменные, облегченные; фундаменты каменные и бетонные; стены облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков; перекрытия деревянные, железобетонные или каменные своды по стальным балкам;

IV группа – деревянные, рубленные и брусчатые, смешанные, сырцовые; фундаменты ленточные бутовые; стены рубленные, брусчатые и смешанные (кирпичные и деревянные), перекрытия деревянные.

Исходя из этого характер, объемы и содержание ремонтных работ при КР определяются для каждого многоквартирного жилого здания исходя из показателей его архитектурной ценности, степени капитальности и комфортности условий проживания, а также показателей физического и морального износа.

Органы исполнительной власти субъекта РФ и органы местного самоуправления разрабатывают и утверждают краткосрочные (до трех лет) планы реализации региональной программы КР.

При разработке такого плана должны предусматриваться этапы его реализации с более глубокой детализацией плановых показателей.

Объем показателей и степень их детализации должны соответствовать системе государственной статистической отчетности и обеспечивать необходимый уровень оперативного планирования, доступности контроля, учета и анализа выполнения плановых показателей предыдущего планового периода, что служит важнейшим условием успешной реализации региональных программ КР МКД.

Обеспечение точности и обоснованности планирования достигается взаимодействием органов исполнительной власти субъекта РФ с органами местного самоуправления, управляющими организациями и собственниками помещений МКД, в т. ч. при определении перечня и объемов работ по КР ОИ МКД.

Обоснование перечня работ по КР ОИ МКД

ОИ МКД состоит из целого ряда элементов. Все они в зависимости от материалов и условий эксплуатации имеют различные сроки службы и органично разделяются на две крупные группы: первая – несменяемые элементы ОИ (несущие конструктивные элементы), определяющие срок службы непосредственно здания, и все прочие, заменяемые определенное число раз в течение жизненного цикла здания. В каменных зданиях к элементам ОИ первой группы относятся фундаменты и стены, монолитные и сборные бетонные и железобетонные перекрытия, каркасы, срок службы которых является наибольшим.

К заменяемым при КР элементам ОИ относятся деревянные перекрытия, полы, заполнения оконных и дверных проемов и другие конструкции, сантехнические и электротехнические устройства и оборудование, кровля, отделка и др.

Усредненные значения сроков службы обеих групп элементов ОИ МКД и их межремонтные периоды приведены в ведомственных строительных нормах ВСН 58-88(р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения».

Как правило, сроки службы конструкций, инженерных систем и других элементов ОИ МКД должны учитываться при долгосрочном планировании ремонтных работ капитального характера, но основанием для проведения КР ОИ МКД является их фактическое техническое состояние, которое характеризуется физическим износом и соответствующей степенью утраты первоначальных эксплуатационных свойств.

Планирование КР должно основываться на подробной информации о степени износа всех конструкций и систем зданий, получаемой по результатам их обследования. До начала обследования собирается и анализируется архивный материал, содержащий информацию о техническом состоянии дома, выполненных ремонтных работах, акты и предписания специализированных организаций о состоянии инженерного оборудования (лифты, противопожарная автоматика, электроснабжение, вентиляция).

Физический износ конструкций, инженерных систем и других элементов ОИ МКД определяется путем их обследования визуальным способом (по внешним признакам износа), инструментальными методами контроля и испытания их в соответствии с требованиями ведомственных строительных норм ВСН 57-88(р) «Положение по техническому обследованию жилых зданий», а количественная оценка физического износа – на основании требований ведомственных строительных норм ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий» и применения соответствующих расчетных формул, таблиц или графиков, приведенных в данных документах.

Таким образом, для осуществления оценки технического состояния элементов здания используют данные по отказам, дефектам и отклонениям в их работе, полученные в процессе эксплуатации жилого здания методами визуального, визуально-инструментального и инструментального обследования (диагностики).

Для этого определяется физический износ конструктивных элементов и инженерных систем здания, роль которых в ухудшении технических характеристик, эксплуатационных показателей и безопасности МКД наиболее значима. Как правило, к ним относятся основания, фундаменты, ограждающие конструкции (стены, окна, перекрытия, кровля), инженерные системы (тепло-, водо-, электро-, газоснабжения) и оборудование (лифты).

По результатам обследования (на основании дефектных ведомостей либо заключения проектной или специализированной организации) управляющей организацией либо органом управления товарищества собственников МКД должны быть приняты предварительные решения о мерах, необходимых для устранения выявленных неисправностей и повреждений (дефектов), в т. ч. по проведению в доме КР, и подготовлены необходимые материалы и расчеты для рассмотрения данного вопроса на общем собрании собственников помещений.

Перечень и состав работ по КР элементов ОИ МКД будут зависеть как от уровня физического износа конструктивных элементов и инженерных систем здания, архитектурно-планировочных, конструктивных характеристик дома и уровня его инженерного обустройства, так и от точности определения или прогнозирования времени наступления отказов или возникновения дефектов в них.

При формировании перечня и состава работ по КР следует разграничивать работы по капитальному и текущему ремонту вследствие различных источников их финансирования. Это объясняется еще и тем, что работы по текущему ремонту являются работами профилактического характера, направленными не на ликвидацию или снижение уровня физического износа, а на предотвращение преждевременного износа конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования, и заключаются в устранении отдельных неисправностей или замене отдельных частей конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования, имеющих сроки службы, соответствующие усредненным срокам эксплуатации зданий между текущими ремонтами.

Важным элементом планирования работ по КР ОИ МКД является учет мероприятий, обеспечивающих повышение энергетической эффективности здания.

Выполнение таких мероприятий требует как действующая нормативная правовая база, так и здравый смысл, потому что удельные тепловые потери в них значительно превышают средневзвешенные и нормативно установленные.

Федеральный закон от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности...», Государственная программа Российской Федерации «Энергосбережение и повышение энергетической эффективности на период до 2020 года», постановление Правительства РФ от 25.01.2011 № 18 «Об утверждении Правил установления требований энергетической эффективности для зданий, строений, сооружений и требований к правилам определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов», приказы Минрегиона России от 28.05.2010 № 262 «О требованиях энергетической эффективности зданий, строений, сооружений», от 17.05.2011 № 224 «Об утверждении требований энергетической эффективности зданий, строений, сооружений», постановление Госстроя России от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», СП 50-13330-2012 (актуализированный СНиП 23-02-2003 «Тепловая защита зданий») регулируют вопросы энергоэффективности МКД.

Имеющаяся практика выполнения энергосберегающих мероприятий свидетельствует о том, что они экономически оправданны для большинства эксплуатируемых МКД, так как приводят к существенной минимизации эксплуатационных затрат, а также повышают потребительские качества и стоимость домов.

Подробно об определении величины плановых расходов на КР МКД с приведением конкретных формул и таблиц расчета вы можете ознакомиться в журнале "Управление многоквартирным домом" № 9 2014.

Инструменты МЦФЭР-Городское хозяйство и ЖКХ:

Журнал «Управление многоквартирным домом» Ежемесячный журнал для руководителей и специалистов управляющих компаний, ТСЖ, ЖК и ЖСК, а также СРО, ассоциаций и инициативных собственников недвижимого имущества. Подписавшись на журнал, вы найдете передовой опыт, методики, стандарты и способы управления МКД, информацию о взаимодействии управляющих организаций, ТСЖ, ЖК, ЖСК с органами власти.
Также выпускается в удобной электронной версии.


Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией





    Электронная система

    Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

    Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

    Получить доступ
    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

    Рассылка




    © МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    
    • Мы в соцсетях
    ×

    Подпишитесь на бесплатные рассылки, и получайте актуальную информацию обо всех нюансах, касающихся Вашей профессии! Будьте с нами!