Судьба многоквартирных домов, оставшихся за бортом лицензирования

940
С 1 мая 2015 г. УО, осуществляющие деятельность по управлению многоквартирными домами (МКД), должны в обязательном порядке получить лицензии на ведение соответствующей предпринимательской деятельности.

С 1 мая 2015 г. УО, осуществляющие деятельность по управлению многоквартирными домами (МКД), должны в обязательном порядке получить лицензии на ведение соответствующей предпринимательской деятельности.

В то время как некоторые управляющие организации (УО), получившие лицензию, более или менее спокойно (насколько это возможно в отечественном ЖКХ) продолжают свою деятельность, МКД организаций, которые не обратились за лицензией или им было отказано в выдаче таковой, остались без управления. И пока дома обрастают мусором, органы местного самоуправления по мере сил пытаются принять меры по недопущению коллапса. Рассмотрим, насколько действующее законодательство способствует последним в этом нелегком деле.

Федеральным законом от 21.07.2014 № 255-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (Закон № 255-ФЗ) соответствующие изменения были внесены в Жилищный кодекс, а также Федеральный закон от 04.05.2011 № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности».

Какие бы начинания и мотивы не лежали в основе принятия соответствующих изменений действующего законодательства, процедура лицензирования стала внерыночным механизмом устранения не только ненадежных, но и попросту неугодных УО. И, поскольку многие компании к 1 мая не получили лицензии, возник закономерный вопрос: а что же делать с МКД, которыми они управляли.

Казалось бы, ответ дан в ч. 4 ст. 7 Закон № 255-ФЗ: если в срок до 1 апреля 2015 г. юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению МКД на день вступления в силу соответствующего Закона, не обратились в орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий региональный государственный жилищный надзор, с заявлением о предоставлении лицензии на ведение данной деятельности либо такому юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю отказано в ее выдаче, орган местного самоуправления в порядке, установленном ст. 197 ЖК РФ, обязан уведомить об этом собственников помещений управлявшихся ими МКД. В течение 15 дней орган местного самоуправления также обязан созвать собрание собственников помещений МКД для решения вопроса о выборе способа управления, а в случае, если такое решение не принято и (или) не реализовано, или данное собрание не проведено, обязан объявить о проведении открытого конкурса по отбору УО и провести этот конкурс в порядке, установленном Правительством РФ в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ в течение одного месяца со дня объявления о проведении этого конкурса. Сроки для информирования жителей действующим законодательством как таковые не регламентируются, однако руководствоваться по аналогии возможно постановлением Правительства РФ от 28.03.2015 № 289 «О порядке информирования о возникновении отдельных оснований прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом» (Постановление № 289).

Излишне говорить о том, что во многих домах собрания так и не были проведены, а органы местного самоуправления, как ни странно, не слишком-то озабочены проведением конкурса, поскольку процедура предполагается достаточно длительной и в любом случае МКД остаются на определенный период без управления.

Что делать в такой ситуации не совсем понятно, потому что многие положения действующего законодательства в части лицензирования деятельности по управлению МКД так и хочется назвать «сырыми». Так, например, установленное Законом № 255-ФЗ правило предписывает органам местного самоуправления проинформировать собственников о том, что до 1 апреля 2015 г. их УК не обратилась с заявлением о выдаче лицензии или в выдаче таковой ей отказано. Даже руководствуясь по аналогии Постановлением № 289, следует, что уведомление может происходить в течение трех рабочих дней с момента получения соответствующей информации, далее должно проводиться общее собрание собственников (которое, с учетом необходимости соблюдения требований действующего законодательства, в т. ч. ст. 44-48 ЖК РФ, должно занять никак не меньше месяца) и лишь после этого провести конкурс, который с учетом установленных сроков на его проведение также должен занять не меньше месяца.


PS К сожалению, законодатель не предусмотрел в данном случае упрощенного порядка проведения собрания – например, только в форме совместного присутствия или в форме заочного голосования, чтобы у органов местного самоуправления была объективная возможность сократить сроки проведения собраний без риска получить представление прокуратуры об устранении нарушений действующего законодательства.

Причем указанные сроки не учитывают возможных вариантов обжалования действий органов местного самоуправления на каждом из этапов.

В то же время, оставшиеся без управления дома нуждаются в обслуживании здесь и сейчас, что вызывает необходимость куда более оперативной реакции, чем это предусмотрено действующим законодательством.

В разрешение изложенных (а также многих других) проблем, Минстрой опубликовал разъяснения от 24.04.2015 № 12258-А4/04, которые были направлены руководителям органов государственной власти субъектов РФ и, соответственно, впоследствии спущены на местные уровни.

В указанных разъяснениях Минстрой полагает, что ситуация, при которой МКД остались без управления, может рассматриваться как чрезвычайная в соответствии с Федеральным законом от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (Федеральный закон № 68). В такой ситуации, по мнению Минстроя, орган местного самоуправления может установить местный уровень реагирования и по решению комиссии муниципального образования по чрезвычайным ситуациям определить муниципальную организацию, имеющую лицензию, ответственной за выполнение работ и оказание услуг по содержанию и текущему ремонту МКД на время проведения конкурса. При этом такая УО должна заключить временный договор управления.

Подобные разъяснения Минстроя вызывают, мягко говоря, удивление. Начать можно с того, что в соответствии с Федеральным законом № 68-ФЗ под чрезвычайной ситуацией понимается обстановка на определенной территории, сложившаяся в результате аварии, опасного природного явления, катастрофы, стихийного или иного бедствия, которые могут повлечь или повлекли за собой человеческие жертвы, ущерб здоровью людей или окружающей среде, значительные материальные потери и нарушение условий жизнедеятельности людей. Ситуация с неполучением той или иной УО лицензии под указанное определение вряд ли подходит, за исключением, возможно, случаев, когда такая ситуация обусловлена как раз чрезвычайными и неотвратимыми обстоятельствами.

Кроме того, далеко не во всех муниципальных образованиях существуют дееспособные муниципальные УО, поэтому органы местного самоуправления возлагают обязанность по управлению МКД и на организации, не являющиеся муниципальными.

Пример

Постановлением администрации города Дубны от 29.10.2014 № 108 ПА-81 79 МКД, директор УО которых был арестован в октябре 2014 г., были переданы под управление ООО «ГЕУК «Дубна». Были или нет у администрации города на тот момент альтернативные варианты решения вопроса, сейчас не так важно, поскольку принятие постановления стало свершившимся фактом. Разумеется, прокурор города Дубны обратился в суд с заявлением в интересах неопределенного круга лиц, в котором просил признать не соответствующим законодательству и не подлежащим применению упомянутое постановление администрации города Дубны, как принятое в нарушение действующего законодательства, содержащее коррупциогенные факторы и нарушающее жилищные права граждан; возложить на администрацию города обязанность опубликовать в средствах массовой информации сообщение о признании указанного постановления противоречащим закону. Определением Дубненского городского суда Московской области от 22.12.2014 производство по делу по заявлению Дубненского городского прокурора прекращено, однако Московский областной суд определение отменил и вернул дело на новое рассмотрение (апелляционное определение Московского областного суда по делу № 33-3557/2015). Впоследствии при новом рассмотрении дела оно вновь было прекращено, но в связи с тем, что оспариваемое постановление администрации города очередным актом было признано утратившим силу.


Очевидно, что дело имело высокий уровень политизированности, но суть в том, что постановление администрации в рамках действующего законодательства вполне можно было признать незаконным, на что указало и управление ФАС по Московской области, отметив, что администрация города Дубны своим актом ограничила конкуренцию. И в данном случае, на мой взгляд, не имеет значения, предписывается ли муниципальной или частной компании управлять теми или иными домами. Федеральный законодатель установил, что договор управления заключается в порядке, предусмотренном действующим законодательством (ст. 162 ЖК РФ). И заключение такого договора на основании правовых актов органов местного самоуправления без проведения конкурса не предусмотрено. Поэтому собственники помещений МКД, отказываясь от заключения временного договора управления и не оплачивая жилищно-коммунальные услуги, действуют в своем праве.

Более подробный анализ внесенных в законодательство изменений и соответствующих разъяснений Минстроя вы найдете в №7 2015 журнала "Управление многоквартирным домом".

К сожалению, работать приходится в той ситуации, которая имеет место в действительности, и сослагательные наклонения тут не уместны. Вполне может статься, как говорилось в начале статьи, что и в дальнейшем процедура лицензирования будет использоваться для устранения нежелательных для муниципальных органов власти или областного правительства предпринимателей и создания подконтрольных чиновникам УО, что стало бы логичным для отечественной практики шагом к «наведению порядка» в сфере ЖКХ. Это в очередной раз подтвердит, что наша страна не готова к рыночной экономике и естественная, здоровая конкуренция не работает – как минимум, в такой важной отрасли, как управление жильем.

Инструменты МЦФЭР-Городское хозяйство и ЖКХ: лицензирование деятельности по управлению МКД

Журнал «Управление многоквартирным домом» Ежемесячный журнал для руководителей и специалистов управляющих компаний, ТСЖ, ЖК и ЖСК, а также СРО, ассоциаций и инициативных собственников недвижимого имущества.
Подписавшись на журнал, или его электронную версию вы найдете передовой опыт, методики, стандарты и способы управления МКД, информацию о взаимодействии управляющих организаций, ТСЖ, ЖК, ЖСК с органами власти.


Мероприятия

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией





Электронная система

Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

Получить доступ
ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

Рассылка




© МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
Москва: 8 (495) 775-48-44 
Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

Получите техническую поддержку: 
по телефону: +7 (495)-937-90-82 
e-mail: sd@mcfr.ru 


  • Мы в соцсетях