Можно ли демонтировать киоски на неоформленной земле?

108

Вопрос

На земельном участке, принадлежащем собственникам помещений в МКД, более 10 лет расположены торговые киоски, принадлежащие на праве собственности «Х». Земельный участок передан в управление УО. Между собственниками МКД и собственниками киосков нет договора аренды земельного участка. Такое решение на общем собрании не принималось. Киоски были размещены в соответствии с договором между КУМИ г. Кемерово и УО, на основании которого вносилась плата бывшим собственником киосков. На данный момент договор между КУМИ и новым собственником не заключен. Кроме того, нет разрешения территориального управления на размещение данных киосков. Правомерно ли в данном случае привлечение к административной ответственности УО? Имеет ли право УО демонтировать киоски?

Ответ

Границы и размер земельного участка, на котором расположен МКД, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД, в частности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Необходимо обратить внимание, что в соответствии с п. 67 постановления Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под МКД находится в собственности соответствующего публично- правового образования.

Собственники помещений в МКД вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо им для эксплуатации МКД, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в МКД по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Кроме того, в соответствии с ч. 4 и 5 ст. 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в МКД, принятому на общем собрании, объекты общего имущества в МКД могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. При этом земельный участок, на котором расположен МКД, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.

Статьей 26-1 Закона Кемеровской области от 16.06.2006 № 89ОЗ «Об административных правонарушениях в Кемеровской области» предусмотрена ответственность за использование земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением случаев, установленных Градостроительным кодексом РФ, с нарушением требований градостроительных регламентов, утверждаемых органами местного самоуправления, установленных применительно к территориальной зоне, в которой находятся земельные участки и объекты капитального строительства.

При определении правомерности привлечения УО к ответственности по указанной статье необходимо исходить из того, имеет ли УО полномочия по распоряжению этим участком и осуществляет ли она какиелибо действия по распоряжению им. Кроме того, необходимо определить, какие именно нормы градостроительных регламентов нарушила УО.

Исходя из вопроса, распоряжение земельным участком осуществляется напрямую собственниками на основании решения общего собрания. При этом поручение о заключении какихлибо договоров для использования земельного участка УО не давалось, расчеты за использование земельного участка через УО не ведутся.

При таких обстоятельствах привлечение УО к ответственности видится неправомерным.

Относительно демонтажа киосков необходимо отметить следующее. В соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенное, созданное на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенное, созданное без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В рассматриваемой ситуации с размером границ земельного участка разрешение на постройку собственником киосков было получено. Однако отсутствует информация о том, был ли сформирован земельный участок под МКД.

Если земельный участок сформирован, то данный объект можно признать самовольным, поскольку отсутствует решение общего собрания собственников помещений в МКД о передаче части земельного участка в пользование иному лицу.

В этом случае в соответствии с ч. 2 ст. 222 ГК РФ данная самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 (признание судом права собственности на постройку) и п. 4 данной статьи ГК РФ.

При этом в соответствии с ч. 4 ст. 222 ГК РФ решение о сносе самовольной постройки принимается органом местного само- управления городского округа (муниципального района – в случае если самовольная постройка расположена на межселенной террито- рии), и только если такая постройка расположена на земельном участке в зоне с особыми условиями использования территорий или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

Сформированный в установленном порядке земельный участок под МКД не является территорией особого или общего пользования, а значит, орган местного самоуправления не вправе принимать решения о сносе самовольных построек на земельном участке, относящемся к общему имуществу собственников помещений в МКД.

Учитывая изложенные нормы законодательства Российской Федерации, УО не вправе самостоятельно принимать решения и осуществлять снос самовольной постройки на рассматриваемом земельном участке, если такое право не передано на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД. При этом снос такой постройки может быть осуществлен только на основании вступившего в законную силу решения суда, поскольку в соответствии с ч. 5 ст. 36 ЖК РФ споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Какова ответственность управляющей компании за нарушения требований пп. 45 обязательных при заключении договоров Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 № 124?

Управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство РФ устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению МКД.

При управлении МКД управляющая организация (далее – УО) несет ответственность перед собственниками помещений в МКД за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома.

При этом качество коммунальных услуг должно соответствовать требованиям установленных Правительством РФ правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных и жилых домах. Это предусмотрено ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ.

Пункты 4 и 5 Правил, обязательных при заключении управляющей орагнизацией договоров с ресурсоснабжающими организациями, утв. постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 № 124 (далее – Правила), предусматривают сроки обращения УО в ресурсоснабжающую организацию (далее – РСО) с целью заключения договора ресурсоснабжения в отношении соответствующего МКД.

Кроме того, согласно подп. «д» п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416, управление МКД обеспечивается в т. ч. выполнением стандарта в части заключения договоров энергоснабжения (купли-продажи, поставки электрической энергии (мощности), теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, поставки газа (в т. ч. поставки бытового газа в баллонах)) с РСО в целях обеспечения предоставления собственникам и пользователям помещений в МКД соответствующей коммунальной услуги соответствующего вида.

Таким образом, УО обязана заключить договор энергоснабжения с РСО в установленные п. 5 Правил сроки.

Можно ли демонтировать киоски на неоформленной земле?

Если УО нарушила сроки обращения в РСО и не заключила договор энергоснабжения, то, исходя из буквального толкования указанных норм, она может быть привлечена к административной ответственности в установленном порядке органами государственного жилищного надзора за нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД.

Так, ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ предусматривает, что нарушение организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими предпринимательскую деятельность по управлению МКД на основании договоров управления МКД, правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД влечет наложение административного штрафа: на должностных лиц в размере от 50 тыс. до 100 тыс. руб. или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридические лица – от 150 тыс. до 250 тыс. руб.

Кроме того, в соответствии с ч. 24 ст. 19.5 КоАП РФ невыполнение или ненадлежащее выполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего региональный государственный жилищный надзор, в т. ч. лицензионный контроль в сфере осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, об устранении нарушений лицензионных требований влечет наложение административного штрафа: на должностных лиц в размере от 50 тыс. до 100 тыс. руб. или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридические лица – от 200 тыс. до 300 тыс. руб.

Таким образом, УО может быть привлечена к административной ответственности, если до установленного органом государственного жилищного надзора срока не заключит с РСО договор энергоснабжения многоквартирного дома.


На вопросы отвечал С. А. Ежов, эксперт журнала

Получите бесплатный доступ на 3 дня

Мы дарим Вам доступ на 3 дня к узкоспециализированной справочной системе – «Управление многоквартирным домом». Используйте новые возможности для профессионального развития компании.

Получить доступ



Ваша персональная подборка

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией




    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ




    © МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    
    • Мы в соцсетях
    Вы - работник сферы ЖКХ? Зарегистрируйтесь!

    Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
    После регистрации вы сможете:

    • читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
    • бесплатно подписаться на ежедневные новости по жилищно-коммунальному и городскому хозяйству
    • оставлять комментарии к материалам
    • задавать вопросы экспертам

    Оставайтесь с нами!
    с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль